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买房人如何应对商品房质量纠纷 对于如何真正提高我国住宅的品质，接受记者采访的专家均表示，提高房屋品质涉及主体太多，十分复杂。有专家建议将监理行业独立，发挥更大的作用，避免受开发商制约；也有专家建议强征“建筑工程险”，开发商在立项伊始，就要与保险公司签订投保意向书，并缴纳保费，将不正视工程质量缺陷的开发商挡在门外。还有专家认为，政府验收房屋必须严格把关。但是如上专家又都不否认，如此复杂的系统提高任重道远。最为紧迫的是买房人在遭遇房屋质量问题时，如何应对。 验房专家支招：收房不等于交钥匙 北京志远房屋验收咨询工作室法人崔振明：目前很多买房人对收房的概念理解很模糊。收房实际上并不等于交钥匙，而是房屋所有权的交接。涉及两个法律层面：合同法及国家住宅质量规范要求。很多买房人在收房流程中犯了错误。收房时没有仔细检查就盲目在收房通知书上签字，之后再找验房公司验收，已经无济于事，只要签了字就给了开发商推脱责任的理由，这是目前房产纠纷产生的一个重要原因。 正确的收房流程是：首先仔细看合同。比如，北京某高档楼盘的4、5、6、7号楼全部进行了抵押，直到今年11月21日才能解押。而合同中并没有明示项目尚未进行解押，而是表述为银行已解除抵押。很多业主不明白是怎么回事，便忽略或默认了。 其次，检查收费款项。对于契税、公共维修基金，业主完全可以自己到指定的地点进行交纳。但是很多楼盘的合同中，开发商都要求代收。由于业主交纳这些费用时，开发商给的是收据，因此业主一定要开发商注明何时收到这些款项的发票。因为，此发票是业主办理房产证的必要条件之一，一旦开发商破产，业主在办理房产证时不得不重新交纳。并且业主在此后转让房屋时，购房5年后出售的普通住宅免征交易税，而5年的期限是以契税、公共维修基金的发票时间为准。因此，契税、公共维修基金发票将影响到业主是否需要交纳个人所得税。 第三，签字。一般开发商都要求业主在验房前便签字，此时，业主一定要看仔细看清那些条款可以签字，那些条款不能签字。比如某些楼盘业主在签字时，合同的下方有一行小字：业主已认同该房屋质量，放弃追溯开发商的责任。这样的条款业主绝对不能签字，一旦业主盲目签字，维权将成为空谈。 第四，验收。 第五，该房屋质量问题的解决。在验房中所发现的房屋问题，一定要用相机或DV拍摄以保留证据，即使开发商承诺立即维修，也一定要形成书面协议。 律师答疑一：新房遭遇质量问题 [案例]李先生看过其在京东购买的新房后，发现房屋存在墙体开裂，墙皮脱落、屋内漏水等问题，该如何来维护自身的合法权利？ [律师建议]北京市证泰律师事务所房地产律师葛友山：李先生可以依据《住宅质量保证书》，在保修期内，要求开发商承担维修义务。购房者入住前，除要求开发商提交《建设工程竣工验收备案表》和《测绘部门实测面积数据》外，还应该要求开发商提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，商品房出售后，开发企业委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”这里所说的质量问题指的是一般质量问题。所谓一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内陆坪空鼓、开裂等等。 [律师提醒]由于部分开发商在向购房者提供《住宅质量保证书》时，为了减轻其保修的义务，会降低保修的期限，一旦购房者签订该《住宅质量保证书》后，就视为购房者接受了开发商提出的新的质量保修期限。所以购房者在接收房屋时有必要对国家有关质保责任的规定做一定的了解，将《住宅质量保证书》中注明的保修期限与国家规定的期限进行对照。如《住宅质量保证书》注明的期限比国家相关规定短的，应当及时向开发商提出并进行更改，以维护购房者的权益，避免购房后发生不必要的纠纷。 律师答疑二：过户后发现房屋质量问题 [案例]李红通过房屋中介看中了亚奥一处高档二手房，并很快与房主张先生签订了购房合同，办理了房屋过户手续。但就在她入住装修时却发现卧室的承重横梁有问题，李红就此事找到李先生，李先生却不承认房屋横梁有问题，并认为该房已经完成了交付手续，应当由李红来修复，双方为此争执不下。 [律师建议]北京市证泰律师事务所房地产律师葛友山：本案，房屋交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，出卖人应当依法承担赔偿责任。 如果该房屋横梁只是一般问题，不影响房屋居住与安全，首先要确定是否属于保修范围。如属于保修范围，购房人可直接向开发商主张保修，卖主有配合的义务。如房屋质量问题不属于保修范围且存在于房屋买卖前，则原房主属于责任方，应承担维修义务。根据《合同法》第一百五十五条“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任”的规定，李红有权追究 张先生的违约责任，张先生应当承担维修该房屋横梁的义务。如果张先生拒绝进行修复，李红也可请人自行修复，然后要求李先生承担相应的经济损失。 [律师提醒]购房人须注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。
