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……总结下个人关于房价判断的反思：关注房地产十余年来，15年以前基本看对了。15年这一波确实看错了。主要问题是低估了地方的底线太低，胆子太大，对长治久安缺乏考虑，只着眼眼下。 ……熟悉我逻辑的知道，我判断地产主要逻辑是汇率和占款。为了提高中国制造出口竞争力，早期汇率刻意压低。因而货币购买力差异较大，资金更愿意换成人民币消费，直接带来大的贸易顺差和资本流入，资本兑换成人民币在国内流通。但国内商品有限，为了保值就会推高不动产的价格带来实际汇率下降。 ……随着国内物价和成本上升，实际汇率向名义汇率慢慢靠拢，15年汇率开始转向，从升值转变为贬值。这个时候推动房价上涨的逻辑就消失了。如果强制去推动，就会继续推高国内成本，打击实体经济，降低实际汇率水平，带来资本出逃。类似观点我在15年有详细阐述。 ……可惜，为了稳住GDP真的就这么做了，一开始考虑一二线已经很高了，最好是想刺激三四五六小城市去库存，让农民来买房。可是政策一松口，被地方和地产商绑架了，把一二线炒疯了。然后实体经济更差了，汇率压力更大了。现在眼看实体和汇率不行了，又回过头来严格打压。都是自己造的孽了。现在汇率稍微稳一点，一方面是管制，一方面是美元在走弱，一篮子汇率已经新低了。 ……关于外汇占款的逻辑比较绕，不太好懂，但确实是合理的的，推导的结果也是差不多的，比如15年不顾汇率转向推高地产价格，对物价，对汇率的影响就是如此。 ……我们常看到的鸡汤文逻辑，是每年货币增加13%，所以房价也该13%，这个逻辑是有问题的。货币在增长，国家财富总量和商品总量也在增长，溢出来的货币增长并没这么多，否则经济就是原地打转了。因此对应房价不该13%的增速，其他物价就没这么暴涨。后来刺激房地产，很多货币增加就是房地产自己创造的了，更不能成为房价上涨因， |
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