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房产开发企业 拆迁补偿业务的财税处理 房开企业对被拆迁户的补偿一般分为两种方式：一种方式是货币补偿，即按照当地政府规定的拆迁房屋每平方米的补偿标准以货币形式补偿给被拆迁户。另一种方式是房屋产权调换补偿（俗称“动迁还平”，一般是“拆一还一”），即房开企业用本开发项目的房屋或异地自行开发的房屋以及购买的房屋补偿给被拆迁户。 房开企业以货币补偿给拆迁户的，在拆迁补偿业务上，会计与税务的处理比较简单，一般说企业不会出现差错。而营改增后，以房屋产权调换补偿给拆迁户的，会计与增值税的处理就不那么简单了。现以案例的形式对此进行分析。 案例，甲房开企业系增值税一般纳税人，2016年6月开始开发A小区项目。A小区原为平房居民区，共有200家住户，50户选择货币补偿，甲房开企业已按当地政府规定的补偿标准共计补偿1600万元。150户选择房屋产权调换补偿方式，甲房开企业用建造的本小区项目房屋安置回迁户。其中，100户原平房面积比较小，按照“拆一还一”补偿标准，得到的补偿房屋面积自然不大，这些拆迁户要求增加房屋面积共计2222.22平方米，而增加的房屋面积由拆迁户按照市场价格向甲房开企业支付价款，为此，甲房开企业共取得含税增加面积款1110万元；50户原平房面积比较大，这些拆迁户要求补偿房屋面积小于原平房面积，为此，甲房开企业按照货币补偿标准，共支付少回迁面积款600万元。A小区项目房屋含税平均售价为0.4995万元，不含税平均售价为0.45万元。按照“拆一还一”补偿标准，除50户要求减少回迁面积已获得部分货币补偿的外，共支付补偿房屋面积12000平方米。A小区项目开发可供销售建筑面积55000平方米。向当地土地管理部门支付土地出让金1000万元，已取得省级财政部门监制的财政票据。对拆迁户的补偿，甲房开企业能够提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。 上述业务的会计与增值税的处理如下（单位：万元，下同）： （一）50户选择货币补偿支付补偿款时 借：开发成本——拆迁补偿费 1600 贷：银行存款 1600 （二）取得100户回迁户支付的增加面积款时，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号，以下简称国税函〔2010〕220号文件）第六条第（一）款规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 借：银行存款 1110 贷：应交税费——应交增值税（销项税额）110〔1110÷（1＋11%）×11%〕 开发成本——拆迁补偿费 1000 （三）按照国税函〔2010〕220号文件规定，向50户回迁户支付减少回迁面积款时 借：开发成本——拆迁补偿费 600 贷：银行存款 600 （四）甲房开企业，按照“拆一还一”的补偿标准，除50户要求减少回迁面积已获得部分货币补偿的外，共补偿拆迁户12000平方米的房屋，其中这里面涉及两个业务问题：一是取得开发土地的价值，即为取得开发土地而发生的拆迁补偿费。另一是用于补偿的房屋所有权发生了转移，应视同销售行为。 房开企业“动迁还平”业务，实质上是“以物易物”，即以房屋换取土地，属于非货币性资产交换行为，交换的过程实际上是购买土地和销售房屋同时完成的过程。 借：开发成本——拆迁补偿费 5994 贷：主营业务收入5400 （0.45×12000） 应交税费——应交增值税（销项税额）594 《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称第18号文件）第四条规定， 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（ 财税〔2016〕140号）第七条规定，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。 从上面的规定可知，房开企业在计算增值税销售额时，支付的土地价款凡取得符合规定的票据和材料的，支付的土地价款可以抵减销售额。 前面会计分录（二）和（四）中会计上计提的销项税额，均是在销售额未扣除土地价款的情况下计算出来的。现根据第18号文件的规定，计算当期允许扣除的土地价款和销售额及销项税额。 （1）“动迁还平”和“增加房屋面积”两项业务允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款=〔（12000＋2222.22）÷55000）〕×（1600＋600＋1000＋0.4995×12000）=2377.44（万元）。 （2）销售额=（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（0.4995×12000＋1110－2377.44）÷（1+11%）=4258.16（万元）。 （3）销项税额=销售额×税率=4258.16×11%=468.40（万元）。 计算“增加面积”和回迁房屋视同销售的销售额时按现行增值税制度规定允许扣除的土地价款是2377.44万元，也正是这2377.44万元应少计销项税额235.6万元〔2377.44÷（1+11%）×11%〕〕，即应抵减会计上的销项税额235.6万元。因此，还应当作如下的会计处理： 借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）235.6 贷：主营业务成本 235.6 房开企业用异地自行开发的房屋补偿给被拆迁户，和用本开发项目的房屋补偿给被拆迁户，在会计与增值税的处理上基本相同，这里不在进行分析。 作者：李霄羽（辽宁省新民市地税局） |
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