商品房质量纠纷的法律对策 商品房质量纠纷的法律对策
商品房因质量问题引起的纠纷在商品房买卖纠纷中占很大的比例，在商品房建筑施工工程中，不法商家、建筑商为了节省成本，采用不符合规定的建筑材料，或者由没有建筑施工项目资质的施工队伍进行建筑，这些因素都直接导致部分商品房质量低劣。商品房的质量影响到使用者的人身财产安全，如有差错，后果将不堪设想。 验房案例——质量纠纷该怎样寻找法律对策 商品房因质量问题引起的纠纷在商品房买卖纠纷中占很大的比例，在商品房建筑施工工程中，不法商家、建筑商为了节省成本，采用不符合规定的建筑材料，或者由没有建筑施工项目资质的施工队伍进行建筑，这些因素都直接导致部分商品房质量低劣。商品房的质量影响到使用者的人身财产安全，如有差错，后果将不堪设想。为此，开发商应针对商品房质量问题的严重性分情况承担保修或退房以及赔偿损失的责任。 一、开发商应该对商品房的普通质量问题承担保修责任。 为维护消费者的合法权益，我国政府先后颁布了《城市房地产开发经营管理条例》和《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。这些房地产法规规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售的商品住宅承担质量责任的法律文件，应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示委托单位。 依照法律规定，商品房保修期是从房产商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： 一、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。（二）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为５年。（三）供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期。（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。需要注意的是，国家规定的是保修的“最低年限”，而一些有实力的施工单位常常会提供更长的保修期限，因此，实际上建设单位与施工单位签订的保修合同中可能会对“保修期限”有更高的要求。因此，消费者在购买商品房时，可以向开发商咨询保修期。 二、如果商品房主体结构质量不合格，后因质量问题严重影响居住，开发商应当承担退房并赔偿损失的责任。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第12条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。第13条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。” 根据上述规定，如果该商品房主体结构质量不合格，购房者有权要求退房。不过，购房者首先应该向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，房地产开发公司应当办理退房手续，返还购房款，并应当就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。如果该商品房因质量问题严重影响正常居住使用的，购房者也有权要求退房并要求赔偿损失。 如果该商品房是主体结构以外的部分存在质量问题，未严重影响正常居住的，那么购房者只能要求开发商负责进行维修，而无权要求退房。当然，因维修致使房屋原使用功能受到影响而造成损失的，开发商应当负责赔偿损失。 因此，在本案例中，宋先生可以先申请《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，如属于房屋主体结构不合格，宋先生有权要求退房并要求开发商赔偿损失，如不属于房屋主体结构不合格，宋先生有权要求开发商维修并要求开发商赔偿损失。 三、提示。 因用户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发企业不承担保修责任。 |
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