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编者按 弹指一瞬，那些足以影响行业的历史时刻总是不经意地上演。数往知来，站在当下的时点上回望来路，可以找到历史与未来的共通点。 【致敬玖贰】系列之《行业风云》，带你穿过风雨领略变迁，把中国房地产过去数十年的历史符号化、标杆化、典型化来解读。 ” 每天太阳升起，非洲大草原上的动物们就开始奔跑。
狮子妈妈在教育自己的孩子：孩子，你必须跑得再快一点，你要是跑不过最慢的羚羊，你就会活活地饿死。在另外一个场地上，羚羊妈妈也在教育自己的孩子：孩子，你必须跑得再快一点，如果你不能狮子快，那你就肯定会被他们吃掉。 优胜劣汰是亘古不变的准则，你跑得快，别人跑得更快。 这个自然界的道理同样适用于经济界。在房地产长达数十年的历史中，房企规模排名并非一成不变。有默默无闻晋升到行业黑马，有一贯站在金字塔尖的老大，也有从边缘化直至没落的中小房企。 １.马太效应 疾风知劲草。 刚刚过去的五月份，碧桂园与万科实现了2000亿销售规模。这是三年前，万科全年的销售额。 克而瑞最新报告指出，与去年1-6月份数据相比，TOP20房企的平均增速在33%，而5月排名50-100之间的房企，与其去年1-6月的业绩相比，平均增速为负。可以看到，规模房企增速开始一骑绝尘，中小房企在规模发展上略微吃力。 目前TOP50房企已占据全国商品房销售额的半壁江山，已表明中国房地产市场的集中度达到一个全新的高度，随着集中度的不断上升，留给小房企的生存空间也将越来越小。
从销售金额门槛来看，与去年1-6月份相比，TOP10、20、30的房企销售门槛已超过去年上半年水平，TOP10门槛达到了530亿。 另一方面，TOP50、和TOP100房企的销售门槛则略低于去年的上半年，这也侧面反映了排名越靠前的房企规模增速越快，前三十强的企业增速更快，其后的房企也正在被拉开距离。 以第一名碧桂园2521亿的销售额与第一百名新湖中宝48亿元的销售额相比，存在近2500亿的差距，这也是今年以来榜单首末差距最大的一月。
风暴来袭，最先抵抗不住的便是中小企业。 短期来看，自2016年10月以来调控政策不断出台，房地产企业境内融资渠道也被全面收紧，房地产将面临并不明朗的前景；长期来看，不断提高的拿地成本、不断降低的利润率、不断激烈的市场竞争，也将考验企业的应对能力。与一荣俱荣的“黄金时代”不同，优胜劣汰的丛林法则将更多地体现出来。 来自中原地产的统计数据称，今年一季度，全国房企包括私募债、公司债、中期票据在内的发债金额仅为649.5亿元，同比减少了83.8%。 另一个现实是，境外债券发行也正在面临境内监管部门更严格的监督。对此，穆迪在一份最新的报告中预计，国内银行将继续向开发商提供贷款，但银行仍将审慎选择，它们倾向于财务实力雄厚、运营记录良好的大型开发商。与此同时，境外债券市场和银行融资渠道则仍将向优质开发商放开。 马太效应正在显现。易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱认为，2016年百强企业榜单与九年前相比换血的比例不低，60%的企业换了面孔。 “2016年还能够在百强榜单当中留存下来的企业，大多数就是早期位列于前50强、前30强的企业，所以强者恒强。越强的企业，经营能力、持久能力也相对越强。” 不完全统计，从2015年初到2016年年底，A股上市房企已有27家房企发布重大资产重组，另外有93家进行增发的上市房企中，37家企业与收购资产有关。 “在未来的地产格局中，80%的企业将面临低谷中的财务困境，其中约四成企业可以通过外部的股权或债权融资来化解危机，其余六成企业将被迫转让资产或股权，由此产生的行业整合机会将推动优势企业的增长。”清华大学应用经济学博士、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹指出。 ２、没落到边缘的广佛样本 集中度提升，中小房企陷入规模困境，这是大势所趋的命题。无论在哪一个城市，如果拿5年前当地房地产10强和现在的龙头企业作比较，可以发现，当时大部分企业如今都已经消失了踪影。 以广佛为例，这个曾经是中国房地产起步最早，市场化程度最高的城市，本土中小房企早年在推动城镇化进程发挥了中流砥柱的作用。在某个时间点，这部分中小房企与如今的行业老大都有过各式各样的交集。然而，两条直线相交于一点后，结果就是越走越远。 从1992年房地产大发展以来，中小房企实际上做了很大贡献。早期很多城镇是比较破烂的，房屋供应严重不足。但是通过发展房地产，很多县城都有了很多新房子，住宅小区，不再是单门独户，对于集约化使用土地、加强物业管理，中小房企也做了很多贡献。 