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长春市绿园房地产开发公司与吉林省科学器材总公司、长春华宝经贸有限公司拆迁安置纠纷案 中 华 人 民 共 和 国 最 高 人 民 法 院
民 事 判 决 书 (1999)民终字第182号 上诉人(原审被告)：长春市绿园房地产开发公司。住所地：吉林省长春市大经路114号。
法定代表人：朱玉林，该公司总经理。
委托代理人：田伟，吉林省常春律师事务所大连分所律师。
被上诉人(原审原告)：吉林省科学器材总公司。住所地：吉林省长春市民康路12号。
法定代表人：吕景春，该公司总经理。
委托代理人：曹明，长春市沃野律师事务所律师。
委托代理人：刘长禄，该公司副总经理。
被上诉人(原审第三人)：长春华宝经贸有限公司。住所地：吉林省长春市西安大路国际大厦B座14楼。
法定代表人：孙国华，该公司经理。
长春市绿园房地产开发公司(以下简称绿园公司)为与吉林省科学器材总公司(以下简称科学器材公司)、长春华宝经贸有限公司(以下简称华宝公司)拆迁安置纠纷一案，不服吉林省高级人民法院(1999)吉民初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了公开审理，绿园公司的委托代理人田伟和科学器材公司的委托代理人曹明、刘长禄到庭参加诉讼，华宝公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：1995年8月15日，绿园公司(原名长春市郊区房屋建筑开发公司)和科学器材公司签订《房屋拆迁安置协议》，约定：科学器材公司将长春市重庆路原26号办公、营业用房及住宅楼813平方米提供给绿园公司拆迁建设，绿园公司在该址新建房屋的一楼回迁安置600平方米办公营业用房，产权归科学器材公司所有(具体位置见双方合同所附图纸)。协议明确，回迁安置的600平方米房屋仅是科学器材公司自有的公房和拆迁安置补助费折成的面积，不包括居民住宅的安置，并且不收重置费及其他一切费用。协议还约定，科学器材公司出租的办公营业用房的搬出，由该公司负责，绿园公司保证在协议生效之日起24个月内回迁安置，如不能按期回迁，6个月内，每推迟搬进一个月，付给经济损失5万元，第7个月开始，每月7万元，逾期12个月以上，除以上罚约外，每逾期一个月，无偿在原址划给科学器材公司100平方米办公营业用房，逾期18个月以上，在第19个月内，一次性给付科学器材公司损失1500万元。协议签订后，科学器材公司随即将自已的办公营业用房交付绿园公司拆迁，但双方未办理交接手续。1996年9月10日，绿园公司取得《房屋拆迁许可证》并委托长春市房屋拆迁公司拆迁，1996年10月20日取得长春市城市建设房屋拆迁管理办公室颁发的《拆除许可证》。1996年10月，绿园公司发现科学器材公司原租赁给中国计算机软件与技术服务吉林公司(以下简称计算机公司)的房屋空置后被旺角娱乐城占用，遂向科学器材公司提出交涉，科学器材公司于1996年10月7日致函计算机公司的主管部门——吉林省电子工业厅，要求协助处理善后，保证拆迁。后经查明该房被占并非计算机公司转租造成。1996年11月1日，绿园公司以旺角娱乐城无理占房经营为由，向长春市南关区人民法院提起诉讼，请求判令在原计算机公司使用的房屋中营业的旺角娱乐城迁出。长春市南关区人民法院以(1996)南房初字第12号民事裁定书裁定旺角娱乐城迁出。至1996年11月，因绿园公司与部分被拆迁居民异地安置问题和一些单位回迁问题未达成协议，致使拆迁受阻。长春市人民政府及拆迁管理部门根据绿园公司的情况，于1996年底口头通知停止拆迁。1997年度，绿园公司建设资金不足，拆迁工作进展不大。1998年3月，绿园公司与华宝公司签订联合开发协议，将该地块的开发权转让给华宝公司，由华宝公司对该地块进行开发建设。1998年4月，长春市拆迁主管部门通告恢复拆迁，华宝公司随即开始投资建设，建设项目现已基本完工。 1999年7月，科学器材公司得知绿园公司通过合作开发协议将被拆迁土地的使用权变更到华宝公司名下，由华宝公司开发建设，回迁房屋难以保障，且绿园公司和华宝公司因联合开发引起纠纷，已诉至法院，故向吉林省高级人民法院起诉，要求判令绿园公司和华宝公司交付回迁门市房600平方米并给付逾期回迁补偿金及经济损失809万元，承担本案的诉讼费用。
