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一般来讲，直系亲属之间的房产过户主要有继承、赠与和买卖三种形式，每一种形式都有自己的特点。 1 继承 理论上讲，通过继承的方式将房产留给子女是税费最少的一种方式，如果是父母和子女之间的过户，在子女名下无房的情况下，只需缴纳登记费即可。但是这种方式的条件比较单一，只有存在继承关系的直系亲属之间可以这么做，而且在直系亲属关系中，即便是兄弟姐妹，也不能采用继承的方式，只能选择赠与。 继承的方式虽然看似简单，但是只有在父母过世之后才能办理房产过户，而且你需要大量的公证流程，期间要花费大量的时间和精力。如果你不是唯一的继承人，还需要其他的继承人放弃继承权，这些问题处理不好的话很容易就产生纠纷，因此，继承的方式手续繁琐，一般很少有人采用。
2 赠与
根据相关法律规定，无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹等，暂免征收增值税。 同时，在个人所得税方面，根据相关规定：“房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，当事人双方都不征收个人所得税。” 因此，以赠与的方式将房屋过户给子女，需要交纳契税和公证费，费用不多。如果考虑将房产留作自己居住或出租，可以采用此方式。 但如果今后要出售，这种方式就不适合了，因为国家税务总局明确表示，对于受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减去受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，个人所得税的缴纳比例为20%。 以洛阳市价100万房子为例，如果受赠人获得这100万元的房产，若干年后市场评估价涨到了150万元，受赠人想再次出让该房产的话，除非是其名下仅此一套房产，房产证办理时间超过2年，如果任何一个条件不满足，就需要缴纳差额20%的个人所得税，即10万元，此外还要额外缴纳公证费、契税，这就是一笔很大的费用了。 3 买卖 以买卖的方式过户干脆直接，不留麻烦。直系亲属之间的房产交易不用讨价还价，只需按照双方议定的评估价缴纳契税。 从 2014年9月开始，在洛阳，凡直系亲属（是指三代以内的父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、孙子孙女、外孙外孙女等）之间过户房产的，不再由税务部门评估定价，而是根据买卖双方合同约定的成交价缴税。也就是说，现在只需要提供派出所出具的直系关系证明，就可以按照合同约定成交价进行申报纳税，这样的话要缴纳的税费就少了很多，过户也更加便捷。 举例来说，以涧西区一套60㎡的房改房为例，假设综合评估的结果为20万元，按照契税最低标准1%计算，仅契税就要缴纳2000元，即使买卖双方各自承担50%，也要各自支付1000元。实施该政策后，买卖双方可随意定合同价，以约定1000元为例，这样仅需要缴纳10元的契税。 如果购房不满2年，则还需缴纳营业税，费用也不多。通过买卖过户的房产，满2年后再交易将不再产生20%的个人所得税了。 |
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