01 携手联姻 合作开发 本土房企长年深耕郑州，拥有良好的政府关系与人脉资源，不少外来的一线开发商也瞄准了这一点，合作开发形式便顺势而生。当然，这种办法也是一种双刃剑，一方面是效率高、代价低、效果显著，另一方面与本土房企合作其实质是无奈之举，双方亦容易滋生各色矛盾，合作之路究竟能够走多远，更是未知数。 万科 2012年12月18日下午，一场异常低调的签约仪式在美景集团举行。没有邀请任何媒体，也没有盛大的场面，万科集团执行副总裁莫军、郑州万科公司总经理蔡平与美景集团董事长王小兴和美景集团总裁王军等出席签约仪式，“万科和美景双方正式确定合资成立郑州万科美景有限公司，其中万科占51%股份，美景持股49%”——其实，抛却官方光彩的宣传辞令，实质便是在郑州大门外徘徊一年的万科拿地毫无收获之后，宣告与本土美景集团展开合作。 事实已然证明，万科的进入将会带动一个区域的价值、房价。强大的品牌光芒四射，万科也因此在郑州挣了不少钱。但纵观其双方的合作楼盘，除去万科·美景龙堂仅在环内，其余无论是万科城还是魅力之城，地段均十分偏僻。两年之后，双方分道扬镳，万科继续寻找合作伙伴。 2015年4月10日，万科与郑州本土房企天伦地产签约，共同开发惠济区东赵村，即现在的万科天伦紫台;2016年1月，又与金源百荣联合开发南四环大学路项目，即现在的万科大都会;而位于绿博片区的兰乔圣菲，开发商为郑州万科荣成房地产开发有限公司，跟万科紫台一样，也是万科在郑州开发的一贯思路，万科兰乔圣菲由郑州荣成置业有限公司拿地，万科主导开发。此外，据说还有与国控合作的杨槐、郑纺机项目等储备项目。 蓝城 关于蓝城，其实就是杭州绿城轻资产运营模式的载体，主营代建、养老、健康、农业、文化等绿城的转型产业。眼下，蓝城悄无声息地在郑州已经有四个项目了，除了蓝城兰园位于东区东风东路之外，其他三个项目均非常偏远： (1)蓝城玫瑰园，位于白沙组团中央大道南侧、雁鸣路西侧、瑞佳路北侧，占地110亩，与聚金实业合作; (2)蓝城桃源春晓，位于平原新区平原大道凤湖畔，占地不足200亩，与大桥石化公司合作; (3)蓝城凤湖玫瑰园，位于平原新区滨湖大道与太行大道交叉口，占地200亩，与晟通地产合作; (4)蓝城桃花源，位于新密市郑登快速路东，占地4800亩左右，是旅游地产项目。 富力 高新区的五龙新城是有河南建业和广州富力联合开发，建业就不说了，只论富力。富力属于南派房企，贵为全国一线房地产开发企业，但近几年也逐渐淡出业内视线，作品也乏善可陈，不过富力的精装体系历经多年市场考验，略高于恒大的精装体系。 富力进入郑州的时间相对较晚，在郑州根基很浅，选择和本土老大建业合作，也算是一个捷径。根据职业顾问的说法是建业负责景观和品质，富力负责户型和物业。 2015年9月23日，富力与建业再次合作拿下惠济区东弓庄城中村改造，具体位置位于迎宾路南、中州大道西、滨河路北、花园路东，其控制性详细规划早已于2012年出台，旁边的西弓庄村改造项目早已启动，就是现在的正弘澜庭叙;此次富力和建业联袂拿下东弓庄，标志着整个弓庄村进入了全面改造的阶段。这次富力将和正弘上演正面PK，会不会延续五龙新城的精装修定位?如何与建业花园里错位竞争? 招商 2015年12月30日上午，备受市场关注的招商蛇口工业区吸收合并招商地产即“招商蛇口”上市敲钟仪式在深交所举行。这意味着，招商地产变成了招商蛇口。招商成立于1984年，时间历史够久，作为地产界里的老大哥，“招保万金”之一，资历也绝对深，不过也难逃一线房企在郑州拿地不顺的难关! 据了解，招商地产进入郑州以后四处找地，参与了多宗热点地块的竞拍，但始终一无所获，转而寻求合作开发。2015年1月22日河南天地新居置业有限公司以75762万元摘得位于二七区南宏路南、嵩山南路东地块，占地176.19亩，为2015年郑州市区出让面积最大的住宅地块。12月，天地新居置业股权变更为招商天地置业，拍地未遂的招商地产和国企天地置业走到了一起。 朗诗 2016年1月4日，朗诗绿色地产董事局主席田明和海马投资集团有限公司董事长景柱，分别代表双方公司，正式签署战略合作框架。据悉，双方将合作开发海马2015年年底在经开滨河新区摘得的一宗土地。 