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文 | CIH学习中心 Happy Guan
前言：
不动产管理或资产管理（不动产）狭义定义为招商与运营。招商负责产出，运营负责建筑、设施及环境维护，实质是投入，现实中分为两个独立部门或公司负责，泾渭分明，招商强势，运营弱势。招商具阶段性，运营具连续性，投入又往往决定产出，两者间协同的内部化需求在快速变化的市场环境中凸显出来，因此需要专门的人来负责管理。 但不动产所有者关注的核心是资产收益率，随着国内金融市场的逐渐成熟，通过金融方式即可快速实现资产收益，此时招商运营要能满足金融操作所需的现金流曲线，狭义不动产管理已很难满足所有者的需要，因此广义的不动产管理定义为融投管退，重点与难点在管，目的在融投退。 专业专注的系列文章将基于广义资产管理经理所需掌握的知识逐步展开。
金融或资本决策完全遵循理性思维方式，对所涉组织、人和事都有一套自己的审视原则与流程，感性因素在其中仅为从属地位。我们能知道不动产投资要投好区域、好位置、好企业、好团队与好项目(五好原则)，这里面有很多定性标准与少数定量标准，主要用于项目初筛所用，筛选掉所有不符合的项目后，一般会对主要财务指标做一个初步量化分析，这个过程中又会剔除掉很多项目，然后将安排由融资方付费的第三方尽职调查程序，尽职调查确认融资方所提交信息的真实性并进一步收集有关核心信息，最后会细致的做量化分析以判断资金来源的可能行、资金分批安排、投资汇报率(ROI)、资金的监管安排等一些指标的满足程度。
在资本理性决策过程中，有两个最重要的变量因素：资金时间价值与风险管理，对于非金融专业人士，这两个因素往往被忽视或未能深入了解，造成与资本沟通过程中缺乏基础的共同语言，给能正常快速推动的融资工作造成麻烦与阻力。作为不动产管理专业人士，不一定要对数学或复杂的财务知识非常精通，但需要理解这两个变量深刻的内涵及其中在资本决策过程中的相关作用。
我们经常听到赶工、压缩工期、账期、垫资、合理拖欠、预售、杠杆、快周转等等概念，这些都是资金时间价值的直观体现。
资金时间价值有两种表现形式：利息和利润。资金都是有成本的，其成本总额与时间正相关，从储蓄、借债或贷款角度表现形式为利息，从企业投资运营角度表现形式为利润。
按利息形式体现的资金时间价值的几个重要概念与计算公式如下： 1.利息(I)：资金报酬，时间价值的体现 2.利率(i)：一定时间内利息和本金之比，无特说明按年 3.本金(P)：资金额，i=I/p 或I=p×I 4.本利和(F)：借款周期n年后本金加利息,F=P+I 5.单利：不考虑利息的时间价值，I=P×i×n 6.复利：考虑利息的时间价值，I=P(1+i)n-1 7.名义利率(r)：计息周期利率与付息期内计息次数的乘积 8.实际利率(i)：规定一年的利息与本金之比 假定一年名义利率r,一年内计息m次 i实际=(1+r/m)m-1
按利润形式体现的资金时间价值计算公式基本一致，只是换一个变量考虑，如下：
1.利润(I)：资金报酬，时间价值的体现 2.利润率(i)：一定时间内利润和本金之比，无特说明按年 3.本金(P)：资金额，i=I/p 或I=p×I 4.本利和(F)：借款周期n年后本金加利润,F=P+I 5.单利：不考虑利润的时间价值，I=P×i×n 6.复利：考虑利润的时间价值，I=P(1+i)n-1 7.名义利润率(r)：投资周期利润率与投资年限倒数乘积 8.实际利润率(i)：规定一年的利润与本金之比 假定一年名义利润率为r，投资年限倒数为m i实际=(1+r/m)m-1
名义利率/利润与实际利率/利润不同是因为计息周期不同而导致的，现实中往往不按一年来进行计息，在换算成一年标准时就要考虑利息/利润复利情况而会出现两者不一致情况。
因为资金具有时间价值，因而现在的资金与未来某给时间点的等额资金不相等，现在的资金要大于未来同等金额的资金。那现在的资金等于未来具体时间点多少钱呢?这里就必须了解资金的等值概念以及相关的资金换算公式。 现值(P)：现值也叫初期值，常用P表示。指发生在或折算为投资初期的资金价值。通常把开始投入资金的时间作为计算现值的基准时间，也是项目计算期开始的时间。 终值(F)：终值也称为未来值，常用F表示。指发生在或折算为投资期末时的资金价值。 折现率(I)：指把终值折算成与之等价现值的比率。常用折现率有基准利率、内部收益率(IRR)、行业平均收益率、货币通胀率等等。
实际过程中衍生出来两个概念：
净现值(NVP)：因为投入产出是一个动态过程，截至一个时间点，前期所有投入现值与所有回收资金现值之和就是这个时间点的净现值。 投资回收期(T)：当净现值为零的那个时间点即为投资回收期，在期望汇报率的情况下，投资回收期越短当然越短越好。
风险即不确定性，无所不在、无处不有，风险即概率或不确定性。所有的管理决策都是为应对在本质上具风险或不确定性的将来事件/情况而制定的。看个简单小案例了解一下风险在决策过程中的用途。
风险的描述
·通常包含下列三个要素： – 事件，即对一个项目或企业将发生的事件 – 概率，即该事件发生的可能性大小; – 损失，即该事件发生后可能造成的损失或危害。
· 更具体地，对(工程)项目： – 一个或一系列对项目不利的事件发生的可能性大小; – 建造过程中可能遭受的不确定性经济损失。
风险的特征 · 客观性：风险在客观事物和人类活动过程中固有 · 普遍性：无处不在、无时不有 · 潜在性：不显露在表面，条件具备时才发生 · 随机性/不确定性：风险发生的可能性不同，后果多种多样 每种后果出现的概率也不同 · 相对性：与活动主体、其所从事的活动、活动中 的行为方式和决策密切相关 · 可测性：可以通过观察和监视，进而做出判断， 对潜在风险进行预测、评价、防范、管理和控制 · 工程项目的风险还有特点：多样性、复杂性
风险分类
· 纯粹风险(有失无利)、投机风险(有失或利) · 自然风险、人为风险 · 可管理/控制风险、不可管理/控制风险 · 可保险风险、不可保险风险 · 总体风险、局部风险 · 内部风险、外部风险 · 不同承担者的风险 · 确定型风险(敏感分析)、概率型风险
从项目角度考虑的风险分类 · 政治风险 · 金融风险 · 财务风险 · 市场风险 · 社会风险 · 法律风险 · 健康安全和环保风险 · ……等等
工程项目风险具有层析性与阶段性，如下图： 
风险/不确定性/概率产生主要有如下图所示原因：
风险管理的三个层次：风险识别、风险分析与风险应对/处置。
风险管理流程如下图：
本文重点强调在投融资过程中需要重点考虑的两个变量：资金时间价值与风险管理，帮助大家梳理这两个变量的一些重要相关知识与内容，构建一个基础的逻辑框架及与资本方沟通的基础共同语言，遇到具体问题时，大家能掌握一些必备的判断方向与能力。 
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