房地产的现状与未来发展

现在的购房者买房都本着三种原则

第一是为了住，叫刚性需求；

第二是为了投资，以现在的通胀率来看，房子作为不动产，未来的增长率是可以跑赢通胀的，并且还可以收房租，叫投资性需求；

第三是为了炒房价，房子到手后只要价格涨到自己满意后马上出售赚差价，这种叫投机性需求。

以上三种需求在购房的比例中可以反映出房价的泡沫的大小。2007年以前，75%的买房是刚性需求。去年10月份以后，情况发生了变化，75%的买房是投资型需求和投机性需求。既然买房不是为了住，最后就可能会产生巨大泡沫。房子的泡沫是否过大取决于供求关系，即房子的供给不能超过刚性需求，一旦超过刚性需求就说明泡沫产生了。

 

房子是用来住的不是用来炒的

有人说房地产绑架了银行。这句话够狠也够实际，但同时也不全面。客观的说是房子和总体经济联系到了一起。以下五个方面可以说明经济和房子是如何连在一起。

经济增长

现在每年经济增长的20%多是房地产贡献的。其中也包括与房产有关的各种税收。

金融风险

房地产是贷款比例是最高的，同时贷款利率是比较低的（2017年住房公积金贷款利率3.25%,商业贷款利率4.9%）。现在的房地产上市企业的负债率是四万多亿人民币，而恒大的负债率是98%。如果房地产出事就会转变为金融危机。

就业

房地产上游产业是钢铁、水泥、物流等建筑建材业，而建筑建材业的兴衰又与就业紧密相关。房地产一旦出问题，就业就会受到影响。

地方财政

现在好多地方政府已经不是税收财政，而是土地财政，靠卖地而生存。房地产一旦出问题，地方财政就会出事。

老百姓

房价跌就等于人民的财富缩水。中国老百姓一生的主要财富表现形式就是房子，房价波动涉及到所有人。

各地房地产投资的情况来自于这个城市对供求关系的判断。供求关系是房子供给和刚性需求的关系。凡是人口聚集度仍然很快的城市，房价还会继续有上涨空间，但是人口和经济停滞的城市风险就会很大。这个是判断未来房价的重要指标。

从2016年10月开始，各地相继出台了限购限贷调控房价的措施，限购限贷限的对象主要是想第买三、四套房子的人。按规定北京户籍可以买两套房子，再买就说明不是为了住，而是为了投资和投机。

 

房子是把双刃剑，一方面是泡沫不能继续吹大，另一方面又不能刺破。

在这中间需要一个平衡点，其方法有两点，一是提高人们的平均收入水平，让平均收入水平追上房价，以体现房子的真正价值。二是让别的产业渐渐代替房地产业，淡化房地产在整个经济中的地位和作用，以上两种的最终目的就是房价的软着陆。