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1）车位优惠了多少？ 题面是: 骑行客所在小区开发商近期疑似资金周转紧张，一直在大力促销车位。从前一阵的85折，到银行0首付免息贷款，再到此次十一前终于推出最新优惠方案如下 28万元的车位，全部金额分28年返还，相当于每年返回1万元。 这个方案听上去很不错，相当于你付的全部车位费，假以时日全数返还。都知道天下没有免费的午餐。车位不可能白送，这样的方案实际上优惠了多少呢？ 答案、分析与点评如下： 根据购车位者所要求的投资回报率： - 按一年期定期存款利率1.75%，优惠了22.0万 - 按余额宝3%，优惠了18.8万 - 按理财产品4.5%，优惠了15.7万 - 按股市定投的长期收益率7%，优惠了12.1万 - 按骑行客期望的股市投资收益率15%，优惠了6.5万 - 按巴菲特的投资收益率20%，优惠了5.0万 以上不考虑承诺28万等额返还的违约问题。 正确的计算方法是，把从一年后开始返还的1万元，共28期，计算净现值（net present value），折现率用购车位者所期待的投资回报率。 这个净现值就是开发商让利的金额，也就是说对于不同的购车位者优惠幅度不相同。 【为什么会这样？】 让我们站在购车位者的角度，这个促销活动一定是某种形式的优惠让利。假设优惠的金额是X，那么这28万元支付给开发商的费用相当于包含两部分： 1）购买车位的花费Y 2）花费X用于投资一个理财产品，这个理财产品将在未来28年的时间，每年向投资者支付1万元。 X+Y = 28 要计算2）这个理财产品的净现值，取决于投资者所要求的回报率，把这个回报率作为贴现率，可得出X （在excel中的公式为X = NPV(贴现率，现金流) 最后再普及一下贴现率的概念，让仅需初中算术水平的金融小白也能一目了然。 比起现在给你1万元，如果我等到明年再给你，你一定不乐意。那么如果我明年给你1.1万元呢？如果你的投资回报率期望是10%，那么两者是等价的。对你来说未来现金流的贴现率是10%。 那么要计算未来28年，每年1万元现金流对你今天而言的价值，就是拿这28个1万元分别除以贴现率后加总，就是今天对你而言的净现值。 NPV = 1/(1+10%) + 1/(1+10%)^2 + 1/(1+10%)^3 + ...... + 1/(1+10%)^28 以上贴现率为10%。 对于一个投资回报要求不高的购车位者，这项活动优惠幅度很大；而随着投资回报率要求愈高，优惠幅度越小；对骑行客来说相当于77折。考虑到原本开放商就已推出过85折的活动，那么这项优惠仅是在原来的基础上打9折。 尤其是，就像@闲庭信步的 @摩西V 所说，以上并不考虑开放商倒闭/违约的问题。 有不少朋友把28万全部当作存款去考虑这个问题，忽视了其中的一部分是用于购买车位，结果自然有偏差。 也有朋友站在了开发商的角度去考虑问题，探讨了开发商的融资成本，这就好比我们去买车，去计算经销商的成本一样，他们的利润与我们的优惠并不等价，尤其是牵涉到金融问题时，取决于他们是自己来做这项融资方案，还是通过第三方金融机构，这中间的差异由于原题并未提供该信息，实际是算不出来的。就好像现在的打车补贴，给消费者的优惠，是拿VC的钱来补贴，弯绕得大了。 还有朋友讨论了车位的管理费，车位的升值潜力和与租车位的花费比较。这相当于在计算一个楼盘优惠了多少金额时同时去考虑租下来的机会成本，如果不是自住未来升值所带来的投资收益潜力。这跟此次的优惠无关。当我们决策是否要买一样耐用品时，除了要考虑广告上写的优惠了多少，还需要考虑它对自己的价值。当然，这些讨论与本题没有直接的关系。开发商现在正是打着“北京没车位不能停车”，“中国没房子娶不到老婆”直接把这些个人经济问题转变为“生存问题”，打着“刚需”的旗号绑架我们的钱包。 题外话就讨论这些，如需以下excel计算的原始文件，请发邮件至tongji_ke@qq.com  $上汽集团(SH600104)$ $长安汽车(SZ000625)$ $上证指数(SH000001)$ $深证成指(SZ399001)$ $创业板指(SZ399006)$ $中小板指(SZ399005)$ $恒生指数(HKHSI)$ $招商银行(SH600036)$ $工商银行(SH601398)$ @某年某月的某一天 @金E顺 @买十个涨停 @老股疯 @徐翔是我哥 @被爆炒的股民 @我爱路飞 @Danny梁 @波动之美 @火星来的飞鱼 @烟之妖娆 小考过关，还嫌不过瘾，来秋训营挑战自我（http://xueqiu.com/2480001764/57238271），关注同名“微”“信”“公”“众”号骑行夜幕的统计客。 |
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