10年前，佛山房地产市场上活跃着的基本上都是本土房企。比如早期的禅城区的玫瑰园、恒福花园、怡翠花园、鸿业豪庭，南海的丽雅苑等，都是佛山人耳熟能详的名盘。 时至今日，在佛山知名度最高的几大板块中，已经难觅本土发展商的身影。取而代之的是，保利、万科、中海三大“过江龙”绝对过硬的市场份额。 目前，全国20强房企中已有19个布局佛山市场，本土开发商的日渐式微已成为事实。在举步维艰的情况下，外拓出走、或者与外来开发商合作成为本地房企最常见的选择。 在广州，绕不开的例子是合生创展。曾经的华南五虎，早在2004年，它的销售额就第一个冲上100亿元，而当年万科的销售额还只有91.6亿元。彼时，合生创展一度是王石眼中的“地产航母”。错失地产黄金十年后，合生创展销售额徘徊不前。今年第一季度业绩仅17亿元。 曾经的广州地产航母——广信房产，与珠实集团、越秀城建，号称当时广州房地产市场的“三大家”，现今也走向拍卖。其所属花地湾1500亩商住地也将在6月29日拍卖，起拍价达446亿元。 投入大、产出慢。发展模式不清晰导致上市融资失败，和地方政府捆绑“不成功”导致国开行贷款渠道不顺畅。被彻底断掉资金链的利海集团，也沦为城镇化进程中淘汰的代价。
规模落后、土地价格越来越高，对资金要求越来越高，分分钟将前十几年赚的钱亏进去，进而不敢孤注一掷。这是中小房企生存窘境的一个侧面。 中原数据显示，截至2017年5月22日，全国土地出让金超过100亿的城市达到了31个土地出让金合计高达8120.27亿，同比上涨38.6%。其中，佛山、温州、无锡等三线城市进入土地出让金超过百亿行列。 有房企负责人坦言，“现在随便拿一块都要准备个小几十亿元，别说新的自持政策。这对于中小房企来说，简直是毁灭性质的打击。” 新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷认为，2017年是中小房企退出，最好的也是最后的机会。 “三四线城市的中小房企已经在2013年失去了最好的退出机会，即使卖地、卖项目、卖股份、卖公司，也越来越难以获得回归一二线城市的大房企的兴趣。与之相对应的是，一二线城市中小房企今年重新获得了一次溢价退出机会。” ３、困境与变局 面对飘忽不定的市场，活着才是永远的硬道理。 过去的数年间，虽然有大批的中小房企因为融资成本和土地成本上升，经营利润削薄，随着市场环境的不断变化而慢慢退出房地产行业。但也有一小部分企业逆势而上，适应市场的发展趋势，由小变大。 融创是一个例子。2010年上市初，它的销售额只有84亿元。而当时销售额超百亿的房企已有近20家。 而后的故事耳熟能详。融创借助国企、央企力量获得了低廉的项目融资成本；借助绿城、方兴的力量，丰富了自己的高端产品线；利用自身强大的销售能力，最终在短短四年里成为了房地产行业的一线房企。 更为突出的例子是碧桂园。1992年成立至今，从百亿规模梯队，到超千亿巨头；从2015年合同销售1402亿元到2016年突破3000亿元，一年时间，目标翻倍。快速增长的背后见证着碧桂园全方位的再造和蜕变。 同样，阳光城、泰禾、建发、正荣、融信、世茂等闽系房企，也是通过调整战略，在短短几年内完成了销售额的爆发式增长，于各大一二线城市以高溢价率压倒其他龙头房企拿地，屡屡创造新“地王”。去年全国地王有超过20%被闽系房企获得。 可以看到，企业经营如逆水行舟，不进则退。中小房企前方的路，也并非都是困境，也有变局。 淡出房地产行业，是近三年来很多中小房企的选择。如：莱茵置业转型体育产业、华丽家族转型石墨烯、东方银星转型建材贸易、海德股份转型外贸、中体产业转型彩票、证大置业转型投资、浙江广厦转型体育影视文化、宜华地产更名宜华健康将健康医疗服务作为主要发展方向等等。 抱团，已经成为房地产链条上的关键词。手上有地的本土中小房企，傍上品牌大开发商的大腿，不失为自救的好办法；千亿房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，争夺未来行业老大的地位。 这是一种新常态。无论是中海系，还是招商系、保利系、绿地系，没有宇宙第一房企，只有宇宙更大房企。 在这样的环境下，大型房企仍在努力增加市场占有率。恒大今年的销售目标是4500亿元。董事局副主席、总裁夏海钧强调，房产销售10万亿规模是基本确定的，往后前十的门槛将达到4000亿元，甚至达到6000亿元-7000亿元的规模。 不变等死，变则找死。成为大象还是猴子，是房企和市场的双向选择。这些曾经在房地产长河璀璨过的中小房企，如何在大浪淘沙的行业现状下生存，成了一个两难的抉择。
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