【精华答疑】房地产老项目预收的房款如何申报？

2017-06-06 中税网

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提问：　　

　　我是一房地产开发企业，一般纳税人，老项目、新项目并存。

　　对预收的房款：财税[2016]36号附件有这么一条：“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税”。

　　1、对新项目：我个人理解为增值税纳税义务发生时间为房屋移交时，平时收到的房款，没移交前按3%预缴，移交当月按税法规定计算销售额。不知这样理解对不对？

　　2、对老项目：在房屋没有移交时，是先预缴，移交后再转销售额去全额申报吗？我记得36号文四十五条说满足以下条件就算纳税义务发生，要全额申报增值税的。假如说购房合同或预售房合同约定：首次款交30%，其余办按揭。那我收到这30%房款时是按3%先预缴，还时全额申报增值税？房地产老项目预收的房款何时算纳税义务发生？

　　专家回复：

　　1、对新项目增值税处理您的理解正确。

　　2、对于老项目，贵公司选择简易计税方法计税的，收到预收款时，应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%；房屋移交业主产生增值税纳税义务后再按征收率5%计算应纳税额扣除已预缴税款后申报纳税。

　　假如说购房合同或预售房合同约定：首次款交30%，其余办按揭。那收到这30%房款时仅就收到的30%房款按3%先预缴，不是按全款预缴。

　　房地产老项目预收的房款预收时按照3%的预征率预缴增值税，应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

　　政策依据：

　　国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告

　　国家税务总局公告2016年第18号

　　第二节 预缴税款

　　第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

　　第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

　　应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

　　适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

　　第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。