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房地不一、有房证无地证等历史遗留问题，严重影响了不动产统一登记进程。对此，山西省国土资源厅下发了《关于解决当前不动产统一登记若干问题的操作规范》（以下简称《规范》），按照问题种类，将房屋已登记土地未登记、土地已登记房屋未登记、房地登记信息不一致等10类问题处理的适用情形、处置方法、办理要点等进行了细化和规范。  房屋已登记土地未登记，符合情形可发证 今后，对土地权属来源合法，因原开发建设单位未及时申请办理国有土地使用权初始登记的，不动产登记机构可依据新的不动产统一登记规定，按程序办理不动产权证书或不动产登记证明，不再办理土地使用权首次登记。 对房屋建设单位在国有建设用地开发中，存在用地手续不全、擅自改变用途、未按要求缴纳相关税费等情形而未办理国有土地使用权登记，现购房人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产转移登记的，不动产登记机构应按“便民利民、稳定连续”的原则受理。登记时，应将上述情况书面如实告知相关当事人，在不动产登记簿证上对房屋、土地的信息分别记载，在不动产登记簿和不动产权证书附记栏注记“该不动产未办理国有建设用地使用权登记，应按规定及时补办相关手续”。同时，建议当地政府依法对该房屋开发建设单位进行处理，并限期补办相关手续。 如原开发建设单位已注销、吊销或下落不明的，不动产登记机构应在本地主流媒体上公告六十日，期满无异议，不动产登记机构将公告留存并归档。 对购房人凭房屋所有权证书申请办理不动产抵押权登记的，不动产登记机构应予受理。在办理不动产抵押权登记时，不动产登记机构应将有关情况及时告知相关当事人，并要在不动产登记簿证上对房屋、土地信息分别记载，在不动产登记簿及不动产登记证明附记栏内均注记“抵押权人知悉抵押的房屋未按规定办理国有建设用地使用权登记，自愿承担由此带来的风险和责任”。 对原房屋已登记土地未登记的情形主要把握3方面要点：一是仅限于“国有土地上”，集体土地不包括在内。这就与“小产权房”区别开来，“小产权房”不合法，仍不能登记。二是只针对个人住宅或小业主，不包括开发商等企业。对国有土地上个人通过合法途径出资购买且已取得房屋所有权证，考虑到购房人属善意取得方，并不具备鉴别其房屋所占用土地手续是否完善的能力。三是在具体操作层面，增加了如实告知、详细注记及建议依法查处等规范内容。 登记信息不一致，完善手续后分类办理  一是房地坐落不一致。按照地名文件予以登记，如无地名证明文件则以房屋所有权证坐落进行登记。 二是房地权利人不一致。对已完成房产交易，但未办理土地变更的房屋权利人，申请房地一体登记的，应在核实有关情况后，在尊重房屋交易事实的基础上，通知房屋权利人、土地权利人签署知悉该情况的具结书并将两证收回后，予以登记。 三是房地用途不一致。可按照土地、房屋原有用途进行登记，但要在不动产登记簿及不动产权证书中分别记载用途改变有关情况。有证据证明原用途登记错误的，权利人可依法申请办理更正登记。 四是房地范围不一致。采取区别对待的方法，对建筑物超出原宗地界址或跨宗建设且已取得房屋所有权证的，购房人现申请办理不动产转移、抵押登记的，不动产登记机构应当受理，按实际用地范围确定用地界址，并在不动产登记簿证上如实记载相关情况。同时，通知相关部门要查明超出界址原因，存在违法用地行为的，依法处理。对房屋未登记的，规范明确应取得国土资源主管部门会同规划主管部门出具的宗地调整批准文件后，方可申请办理不动产登记。 已购公房上市交易，按统一标准交出让金 《规范》对已购公有住房、经济适用房转移登记问题也进行了说明。根据《山西省人民政府关于加快住宅与房地产业发展若干问题的决定》（晋政发〔2002〕6号）文件相关规定，对已购公房、经济适用住房符合转移登记条件的，土地出让金按照成交价1%缴纳，土地使用期限调整为70年。如成交价低于税务部门计税评估价的，以税务部门认定的计税评估价为准。土地使用年限起始期为该宗地内第一套房屋上市交易之日起计算，其土地性质变更为出让。 严格继承登记审核程序，确保各方权益 《规范》建议各地单设继承登记窗口，指派具备相关资质人员专门负责此项业务的审核、办理工作。同时，要求各地在受理此类登记业务前，要对当事人提交的申请材料进行全面查验，就有关事项进行询问，并要求当事人出具对材料真实性负责的保证书，还可发函至原证明材料出具部门对材料真实性进行核实。在查验询问过程中，采取全程录像等方式留存证据，登簿前要将拟登记结果进行公示，以确保各方当事人合法权益。 妥善处理少数住宅建设用地到期问题 在有关新政出台前，对少数住宅建设用地使用权期间届满的，可参照《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）办理，不需要提出续期申请，也不收取费用，可正常办理交易和登记手续。 涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）办理相关手续”。  由《中国国土资源报》主办的国土资源管理业务学习交流平台。内容涵盖土地利用管理实务、地产市场分析研判、国土资源法律法规解读、咨询答疑、案例分析等，为基层国土资源管理工作提供参考和借鉴，为广大群众深入了解土地管理政策提供服务。 投稿信箱：fzzk8@163.com |
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