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为加快实施邾城总体规划，推进问津新城整体改造开发建设，切实维护征收当事人的合法权益，保障问津新城整体改造开发建设项目房屋征收顺利进行，根据《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》（武汉市人民政府令第148号）、《武汉市国土资源管理局关于印发<武汉市征用集体土地房屋拆迁补偿历史遗留问题处理意见>（试行）的通知》（武土资耕[2004]317号）、《区人民政府关于印发新洲区集体所有土地上房屋征收管理办法的通知》（新政规[2014]4号）及有关法律法规的规定，现制定征收方案如下： 一、项目基本情况 1、（项目名称）“问津新城”整体改造开发建设项目 2、（征收范围）问津新城整体改造开发建设项目范围涉及邾城街（向东村、章林村、钟杨村、余姚村）、辛冲镇（寨山村、曲背湖村、单岗村），四至范围为北至龙腾大道、西至举水、南至新洲区第二通道，东至东辛公路。总用地面积643.67公顷，经营性用地面积331.73公顷（占总面积的52%，用地面积最终以规划核准用地范围为准）。 3、（被征收房屋基本情况）经邾城街道办事处、辛冲街道办事处、西安煤航信息产业有限公司调查确认，房屋建筑面积为987712.61平方米3757户（邾城街780792.4平方米2936户，辛冲镇206920.2平方米821户），房屋占地面积448365.8平方米（邾城街326256.8平方米，辛冲镇122109.0平方米）。 4、（房屋征收部门）区房屋征收管理办公室。 5、（房屋征收实施单位）邾城街道办事处、辛冲街道办事处 房屋征收服务公司 房屋征收服务公司由邾城街道办事处、辛冲街道办事处分别在区级库中公开选择确定。 6、（征收签约期限）本改造区域内签订补偿安置协议期限为2017年6月15日至2018年6月15日内，街道办事处可分期实施，但分期数不得超过两期。逾期未签订协议的进入依法征收或者其他强制程序。 7、（房屋腾退期限）房屋腾退期限与协议签订期限一致,具体日期以公告为准。 8、（房屋征收评估机构选定办法）街道办事处在区级评估库中选择3家评估公司，并向被征收户发放《评估公司选票》，在一周内被征收人选拔评估公司超过半数的，选择评估公司有效；逾期选票未超过半数的，在公证处公证之下，由街道办事处组织被征收户代表随机抽签确定评估公司。 9、（被征收房屋用途和建筑面积认定办法）被征收房屋的房屋用途和建筑面积，原则上以房屋登记机构颁发的房屋所有权证的标注为准；未登记面积原则上依照修测图的锁定面积为准，锁定修测面积与实际不一的，以街道工作专班、修测单位现场复核为准。 2008年1月1日前建成未经登记的住宅房屋认定为历史无证房，2008年1月1日至锁定期间建设的未登记房屋，办理了土地、规划手续的，参照历史无证房进行补偿安置；未办理任何手续的，不予补偿，但可给予自拆补助。锁定后抢建面积不计。建房时间由街道工作专班参照历史影像地图认定，土地、规划手续由街道收集区国土规划部门查档确认，房产手续由街道收集区房产部门查档确认。 二、住宅房屋补偿、补助、奖励标准 住宅房屋统一实行货币补偿，辅之限价房安置。 货币补偿由以下部分组成：历史无证房补偿费、增加项、附着物补偿及设施迁移费、放弃限价房奖励。 单门独户住宅超过三层以上部分及非主体平房只给予房屋基价补偿。 国有土地上房屋征收可参照此标准执行，如被征收人不同意按此标准执行，则按市场价对被征收房屋及限价房进行评估，按评估价结算差价。 （一）历史无证房补偿费 主体房屋的历史无证房补偿费控制在2900-3300元/平方米之间，由评估公司结合房屋区位、结构、成新、层高通过房屋评估确定。 历史无证房补偿费由房屋基价、奖励、安置补助、购房补助、其他组成。 