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中山是珠三角城市群中重要的城市，和佛山、珠海一起位于珠江西岸。尽管西岸的综合实力无法与东岸相比，但中山在广东省21个地级市中的排名并不低，位列第6位。 前不久，香港特区区首梁振英率团考察粤港澳大湾区，对中山的交通、城市规划进行了深入考察。未来，中山将会因粤港澳大湾区这个超级利好而迎来新的发展机遇，更会因深圳通道，而变成连通珠江东西岸的交通枢纽。 今天就来好好聊聊中山，看看目前中山的经济尤其是房地产经济，受广州、深圳哪个影响更大，到底谁才是中山的“大哥”？ 中山和东莞一样，是中国地级市中不多见的不设区的城市，下辖18个镇、6个街道。 从地图上看，相比于广州，中山市中心离深圳更近，比惠州距深圳市中心还要近上许多，但中间隔着一条珠江，往来不方便。中山去深圳要么经由高铁到广州南转一下，要么坐汽车经虎门大桥绕道东莞，都不是直达。目前唯有坐船可以直达，但不是随时都有，时间上不能自由安排。 所以，在交通上中山与广州互通更便利。中山尽管临江，但前有澳门、珠海、深圳、香港把守珠江口，地理优势并不明显，导致其对外贸易依存度并不高。 制图：子非鱼；数据来源于各城市统计局；单位：亿元 数据显示，2016年珠江两岸内陆城市中，中山对外贸易依存度排名第5，为69.9%，处于中间位置。东莞、深圳，依存度分别高达165.9%，135%，从数据上可以看出，深圳、东莞的市场主要是对外。广州对外贸易依存度在7个城市中最低，说明广州的市场主要面向国内。 广州、深圳在产业上对中山的影响不大，主要影响的是它的楼市。广州尽管与中山相邻，但其面积大，核心区距离中山较远，辐射的能量基本上都给了佛山，广佛肇是一个小团体，中山很难分到一杯羹。深圳就更别说了，虽然就在江对面，但产业想要跨过这条江不是那么容易的事。 广州、深圳对中山的楼市影响是从广珠轻轨、广州18号地铁线直达中山与深中通道概念开始的（后两者预计2020年、2024年建成），到2015年上一波楼市牛市开启时，这种影响和价值发现到达了顶点，深圳街头经常能看到中介举着深中通道的牌子，邀请购房者免费接送观看，中山的楼市成交量也是在这一年开始爆发。 制图：子非鱼：数据来源于家家顺 上面家家顺发布的数据，2015年中山一手住宅成交量高达9.36万套，相比于2014年增加了48%，2016年的成交量继续维持在高位。房价更是一路高歌，从单价五六千涨到了近一万。 图片截自家家顺房产网 平均楼面价也从2012年的760元/平米涨到了2016年的4972元/平米。 那么这中间广州客和深圳客谁的“功劳”更大呢？看一组数据就明白了。 根据家家顺发布的《2016年中山楼市年报》披露，在所有中山购房者中约 34%为广东籍客户，其次为湖南和湖北，分别占比14%和11%。 如果以常住地来划分，则中山购房者中有一半是深圳客，而广州只占4%。 2016年中山购房者常住城市
制图：子非鱼；数据来源于家家顺2016年中山楼市年报 事实胜于雄辩，一条珠江根本挡不住深圳客的疯狂。其实，这也不难理解，深圳人多地少，供需矛盾近两年进一步激化，让深圳的需求外溢，而中山的库存量在全广东排名第三（看下表），正在建设的深圳通道直通深圳核心区，概念的炒作直接将这股需求引流到了中山。 其次，中山的房价相比于深圳低得多的多，而深中通道概念的炒作，必然引起中山楼市的长期看好，深圳炒房客也纷纷将目光投向这里。 广州的土地面积是深圳的3.7倍，供应量足，广州刚需客又何必舍近求远去中山买房呢？去中山购房的那4%的购房客大部分都是去投资的，很大程度上也是在炒作深中通道概念。 再者，未来广州18号地铁线路直通中山，更多的会将中山客导入广州去买房，去番禹和南沙购房。 未来深中通道通车后，拉近的不仅是中山与深圳的心理距离，更节省了粤西地区进入粤东地区的时间，中山将会成为连接珠江两岸的交通枢纽点，更会因这条通道加入到临深队伍。 而且，在粤港澳大湾区的建设中，深圳的产业转移又多了一个选择，尽管深中通道和轨道交通相比仍有许多不方便，如过桥费高、天气不好会封桥等，但对于产业转移影响不大。未来，中山将对东莞在竞争深圳低端产业时，构成一定程度的压力，虽然东莞较中山有交通、距离优势，但中山营商成本相比于东莞更低。 |
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