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昨天晚上看央视的财经报道，其中于凌罡给大家算了一笔房价的帐。说实话，没听明白。今天又仔细读了相关文字记录，还是不太清楚他是如何计算的。或许于总愿意给大家再详细算一次，以解本人之惑。但有一点，想和于总讨论一下，也就是他说的所谓土地出让金1000元的问题。我想他可能对于土地出让金与土地成本的理解有一些不太准确之处。
一般而言，任何一个房地产项目成本构成中都包括土地成本。而土地成本包含内容在831之前是土地出让金和拆适补偿费。前者是交国家的，理论上是租用土地N年的租金，还包括大市政及四源费。后者是用来补偿原土地使用方的。包括征地拆迁费用和一些其他相关费用。比如有时包括给搬迁工厂建造新厂房的费用等等。
土地出让制度改为招拍挂之后，土地成本中新增了两个部分：土地溢价和一级开发利润。以前土地溢价都是开发商挣走了。现在通过招拍挂程序，其中绝大多数归国家所有。这部分不是土地出让金，是土地从生地进行开发后变成熟地的增值。这个部分的数量我们可以从土地交易中拍卖底价与成交价的差额得出。在一些天价地块中这个部分远高于底价，也就是高于土地出让金、拆迁补偿费和一级开发利润的总和。一级开发利润是开发商将生地开发成熟地后按国家规定可以取得的利润，一般是8%。
多数北京的住宅项目，土地出让金并不高，比如亚运村地区普通住宅土地出让金前几年只有五六百元/平方米。但拆迁补偿费却在前几年就高达2000元/平方米。今天的价格就更不必说了。至于招拍挂的价格大家都知道了。市区项目的底价中土地出让金比拆迁补偿费所占比例要小得多。而天价项目中更是有很大一部分是土地溢价。现在的限价商品房用地，限地价也正是限的土地溢价，土地出让金和拆迁补偿是一分钱都不少的。
近期国家可能还有一些后续调控政策出台，将加大征地补偿和土地使用方面的费用。会否土地出让金和拆迁补偿再度攀升？如果是这样，房价是降还是升请大家自己分析吧。
《论语》子曰：「恭而无礼则劳；慎而无礼则葸；勇而无礼则乱；直而无礼则绞。君子笃於亲，则民兴於仁。故旧不遗，则民不偷。」
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