一审法院认为：绿园公司和科学器材公司签订的《房屋拆迁安置协议》没有法律法规所禁止的内容，但“逾期12个月以上，除每月给付科学器材公司7万元外，还每月无偿在原址划给科学器材公司100平方米办公营业用房”双项承担违约责任的条款，显失公平，故再划100平方米的约定无效；“逾期第19个月一次性给付科学器材公司损失1500万元”的约定，缺乏根据，不予支持。《房屋拆迁安置协议》的其他条款是在双方平等自愿的基础上签订的，意思表示真实，合法有效。绿园公司应按照协议规定履行在原址一楼回迁安置600平方米办公营业用房的义务，给付逾期回迁的经济损失。计算机公司于1996年10月7日之前即使还没有迁出，但不至于影响到拆迁工作不能进行，科学器材公司对此不承担违约的经济责任，因拆迁工作不能及时完成的主要原因是拆迁原址其他单位和有些居民受阻。绿园公司称旺角娱乐城系科学器材公司将其出租给计算机公司的房屋又出租给旺角娱乐城的证据不足，因科学器材公司否认此事，而绿园公司对此至今又举证不能。1997年，由于绿园公司自身原因，使拆迁工作没有明显进展，回迁安置科学器材公司的房屋直至1998年也没有建筑。至于华宝公司辩称应从提供给绿园公司一至七层的3000平方米中安置科学器材公司的主张，没有根据。华宝公司请求追究绿园公司隐瞒了已经协议安置科学器材公司在一楼600平方米的过错责任问题，因其与绿园公司的纠纷，正在本院经济庭审理，故本案不予审理。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条第二款的规定，判决：一、绿园公司给予科学器材公司回迁安置600平方米办公、营业用房。具体位置：东起(3)—(11)轴(加1米到门边)，北起(A)—(H)轴；其中去掉：1?东起(3)—(6)轴，北起(D)—(H)轴。2?变电室(10轴东1?8米)北起(G)—(H)轴。3?(10)—(11)轴加1米北(C)—(H)轴，北(F)—(H)轴。如1999年12月不能予以安置，从此月起给付经济损失5万元，直至安置之日止。二、绿园公司给付科学器材公司逾期回迁经济损失177万元。以上两项于判决生效后一个月内执行。三、驳回科学器材公司其他诉讼请求。案件受理费73 120元、财产保全费18 520元，计91 640元，由科学器材公司负担34 365元，绿园公司负担57 275元。
绿园公司不服一审判决，向本院提起上诉称：(一)一审法院查明的600平方米回迁安置构成中，科学器材公司只对一层271平方米办公营业用房提供了合法有效的房产证明，而对其余二、三层部分145平方米的房屋未提出合法有效的证明，原判回迁安置包括145平方米没有根据。另外回迁安置的184平方米属于商品房性质，如科学器材公司要求购买，绿园公司同意由有关部门作价出售。(二)按合同规定，计算机公司按期腾空房屋交付绿园公司拆迁，是科学器材公司的义务，但直到1996年10月7日科学器材公司给吉林省机械工业厅发出通知时止，该房仍未腾空。旺角娱乐城占用的房屋是计算机公司承租的房屋，直至1996年11月才由绿园公司申请法院强迁，因此时已是寒冷的冬季，无法拆除，故回迁日期应从1997年4月起算。1998年12月以后不能回迁的责任在华宝公司。(三)原判没有交待绿园公司赔偿回迁经济损失177万元的来源和计算方法，应按照《长春市城市房屋拆迁安置管理办法》第六十七条的规定计算回迁补助费。(四)原判绿园公司自1999年12月起如对科学器材公司不能安置，此后每月给付经济损失5万元，违反了《民法通则》第一百一十二条关于当事人可以在合同中约定损失赔偿额计算方法的规定。(五)原判安置科学器材公司600平方米办公营业用房产权不明，因为按照我国现行的拆迁安置办法，拆迁安置分为使用权安置和产权调换安置，本案属于产权调换安置，按照《长春市城市房屋拆迁安置管理办法》第二十七条的规定，以产权调换形式偿还的建筑面积与原面积相等的，按照重置价格计算结构差价。(六)绿园公司与华宝公司因联合开发本案被拆迁地块的纠纷正在吉林省高级人民法院一审，该楼产权争议尚不明确，谁负有安置义务亦不明确，请求中止本案审理。
