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每次带朋友来上海，总要去外滩，南京路，还有新天地。新天地，已经成为上海旅游的地标。然而你并不知道在10多年前这里还依旧是上海的一处旧城区。改造后的新天地，让这里充满不一样的时尚色彩，并且也成为各大商业地产学习的成功案例。 新天地坐落于上海卢湾区，处于”市中心的中心”，上海新天地位于市中心卢湾区淮海中路东段，高架桥交汇点，原法租界1914年第三次扩建的旧式里弄住宅。北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至黄陂南路。是一个成熟的商业地段。毗邻”中共一大会址”，与很多“一大会址”有关的建筑物需要保护，同时，“一大”周围不能建高层建筑物 。 改造是以上海近代建筑的标志——石库门建筑旧区为基础，改变石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。 项目取名“新天地”源于“一大”的灵感，“一”“大”合起来是个“天”字，与天对应的是“地”。 上海新天地： 容积率： 1.8 建筑面积：5.56万平方米 建筑覆盖率：56% 开发商：香港瑞安集团 规划顾问：本杰明·伍德（Wood and Zapata Inc.） 建筑顾问：新加坡日建设计事务所、上海同济大学建筑设计研究院 日均客流量：约2万人次，周末节假日达到3万人次 殊荣： 2003年，新天地北里荣获由Urban Land Institute（ ULI）颁发的Award for Excellence大奖，成为首度获此国际殊荣的中国内陆项目。 新天地入口景墙，将陶罐和金属LOGO结合起来 新天地成为了以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。并且以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。
石库门的保护与重建：旧瓶装新酒 石库门建筑盛行于20世纪20年代，占据了当时民居的75%以上，至今中心城区还有近40％的申城市民居住在有一个多世纪历史的石库门中。石库门里的“亭子间”、“客堂间”、“厢房”、“天井”以及“二房东”、“白相人嫂嫂”、“七十二家房客”等与石库门有关的名词成为老上海们温馨的记忆。 石库门的价值： 石库门有着江南传统二层楼的三合院或四合院的形式，一般进门就是一小天井，天井后为客厅，之后又是一天井，后天井是灶台和后门，天井和客厅两侧是左右厢房，一楼灶台间上面为“亭子间”，再往上就是晒台。在总体上采用的联排式布局却来源于欧洲，外墙细部有西洋建筑的雕花图案，门上的三角形或圆弧形门头装饰也多为西式图案。
改造中采用了“存表去里”的方式，即对保留建筑进行必要的维护、修缮，保留建筑外观和外部环境，对内部进行全面更新，以适应新的使用功能。把原来的居住功能变成了经营功能，把整片居住区变成了商业、文化、娱乐、购物的场所。拆除一部分老房子，开辟绿地和水塘，美化环境。 设计及工程以保留房子原貌为原则，而内部则进行了翻天覆地的改造。现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽带互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。 ◆外表「整旧如旧」： 商业整体旧改策略：北旧南新 只租不卖，管理与经营分离 上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，通过强大的招商运营能力，吸纳国际顶级品牌入驻。新天地不仅对入驻品牌“含金量”要求苛刻，更要求商家每年提交一个自身的宣传推广计划，而且月月都要有，这样新天地几乎天天都有推广活动。这样的模式也与国际Mall 运营模式同步，也被国内大部分专家认可。国际化商业模式，这是瑞安在运作新天地旧改项目中的独特优势和成功的主要原因之一。 上海新天地在过去的十年间租金价格有翻天覆地的变化。 目前租户中85%来自中国内陆以外的国家和地区。
小资一族 外籍人士 中外游客 企事业高管 个体工商户老板 中产阶级时尚消费人群
商业定位 商业先期提升区域价值 上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分，对罗康瑞（香港瑞安集团董事长）而言，改造石库门只不过是他的一桩生意。投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。 由于“新天地”的品牌效应，带动了周边区域价值的提升。 观念的进步 以往社会大众认为历史保护是政府的工作。其实新天地的开发模式就是房地产的开发，着重的是再生里弄生活形态带来的商业利益，也是因为这样的考虑，带来了历史建筑保护的机会。从传统建筑保护的概念与方法看，新天地是一个特殊的例子，它带动了地区的开发热潮与历史保护新点子，为政府启动了城市开发列车，带来了效益。 手法的创新 瑞安集团独具慧眼，掌握了契机，采用的作法是保留建筑物的表层，改变内部的结构与使用机能，类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。 优越的区位 不但拥有先天的传统文化元素，而且拥有浓厚的商业、商务氛围，便于集聚城市中最有活力的人群。 统一的开发 统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。 来源：一米好地 |
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