|
因为一块旧改土地的估值问题，已平静许久的长园集团管理层与大股东沃尔核材实控权之争，再度爆发新的矛盾。 更多资讯，请关注公众号 评估师资讯 z@imcpv.com Q群13132787
自2014年沃尔核材耗巨资进入长园集团成为第一大股东以来，与管理层之间的关系就不太融洽。近期，因为长园集团全资子公司一块旧改土地的估值问题，有大股东称其价值被低估4亿元，让已平静许久的长园集团与沃尔核材实控权之争，再度爆发出新的矛盾，且争执的“火药味”也越来越浓。 两家公司争论也受到监管层的密切关注，5月15日，上交所向长园集团发去问询函，要求相关公司就一些事项作出进一步说明。 在接到上交所有关问询后，长园集团公告了有关深圳市南山科技园北区宗地号为 T401-0048地块土地估值结果及说明，沃尔核材也随即发布了其委托的另一家评估机构对该地块的土地估价咨询结果。
5月15日，上交所就相关媒体刊登了《长园集团旗下土地涉嫌低估4亿元，沃尔核材等股东联手要求“止损”》等文章，向长园集团发去问询函，问询之一要求长园集团核实土地估值六亿多元的定价是否公允，并就报道所述的土地低估、合作对象量祥生物的实力等事项进行澄清说明。并要求沃尔核材及一致行动人说明此宗土地价值估值应达十亿元的依据。 针对监管部门有关问询： 5月17日，长园集团公告称：公司考虑了很多合作模式，其中包括土地作价入股的合作方式，并咨询了评估机构，初步评估价格预计金额 6-7 亿元，公司认为拆迁补偿方式更具有优势。近期股东及相关媒体对土地价值存有质疑，公司委托评估公司在宗地容积率为上限 6.0 的前提条件下，出具了正式评估文件。评估机构对 T401-0048 新兴产业用地的评估总地价为 7.716 亿元。 紧接着： 5月18日，沃尔核材公告称：公司委托专业机构对长园集团 T401-0048 号宗地进行开发价值测算，根据评估公司出具的《土地咨询报告》，在设定容积率为 8 时，该地块物业建成后总价值为26.26 亿元，土地开发价值为 15.34 亿元；设定容积率为 6 时，该地块物业建成后总价值为 19.62 亿元，土地开发价值为 10.99 亿元。同一土地，相差数亿元的估值。 5月19日，长园集团再次公告指出：公司发现沃尔核材委托的评估机构提供的土地咨询结果一览表存在明显错误，即按土地面积14,182.65 计算地面地价与楼面地价，设定容积率 6.0 情况下，每平方米地面地价77,499 元。但实际上评估没有减去贡献土地面积 3,000 平方米，因此若按照可用于开发建设的用地面积 11,182.65 计算，评估价应为 8.66 亿元。
从两份土地咨询报告显示结果来看，地块评估咨询结果最大相差7.62亿元，在设定相同容积率条件下则相差3.27亿元。上市公司对地块估值不同作出不同决策会否有损中小股东权益，投资者该听谁的？ 两家公司分别就同一地块的价值水平委托评估机构进行估算，从披露咨询结果来看，两份咨询报告最终提供价值分析结果差异甚大。评估地块估值也是上市公司重要决策参考依据，且估值水平很可能直接影响到其投资额度是否在董事会授权范围内，也是管理层和大股东争议焦点之一。有大股东表示T401-0048号宗地合作开发项目属于公司重大投资项目，根据公司章程，这一合作开发项目已经超过董事会决策权限，必须报股东大会批准，并提议召开临时股东大会。而董事会则称参考委托评估机构土地咨询报告，T401-0048新兴产业用地的评估地价为7.716亿元，未超过单项投资占公司净资产30%的董事会权限，董事会不同意召开临时股东大会。 评估师资讯公众号（ID:imcpvcom)查阅了相关土地咨询报告，长园集团委托评估机构对该地块评估测算结果及主要设定条件如下： 表：地块估算基本情况表 沃尔核材委托评估机构对该地块评估测算结果及主要设定条件如下： 表：地块估算基本情况表 经对两个估价项目进行初步对比，项目估价目的类似，测算价值时点接近，地价定义有所差异，采用估价方法则一个采用了以假设开发法为主，市场法为辅，一个只选用假设开发法。 此外，针对长园集团指出沃尔核材委托评估机构提供的土地咨询结果一览表存在明显错误问题，小编经对该报告进行查阅，“咨询结果一览表”表述确实存在一定瑕疵，不过经对测算过程进行查看，发现在测算时应该已扣减了相关土地面积3000平方米部分。当然情况是否如此，仍有待沃尔核材和相关中介机构进一步说明。 |
|
|