科学器材公司答辩称：(一)绿园公司返还给科学器材公司的拆迁安置面积是双方经过数月协商才明确到书面合同中的，绿园公司现在悔约不应得到法律的保护和支持。(二)计算机公司是在1995年8月30日按期迁出的，该公司搬出时提出拆迁动工时告诉该公司，以便其将铝合金门窗收回。但绿园公司一直没有拆迁，也未及时管理，使旺角娱乐城趁虚而入，占房营业，这与科学器材公司毫无关系，后来经绿园公司诉旺角娱乐城案执行迁出后，该房还空闲一年才拆除，故科学器材公司在此问题上无任何违约和影响绿园公司开发的行为。(三)赔偿逾期回迁经济损失依据是明确的，把违约时间乘以每月应承担的约定赔偿额，就是判决书中的数额。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人华宝公司向本院递交书面意见称：一审判决侵害了第三人的合法权益，应将绿园公司在一楼安置科学器材公司600平方米办公营业用房改判为安置280平方米，或将本案发回一审法院，同华宝公司与绿园公司的房地产合作开发纠纷案合并审理。
本院认为：绿园公司和科学器材公司签订的《房屋拆迁安置协议》，是双方协商一致的真实意思表示，协议中有关拆迁安置部分的内容不违背法律法规的禁止性规定，应为合法有效。但上述协议中关于违约责任的约定，如绿园公司逾期12个月以上给予回迁安置，除每月给付科学器材公司7万元外，还每月无偿在原址划给科学器材公司100平方米办公营业用房，逾期第19个月，一次性给付科学器材公司损失1500万元，属于双项承担违约责任的条款，显失公平，故每月再划100平方米和一次性给付1500万元的约定为无效条款，其他违约责任的约定仍然有效。绿园公司在《房屋拆迁安置协议》中承诺给予科学器材公司回迁安置600平方米的办公营业用房，其构成内容包括拆迁科学器材公司原办公营业用房以及拆迁安置补助费折成的面积，是双方协商一致的真实意思表示，双方约定不收重置费及其他一切费用，不违背国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《长春市城市房屋拆迁安置管理办法》的有关规定，绿园公司上诉主张按照《长春市城市房屋拆迁安置管理办法》的有关规定计算结构差价等，缺乏依据，不予支持。一审判决绿园公司按照协议约定履行在原址一楼回迁安置600平方米办公营业用房的义务并给付逾期回迁的经济损失是正确的，应予维持。1996年10月7日前，计算机公司已搬出原承租的科学器材公司的房屋，旺角娱乐城占用该房从事经营活动，绿园公司不能举证证明是科学器材公司或计算机公司的过错，且绿园公司委托的长春市房屋拆迁公司于1996年10月才取得《拆除许可证》，故一审法院认定科学器材公司对此不承担违约责任是正确的，绿园公司上诉主张从1997年4月开始计算回迁安置的期限，理由不足，不予支持。绿园公司因逾期回迁，应按照《房屋拆迁安置协议》的约定向科学器材公司赔偿经济损失，一审法院从1997年8月计算至一审判决时的1999年11月，前6个月每月赔偿5万元，后21个月每月赔偿7万元，共计赔偿177万元，事实清楚，证据充分。1999年12月以后，一审法院确认绿园公司逾期安置的经济赔偿额为每月5万元，符合双方在有效合同中的约定，公平合理。绿园公司和华宝公司的合作开发纠纷已由吉林省高级人民法院作出中止审理裁定，绿园公司和华宝公司请求本院对本案中止审理或发回合并审理的理由不充分，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费73 120元由上诉人绿园公司负担。
本判决为终审判决。 审 判 长 胡仕浩
审 判 员 王文芳
代理审判员 吴晓芳
二000年五月十五日 书 记 员 辛正郁
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