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坐标杭州滨江，有近半年没去现场看房了，昨天公司活动，跟一同事聊天，说拖了关系在江南国际城买到了一套118方四房，总价370来万，是有人退房留下的。意识到最近几个月自己对市场有偏见，去年10月份全面调控时以为最多三个月热度应该会下降，半年内调整，目前看是错了，于是昨天下午去跑了几个楼盘，以下记录，仅代表个人感受和观点。 第一站碧桂园珑悦，挨着机场高架路，离奥体大莲花直线距离2KM，属萧山，精装修，装修标准跟融创类似，跟绿城滨江的有差距。15年拿地8700，去年首开2.9万，后面涨到3.4万，高层已卖完，排屋据说还有少量房源，剩下高低配的排屋卖五万，看房的人有10来个，现场售楼员只有1个（估计基本清盘人调走了），样板房3个已关闭2个，几个中年妇女着急的围着售楼员要房源，私下讨论五万的排屋很划算。售楼员在使劲忽悠房源紧缺，询问是否在杭州，强调房源放出几个小时就没，一定要第一时间签掉才有保障。等几个中年妇女走了，我再问销售，说高层有人退出一套139方470万，需要的话必须抓紧。 然后穿过高架去看对面的阳光城檀悦，去年5月拿地1.9万，售楼部还未开放，现场卖楼的几个小伙子热情接待，精装交付，说定位比融创高，拿到预售证就开盘，3.7万--3.9万，旁边是新建的崇文小学和学军中学，离奥体2.2KM，杭州国际博览中心1.5KM，区位还是不错的，就是挨着机场高架比较吵。 最后去金茂府，在滨江最热的区政府板块，周边的二手房4万左右，品质好的绿城明月江南5万左右，东方郡4~4.5万。15年底拿地2.1万，今年首开4.3万，现场售楼部气场明显比前三家高，园林、绿化细节做得真不错，样板房石材、用料也高一个档次，金茂府果然名不舒传。销售不太搭理，什么时候拿到预售证、什么时候开盘都说不知道，预计开4.7万，车位不卖，排屋不卖，说优先考虑前两次摇号没买到的客户，意向客户太多，无法保证能买到房源，找再大的领导都没用。 感受现场的温度，比预料的高很多，目前看，限购限贷挡住了很多需求，但预售证调控掐住了很多供应，卖地自持也降低未来有效供应，周期被拉长，而三四五线的热度也全面起来了，未来几个月房产商还有好日子过，但贷款限制后，有购买力的有效需求总是有限的，这些需求释放后市场会寻找新的平衡点，但估计离6000点也不远了吧！ 这个市场有时候真的很可笑，人都是被恐惧和贪婪驱使，14年的时候也去钱江世纪城看过很多次房子，当时滨江金色江南 1.7万开盘抢跑，奥体大莲花边上的旭辉城160万82方特价房能卖好几周，现在那个区域土地卖到3万还会抢破头。房企也一样看不准这个市场，否则为啥14年全年碧桂园买地160亿，而今年碧桂园前5月买地1400亿，这还是最有竞争力的房企。从现在往前看，大家都无比乐观，未来谁知道呢？ 从企业角度看，最看好碧桂园和万科，这是个十几万亿的大市场，对比港股的房地产企业市值，内房整体还是低估的，特别是以后可以跑出的龙头，万亿市值也是有可能的。 年初就纠结于分裂的房价与股价，港股半仓内房，4月份因为当心调控后对销量的影响减仓了一部分换兴业、民生，上周又卖掉银行换回内房。最大的遗憾是嫌贵错过碧桂园，前天开始买一点观察仓。虽然重仓内房及A股的地产（包括房地产B 118），但对房地产市场的未来始终战战兢兢，涨的有点害怕，不知道舞会何时结束，但需要保持警惕。 |
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