2015年12月21日下午，郑州市经开区爆出新地王。一块76亩的住宅地块，被9家企业争夺。历经87轮两个多小时的激烈竞争，最终以每亩单价783万元被海马集团成功囊获，具体地址位于经开区第十八大街以西、经南十一路以南、经南十二路以北。打开百度百科，可以了解到“朗诗集团创立于2001年，目前是中国地产百强企业，长期实施绿色科技差异化发展战略，目前主营业务为住宅地产开发，同时正积极开展绿色养老、绿建科技、绿色金融服务等新业务。” 02 收购或并购：成为一名接盘侠 一线房企的进驻对郑州地产的规范化、品质化、标准化等方面的提升都是极为明显的，雄厚的资金实力、新潮的开发理念震荡着市场，优胜劣汰的行业法则使得中小房企的生存空间越来越小，大鱼吃小鱼的现象便应运而生，收购/并购已成郑州地产不可阻挡的大势。 保利 作为“招保万金”中第一个进入郑州市场的开发企业，同时有贵为央企的保利在郑州的发展算不上顺风顺水：早期与一个叫做恒天兴华的不知名小开发商合作开发的保利百合，并没有让保利一炮打响，反而惹得业主集体到海上五月花项目维权;2015年保利在郑州也只是海上五月花在单独作战，西溪花园是永威在操盘。2016年，高新区的保利文化广场能否入市还疑问重重、滨河国际新城的保利罗兰香谷又距离主城区太过偏远，最大筹码应该就是收购了中原区“上品新天地”，即现在的“保利心语”。 该项目位于中原路华山路西北角，之前为郑州煜盛开发。虽然距离中原万达广场一路之隔，但开发商名不经传，实力非常一般，导致该项目虽占据好地段，却没有应有的市场地位。这样的项目被保利接手无疑是一件好事，5月份的开盘也取得了不错的成绩。但是，项目本身5.4的容积率以及保利接手后原来宣传的小学初中等教育配套不再提了，从而与购房者之间产生了隔阂。真心期待保利在郑州可以做出真正能够代表自身水平的产品。 融创 2016年2月25日，融创中国董事会在官网上宣布，其全资附属公司天津融创奥城收购中牟美盛的70%股权和债权，共斥资7.54亿元，其中7.084亿元用于收购中牟美盛70%的股权，融创奥城同时支付4500余万元偿还郑州美盛对股东欠的款。 此消息一经传来，轰动了郑州地产业内。要知道，去年融创在全国的销售额排名是第9位，孙宏斌的在地产界更是如雷贯耳。就产品而言，定位比较准确，延续了融创在一线城市的标准就还是让人安心的，再配以强有力的营销手段，造就了6月18日的热销。 03 通过土地招拍挂，直接竞拍 郑州主城区以城中村土地为主，商品房用地是比较少的，在招拍挂中拿地竞争十分激烈，最终便导致土地价格过高，成为地王。 中海 中海地产1979成立于香港，2007年入选香港恒生指数成份股，全国房企名列前茅，最让人赞叹的是连续12年利润率行业第一，大概在20%-30%，主要控制点在工程、资金、营销三个方面，故有人称之为“中国最会控制成本的房企”。 2014年2月19日，中海地产经过数十轮的竞拍，以1223万/亩的价格，成功摘牌博颂路南信息学院路西地块，打造了中海锦苑，价格不低，销量也还好。但作为一线开发商，中海锦苑开盘无证，也真是让人醉了! 海亮 海亮地产综合实力位居中国房地产开发企业50强第32位，并荣登“2015中国房地产开发企业发展潜力10强”，自2008年起已连续八年荣登中国房地产百强企业榜。2015年年初，与本土房企康桥同一日拿下花园路龙门路地块，正式进入郑州。 其实，以商业项目亮相郑州实属无奈，因为在此之前海亮曾多次参与住宅用地竞拍，但由于城中村改造住宅涉资巨大，迫于集团利润率等要求，只能以两宗商业地块入市。目前也在郑州四处找地，而一路之隔的康桥朗城已热销多次。 金科 2016年1月27日，郑州高新区一宗约192.55亩地被金科股份有限公司旗下郑州新银科置业拿下，总价约8.796亿元，这块地即瓦屋里改造项目，即金科城。在郑州土地市场寸土必争的现在，外来房企能够顺利拿下城中村改造用地，殊为不易。 金科城可以说是继万科城之后，高新区2016年度最受关注的楼盘。金科是谁?所谓金科地产，总部在重庆，成立于1998年，成立至今已经14年，主要的业务是房地产开发，同时辅以五星级酒店、园林、门窗等。