1、（房屋基价）房屋基价==基准地价/2+房屋重置价+建筑面积补助 基准地价：参照武政[2015]49号文件确定（按年增5%修正），征收区域位于8-洲09区片，国有居住用地基准地价为1116元/平方米建筑面积。 房屋重置价：房屋重置价结合房屋结构、成新、层高通过房屋评估确定。 房屋重置价=建筑面积×评估重置价单价 经预评，新洲区房屋重置价如下表，表中对应的价格为十成新、3米高房屋重置价。  （元/平方米） 建筑面积补助：建筑面积补助=（基准地价+房屋重置价）×补助率15%（仅限于住宅房屋）。 2、（奖励）对按期签约、搬迁的被征收人选择货币补偿的，按照被征收房屋基价10%的标准给予奖励。 3、（安置补助）按房屋基价的20%的标准给予安置补助。 4、（购房补助）按房屋基价的20%的标准给予购房补助。 5、（其他）由装修补偿费、搬迁补偿费、临时安置补偿费组成。 装修补偿：被征收房屋室内装修装饰的补偿，以被征收房屋实际装修为事实，结合装饰装修行业相关标准，在每平方米120元以内的，由征收人和被征收人协商确定。协商不成或超过每平方米120元的，由本项目房地产评估机构进行评估确定。 搬迁补偿费：按主体房屋建筑面积20元/平方米计算。 临时安置补偿费：按主体房屋基价的20%计算。 （二）增加项 1、（土地证加价）被征收人提供国有出让土地使用证的增加证载面积上建设的主体房屋楼面价，提供国有划拨土地使用证的增加证载面积上建设的主体房屋基价的5%，提供集体建设用地使用证的增加证载面积上建设的主体房屋基价的2%。 2、（房屋所有权证加价）被征收人提供房屋所有权证的增加证载面积的房屋基价的5%。 3、（建设规划工程许可证加价）被征收人提供建设规划工程许可证的增加证载面积房屋基价的5%。 4、（门面加价）被征收人房屋门面临建成道路50米上的，按占地面积增加房屋基价的50%；临建成道路30米上的，按占地面积增加房屋基价的40%；临建成道路15-30米间的，按占地面积增加房屋基价的30%。 5、（商品房加价）被征收人房屋为商品房的，增加房屋基价的20%。 6、（住宅房屋改变用途的经营补助费）征收个人住宅，被征收人自行改变房屋用途作为生产经营性用房使用的，且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的，对其实际用于经营的部分增加房屋基价10%的补助。 7、（区位加价）被征收房屋位于主城城市（城镇）集中建成区的，增加房屋基价的10%。主城城市（城镇）集中建成区由区国土规划局界定。 8、（平房加价）被征收人只有一处房屋且为平房的增加房屋基价的20% 。 9、（停产停业损失费）征收生产经营性用房，造成被征收人停产停业损失的，给予被征收人被征收房屋基价10%的补偿。 （三）附着物补偿及设施迁移费 1、（地上附着物补偿）地上附着物由本项目房地产评估机构进行评估确定。 2、（附属设施迁移补助）附属设施迁移补助费标准为：水表：150元/块，电表：460元/块，有线电视：220元/个，电话：108元/个，空调：分体300元/台，窗机100元/台，宽带网：380元/个，太阳能热水器：800元/台。 （四）放弃限价房奖励。被征收人放弃限价房的，按应得限价房面积每平方米625元给予奖励。 三、安置 1、（安置方式）采取自行安置、限价房安置进行安置。 2、（限价房安置面积指标）被征收人享有限价房安置面积指标，限价房安置面积标准集体土地上的房屋按主体房屋面积（不含附属房、简易房）平房、楼房（三层（含）以内部分）分别按锁定面积的70％、60％折算；国有土地上的房屋按主体房屋面积（不含附属房、简易房）平房、楼房（三层（含）以内部分）分别按锁定面积的90％、80％折算。 3、（自行安置）被征收人放弃限价房安置的，给予放弃限价房安置奖励（见二（四））。 