|
“强制售卖”是一种平等主体之间的交易行为，但与建立在自愿基础上的一般交易行为不同，它是通过第三方介入，强制不动产权益主体将该不动产权益出售给买方的行为。土地“强制售卖”制度发端于香港，对于破解大陆城市更新中的“谈判僵局”有一定的借鉴意义。 城市更新中的产权集中难题 20世纪80年代，香港的建筑在结构上已开始老化，须对旧楼宇的进行拆除重建，方法之一是让开发商收购旧楼全部产权后进行重建，但最大难题是个别产权人会拒绝出售或索取过高对价。在市场机制无法自力解决的局面下，急需公权力的介入。为此，香港立法会于1998年制定了《土地（为重新发展而强制售卖）条例》，允许取得一项不动产多数产权的人，申请土地审裁处做出“强制售卖”该不动产及土地使用权的命令。 向法院申请“强制售卖”有3个前提：1.申请人成为80%的多数产权拥有人；2.申请人提交对土地及建筑物的现有使用价值报告；3.申请人进行注册和通告，使得土地行政部门和其他利害关系人知悉。 基于此，法院做出“强制售卖”令也需要3个条件：1.确认少数人产权估值公平合理；2.确认申请地段基于该地段上的现有建筑物的龄期或其维修状况理应更新；3.确认申请人已尽力购买少数份数。申请人的申请符合法律规定的条件时，法院会发出“强制售卖”令，以其确定的底价拍卖涉案土地及其上建筑物。      以深圳为代表的内陆市场化城市更新现状 目前，以深圳为代表的很多内陆城市都在进行城市更新或城市改造工作。深圳的城市更新遵循的是“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则，政府在实际操作层面介入较少，大多数工作由市场主体按照市场规律和规则进行操作。《深圳市城市更新办法实施细则》第46条规定，城市更新单元内项目拆除范围存在多个权利主体的，所有权利主体通过以下方式将房地产的相关权益移转到同一主体后，形成单一主体：一是权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司；二是权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议；三是权利主体的房地产被收购方收购。实践中以第二、三种方式居多，而无论是那种方式都属于民事合同范畴，在此过程中房地产开发企业就可能遭遇“谈判僵局”，进而导致单一主体无法形成，区城市更新职能部门不能确认开发企业的实施主体资格，使得整个城市更新项目无法进行下去。  内陆建立土地“强制售卖”制度的设想 如果内陆建立类似香港的土地“强制售卖”制度，“谈判僵局”就有了解决的办法，但需要重点考虑以下关键问题： “强制售卖”的理由 笔者认为在使用公权力剥夺私人财产问题上，必须遵循公共利益原则和利益平衡原则，即为了且仅仅为了公共利益可以剥夺和消灭私人对不动产的物权，但必须经过正当的程序并给予公平的补偿。在深圳城市更新运作过程中，政府的角色主要在于批准城市更新单元划定及其控制性详细规划，从这个意义上说，虽然一个片区的城市更新能否成功不能由政府决定，但是某一区域能否启动更新，政府享有决定权，而政府在批准划定城市更新单元时，根据《深圳市城市更新办法》及其实施细则的规定，公共利益也是其必须考虑的因素之一。 裁判机关的完善 目前法院在遇到对房地产价值存有争议的情况时，通常通过“摇珠”的方式确定一家房地产评估公司进行估价。参考香港法院的经验，笔者认为内陆人民法院应加强房地产庭的力量，一方面加强现任法官对房地产估价知识的学习和掌握；另一方面，也可以面向社会吸收资深房地产估价师作为审理专家参与庭审。 申请人取得更新单元内不动产权益的数量 可以在遵守《物权法》原则——绝对多数的前提下，针对城市更新的特性进行规定。实践中大多数出现“谈判僵局”的城市更新单元都是出现在开发商收购了90%的不动产权益之后，因此，将申请“强制售卖”方式取得不动产权益门槛设置为更新单元内的90%，不针对更新单元内每栋建筑提出比例要求较为合适。 拍卖客体 香港土地“强制售卖”制度在现实中产生的最大问题就是因为多份数产权拥有人在公开拍卖时没有竞争对手，导致地段以底价成交，而底价又不能反映拍卖时的市场价。那么，是否可以考虑只拍卖开发商没有取得的不动产权益呢？毕竟深圳的城市更新单元面积比香港都市更新面积大得多，其中的建筑物也多得多，虽然深圳的地价和房价尚不到香港的水平，但因为基础量较大，其中涉及的价值可能会超过香港土地“强制售卖”的土地价值。如此一来，如果将整个城市更新单元进行强制拍卖，则已经取得90%的开发商更加没有对手。 然而，任何制度都有其两面性，一旦将拍卖对象定为开发商没有取得的不动产权益，则拍卖底价会大幅度降低，招致竞争对手。而如果拍卖的剩余不动产权益为其他人购买，则违背了目前城市更新立法要求的单一开发主体原则。基于此，笔者认为拍卖对象仍可以是整个城市更新单元，如此即便在拍卖对象中出现了竞争对手，也基本可以保证是实力雄厚的开发商。至于对不愿出售自己不动产权益小业主的保护，可以通过后面所述的法院确定拍卖底价来改善。 法院审查要点 1．更新单元内建筑物市值报告 申请人应当在提出申请时提交城市更新单元内全部不动产的市场价值估价报告，目的是确定开发商和小业主当前状态下所持有的不动产价值的比例。 2．开发商尽力与小业主达成协议的证明 在司法救济之前开发商必须尽可能地主动与城市更新单元内的小业主达成一致。为此，开发商可以提交向小业主发出的要约信函，开会时的签名会议记录等，证明自己尽力与小业主达成购买协议或搬迁安置补偿协议。 拍卖令的内容 1．拍卖底价 笔者建议深圳在建立“强制售卖”制度时，由法院主动对城市更新单元的重建后价值进行评估，并在此基础上确定拍卖底价。 2．拍卖价款的支付 出于节省当事人成本的考虑，香港的规定值得借鉴，即如果是原告或者被告购得城市更新单元内的所有不动产权益，则其只需要支付自己应得价款以外的拍卖款。所有应支付的价款应当存入法院的指定账户，再进行分配。 3．租赁关系终止与对承租人的补偿 深圳的法院在审理城市更新单元不动产“强制售卖”案件时，应要求原告和被告将其租赁情况报告法庭，除非原告和被告证明其已经在法庭给定的判决期限前自行解除了租赁合同，否则法院应当在判决中宣布城市更新单元内不动产租赁关系终止的同时，判决未能自行解除的租赁合同的补偿价格。 4．拍卖价款的分配 拍卖人取得竞买人支付的价款后，在扣除必要的拍卖费用及给承租人的补偿后，还有可能需要用来解除拍卖不动产上的产权负担。 5．竞得人的义务 竞得城市更新单元内全部不动产权益的人就成为了城市更新单元的单一实施主体，应当按照城市更新相关法律规定的要求，完成土地使用权登记，申请办理规划和建设手续，按照城市更新单元规划进行拆除重建工作。  |
|
|