金科的产品素以创新著称，洋房产品是其杀手锏，在业内拥有“花园洋房之父”等荣誉。除了高新区，金科在常西湖、杨金路、绿博片区都有地块——金科城还没建好，就开始扩张其他几个项目，对资金考验是巨大的。 04 远走郊区，钟情山水 郑州主城区的土地已是十分稀缺、寸土寸金，与之相对应的是，一些开发商选择了郊区拿地，譬如碧桂园、恒大做的都是远郊盘。 碧桂园 碧桂园历来以开发郊区盘的“一代宗师”闻名，不过早年间在郑州也是一直拿不到地。后来新田城一万多亩的地，让田太广拉来碧桂园和恒大一起开发，郑州碧桂园的开盘即清盘让洞林湖热闹了很多。 平原新区的碧桂园凤凰湾、经开区国际物流园区的碧桂园翡翠湾、碧桂园绿博地块、荥阳的碧桂园万山湖壹号/龙城无一例外都是距离郑州成熟主城区偏远的产品;不过在经开第一大街以东、经北二路以北，碧桂园从永恒集团手中夺得其进入郑州以来成熟区域的首个地块，取名“碧桂园天玺”，地价高至1300万，在经开区至今未被打破。 恒大 文化路东风路恒大名都因白庙拆迁不力，二期一直处于搁置状态，自此恒大在郑州主城区不再拿地。恒大绿洲在经开区、恒大翡翠华庭在高新区、恒大金碧天下/御景湾在平原新区、恒大山水城在荥阳洞林湖，都卖的不错。 2016年4月，恒大22亿杀入北龙湖，标志着一线房企强势进驻这个豪宅扎堆的片区。 05 直捣郑州最贵片区北龙湖 北龙湖，可以说是当前郑州最贵的一级土地市场，豪宅聚集地、富豪云集所，也是未来郑州房价的引领区域;目前除去一票儿本土房企的扎堆，鲁能、荣盛也单刀直入，斩获地块。但高处不胜寒，高昂的楼面价，必然导致高昂房价。一场豪宅贴身战将不可避免。 鲁能 4月25日上午9时，全国房地产前50强鲁能集团有限公司以17.1亿元摘得郑东新区龙湖北区两宗住宅用地，正式入驻郑州。鲁能公馆，是目前该地块所确定的案名，这是近两年来唯一一次底价成交的豪宅片区地块，楼面地价仅仅5900元/㎡，这与片区内陆王楼面价17000元/㎡以上项目相比，价格便宜到没朋友!要知道，鲁能集团背后是山东电力、国家电网，由此隐隐让人感受到了电网垄断的霸气。 荣盛 荣盛房地产成立于1996年12月，注册资金18.6368亿元。总部位河北省廊坊市，是一家致力于中等城市商品住宅的规模开发、专业化经营、快速成长的国家一级房地产开发企业。2015年8月，荣盛地产荣登《中国房地产业联合会》主办的“2015年中国房地产业综合实力100强”榜单，排名第19位。 作为上市公司的荣盛地产，重金加码北龙湖，6月1日经过100轮竞价拿下北龙湖10号住宅用地(约74.227亩)，折合楼面价26035.22元/平方米，单价2603.40万元/每亩，成为郑州“新楼面价地王”和“新单价地王”。 06 我宁愿你没来过郑州这方土地 作为“招保万金”中的一员，金地进入郑州的时间不能算晚。不过很可惜，金地在郑州政商关系维护不够，本土化也难以落实，高管也频繁换帅，种种因素导致目前亮相的项目也就是位于荥阳的金地格林小城，之前工人新村改造的各种曲折、航海路金地铂悦的难产，让人不免对于这个全国一线品牌开发商入郑之后的种种遭遇扼腕叹息。TMD! 金地 2012年11月23日， 郑州市政府与金地集团股份有限公司就金水区“工人新村”片区改造正式签署合作框架协议。该项目北起东里路、南到管城后街、西起工四街、东到工一街，总占地面积约260亩;2014年末，由于片区内公共单位明珠酒店不愿意参与改造(明珠酒店位于人民路上，是未来该片区改造后金地商务中心人民路的出口处)，以及上级规划部门对城改的各项控修规编制及改造区域内公共配建的高要求等因素，使得金地含泪退出该片区改造。 2013年6月19日，金地集团通过招拍挂顺利摘得了在郑州的第二块土地，即金地铂悦;原计划于2014年开盘，因规划更改等原因开始延期入市。进入2016年，金地铂悦将入市的消息再次传来，希望此次能够顺利亮相吧。 2014年9月17日，金地在荥阳摘得两块住宅用地，共耗资1.47亿元购地89.3亩，平均每亩单价164.1万元，即金地格林小城。该项目属于金地定位较低的产品系，其实就是刚需产品，但即便如此销售去化也不太理想，沦为郑漂族最后的选择。 金地啊金地，我宁愿你没来过郑州这方土地!
|
|
|