4、（限价安置房地点及价格）限价房为高层电梯房，地点位于问津新城内，均价为4346元/平方米，建设期限为2年。 四、非住宅房屋征收与补偿 1、（评估补偿）征收非住宅房屋，由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构依照土地、房屋证载用途、面积进行评估，根据评估价格对被征收人给予补偿。 2、（征收奖励）对在征收签约期限内签约搬迁的非住宅房屋被征收人，参照住宅房屋给予征收奖励。 3、（其他补偿（补助））装修补偿费、附着物补偿、设施迁移费、搬迁补偿费参照居住房屋执行，或由评估确定。 4、（停产停业损失费）征收生产经营性用房，造成被征收人停产停业损失的，给予被征收人被征收房屋价值5%的补偿。 被征收人认为其停产停业损失超过被征收房屋价值5%的，可由房地产价格评估机构按照房屋被征收前3年的效益情况进行评估，并按6个月计算停产停业损失。 五、保障措施 1、（定心丸）签订协议后，如果本项目同类情况补偿安置标准提高，征收部门按照提高的标准进行追加，确保支持征收工作的被征收人利益最大化。 2、（强制方法）协议期限届满，区人民政府依法作出补偿决定并按照下列标准进行补偿或者安置： 1）国有土地上合法房屋，区人民政府按照《国有土地上房屋征收补偿条例》规定，作出征收补偿决定，按照评估报告进行货币补偿；选择产权调换的，进行双向评估结算差价；采取征收补偿决定进行补偿的，没有任何优惠和奖励，征收房屋范围内的土地使用权一并收回。 2）集体土地上合法房屋，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，作出收回土地决定，依法申请人民法院强制执行。 3）针对违法建筑，按照《城乡规划法》规定，作出责令限期拆除的决定，依法申请区人民政府组织公安、执法、建设、征收、办事处、公证处等部门强制拆除。 4）被征收人直系亲属为公务员的，纪委监察局、组织部加大监察管理力度，促使其支持政府中心工作，涉嫌职务犯罪的，移检察机关查处。 5）违法信访的，依据《治安管理处罚法》及公安部《关于公安机关处置信访活动中违法犯罪行为适用法律的指导意见》，公安机关依法处理。 6）税务机关依法对被征收企业和经营者进行税收稽查和执法。 7）工商、技术监督、卫生、环保等部门在职权范围内依法履行职责，形成促进征收的合力。 3、（司法强制执行手段）对于拒不执行人民法院判决、裁定的，可以采取下列强制方法： 1）人民法院可以根据《中华人民共和国民事诉讼法》第111条规定，对其司法拘留； 2）根据最高人民法院裁执分离司法解释规定，移送政府在公安、执法、办事处、公正处等等有关部门配合下实施强制拆除，强制拆除的，被执行人承担执行费和实际执行支出。 3）情节严重影响恶劣的，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》规定，由公安机关依法追究其拒不执行法院裁定罪刑事责任。 4、（公安保障）下列情形，由公安机关依法处理直到追究刑事责任： 1）以自焚、自残、自杀以及对征收工作人员进行殴打、威胁、恐吓、侮辱、谩骂以妨碍依法征收的； 2）在家存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀、放射性物质的； 3）饲养烈性犬、大型犬妨碍征收的； 4）故意制造谣言，散播虚假消息的； 5）煽动、组织、策划违法信访、集会**的； 6）采取伪造或者虚构手段骗取征收补偿金的； 7）其他违法方式对抗依法征收的。 5、（弄虚作假）变造、伪造或者骗取证件的，一经发现，按照伪造公文印章罪依法追究刑事责任，所签订合同条款无效，自行承担不利的法律后果。  （来源：武汉市新洲区国土资源和规划局） |
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