房地产开发企业何时结转收入

房地产开发企业何时结转收入

 

房地产开发企业所开发的产品已办理交付使用手续，但还未办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，请问应何时结转收入？

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）和《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

 

对照会计制度的要求并结合房地产业务的实际情况，从谨慎性原则出发，房地产企业自行开发商品房对外销售的收入一般应满足以下几个条件则确认收入：

⑴房屋竣工并验收合格，说明商品是合格的；

⑵完成竣工结算，说明成本能够可靠地计量；

⑶签订售房合同及收取房款，说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业；

⑷房屋办理了移交手续交付业主使用，说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移。

一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以房地产开发企业商品房销售收入的确认时间应为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。

1、预售时，借：库存现金  贷：预收账款

2、交房结转收入时：借：预收账款  贷：主营业务收入

3、结转成本时：借：开发产品  贷：开发成本；借：主营业务成本  贷：开发产品

主营业务成本是企业销售产品的产品成本

主营业务成本在销售时由产成品转入 

    借：主营业务成本 

     贷：产成品 

  

    产成品又从生产成本转入 

    借：产成品 

     贷：生产成本 

 

    生产成本又是由料、工、费构成 

    借：生产成本 

     贷：原材料 应付工资 制造费用 

   因此，主营业务成本里包含了生产产品的材料、工人工资、制造费用（设备折旧、水、电费、辅料）

1、主营业务成本:是损益类帐户,用来核算企业销售商品\产品\提供劳务或让渡资产使用权等日常活动而发生的成本.它的借方登记已销售商品\产品\劳务供应等的实际成本;贷方登记期末转入"本年利润"帐户的数额,结转后应无余额.该帐户也应按产品类别设置明细分类帐户。 

     2、生产成本：是成本类帐户，用来核算企业生产各种产品（包括产成品、自制半成品、提供劳务等）在生产过程中所发生的各项生产费用，并据以确定产品实际生产成本。它的借方登记月份内发生的全部生产费用；贷方登记应结转的完工产品的实际生产成本。月末的借方余额，表示生产过程中尚未完工的在产品实际生产成本。生产成本帐户应设置“基本生产成本”和“辅助生产成本”两个明细帐户。 

  3、例题：

1）本月应付职工工资，其中制造A产品工人工资20000元。 

    分录：借：生产成本 20000 

          贷：应付工资 20000 

   2）生产车间领用材料45000元投入生产。 

    分录：借：生产成本45000 

           贷：原材料45000 

   3）结转已销工产品200台实际成本10000元。 

    分录：借：主营业务成本10000 

           贷：库存商品10000