每隔几天加价几十万！上海楼市，恐怖……

上海城市考察，进入了中半程。

我在之前的文章中，耿直地告诉大家：

上海的房价上涨，根源不在投资，而在供需；

上海楼市的矛盾，来自于日益增长的真实需求和逐渐归零的真实供应之间的矛盾。

但是，我看到后台留言里，仍然有人将咒骂归罪于炒房客无耻，将希望寄托于调控降房价……

这其中，一定有看热闹不嫌事儿大的嘴炮看客。

同时，也一定有真实的购房者。

今天，我想从一个改善置业者的角度，力争给你还原真实的上海楼市里的改善市场。

此时此刻，上海楼市里最惨的就是改善置业者。

这批人，这是真正的上海楼市之殇。

如果你是今年就考虑买房置换的上海改善客，一定要认真看完这篇文章。

1

这两天，我们进入了外环内。

我们一共走过了——徐汇漕河泾、徐汇长桥、、徐汇滨江、普陀长风、普陀真如、普陀桃浦、杨浦新江湾城、杨浦东外滩等热点板块。

以上这些板块都有几个典型的特征——

外环内、中上学区、新兴板块、有地铁、有公园、城市界面干净、次新盘密集。

其中，最典型的代表就是杨浦的新江湾城。

外环内，曾经是上海中心城区的最后一块未开发净地；

统一规划，统一连片整体开发；

城市中心唯一的天然湿地，城市绿化覆盖率达到60%；

一线房企扎堆，一水的中低密度高品质社区；

复旦二附、上音实验、同济一附，一水的杨浦第一梯队学区……

这也是目前上海改善置业者的主力目的地。

这些板块，还有一个更重要的典型特征——

无房可售！

无论是新房，还是二手房，全部无房可售！

2

杭州的无房可售，是看盘一天，在售楼部里混不上一口水。

上海的无房可售，是看盘一天，连售楼部都进不去。

在漕河泾、徐汇长桥、徐汇滨江、长风、真如、桃浦、新江湾城和东外滩，一共有近20个新盘项目在售或待售。

但这近20个楼盘，真正有房源对外销售的，不超过5个。

● 杨浦东外滩，八埭头滨江园三期。

东外滩板块内唯一在售新盘，只剩下一栋楼，一共有不到200套房源。

售楼部里，只留下三个值班的置业顾问，丝毫没有接待的欲望。

一进大门，置业顾问就开始撂狠话：

不对外接待了，只剩不到200套房源；

旁边就是八埭头旧改，上千个拆迁户都是货币安置；

方圆3公里，只有我们一个新盘，你们抢不到……

● 杨浦新江湾城，信达泰禾上海院子

这是新江湾城唯一的新盘，高层早已售罄，只剩下叠拼别墅。

我们连售楼部的停车场都没进去，保安大哥一个箭步将我们拦下，当场表演了单押技法：

别进了，没房了，别墅是没卖；

售楼部不对外，置业顾问不接待……

● 徐汇滨江，宝能公馆1288

这是徐汇滨江在售的纯新盘项目，12月份刚开放售楼部，1月份刚启动认筹。

我们依旧连售楼部的停车场都没进去，保安大哥再次一个箭步将我们拦下，疯狂凡尔赛：

认筹截止，你们来的太晚了；

一个非认筹客户，都不让放进来；

是刚开放，但没房了；是刚认筹；但没房了；

注意！这不是尾盘，这是个纯新盘！

我虽然不是全世界最快的男人，但我却在上海看见了全世界最快的楼盘。

售楼部开放不到一个月，已经不对外接待非认筹客户；

仅仅开了一期的三栋楼，已经明确表示客户足够了。

● 徐汇滨江的另一个新盘，尚海湾豪庭三期

我们被拒之门外的的理由，很扯又很无懈可击——

疫情，不让聚集。

我建议，上海外环内热点板块的红盘们，向尚海湾豪庭学习。

给手执上千万的卑微购房者，留下最后一分薄面。

● 普陀长风，汇成南街里三期

开发商，花了数百万建了个新售楼部。

新售楼部，刚开放不到一个月，房源售罄了。

用了不到一个月的售楼部，目前已经开始拆除了。

从业近10年，我第一次见到卖房子的速度，赶上了建售楼部的速度。

准确的说，现在上海外环内的新盘，基本已经不需要售楼部了。

上海做营销的朋友跟我说了一句话：

现在的上海楼市，售楼部里站条狗，也能把房子卖出去；

营销人的价值，约等于“负10”。

● 徐汇滨江，百汇园三期

保安大爷告诉我，我们双休，置业顾问全休息了。

正常的情况下，每逢周末都是看房高峰，售楼部里要求全员上岗。

上海楼市的“周末双休”，放眼全国，绝无仅有。

让从业十年的我，大开眼界，连声高呼：

牛批、牛批。

后来，我又在普陀桃浦见识到了“10点上班，4点下班”；又在宝山新城见识到了“上3天，休4天”……

不得不说，论起带薪摸鱼，徐汇滨江就是个弟弟。

我们在外环内的这些热点改善板块，转悠了两天。

售楼部只进去了两个，唯一正常接待，且有房源推售的只有一个。

接下来，名场面来了。

唯一一个正常接待，且有房源的楼盘，是普陀真如板块的“长实高尚领域”。

在售的房源，是底层复式。

准确的说，这是个地下室。

两层的复式，一楼只有客厅和主卧。剩下的房间，全在地下室。

我们看的这套地下室，总价1700万。

我连连摇头，不值不值。

这个总价，我能买到徐汇滨江的新房，还能买到新江湾城的二手房。

置业顾问连连嘲讽，憨批憨批。

徐汇滨江的新房，你抢不到；新江湾城的二手房，房东不卖。

后来，我到了徐汇滨江，也去了新江湾城。

看完之后，高呼一声：

他说对了，果然既抢不到，也不卖我。

以上，就是上海热点改善板块的新房市场真相。

不是你买哪里的问题，是你能进到哪个售楼部的问题。

3

二手市场，更加真实而残酷。

残酷的就像爱情一样。

我们在新江湾城，先后踏入了我爱我家、链家、大屋、中原等近10个二手房门店。

所有房源梳理下来，最多不超过50套。

正常且能满足改善需求的三房，不超过20套。

中介小哥，当着我的面，随便打开一套房源的带看日志，满满的都是调价信息：

每隔几天，就加价20-30万。

其中至少有5套房源，把调价信息拉到最后，赤裸裸的写着：

房东不卖了，想等等涨价。

中介小哥说，现在的市场已经疯球了。

如果一个小区正常的价格是12万/㎡，但凡成交一套12.5万/㎡的房源，下一套房源，一定挂13万/㎡。

我想让中介小哥帮我约一下带看，中介小哥苦笑着说：

新江湾城，正常的均价是12-14万。

但是，现在能带看的，都是单价15万以上的；

正常市场价的房源，都不让看，除非交诚意金；

房东按诚意金的金额，排序带看，谁交的多，谁的诚意高，谁先看房。

恕我直言——

从业多年，我也看过成千上万套房。

看个二手房都要交诚意金的，可能只有新江湾城。

我们在徐汇滨江，先后踏入了链家、链家豪宅、我爱我家等数家二手房门店。

所有房源梳理下来，不超过30套。

没有一套能正常带看，且没有一套能按照挂牌价直接下定的。

挂牌价，几乎就是个屁。房源挂牌一个价，谈判下定必涨价。

中介小姐姐，一脸为难，连声说：

麻烦您等一等，麻烦您等一等，我们在努力开发新的房源。

在徐汇滨江，至少有三个中介，同时讲到一段话：

这边的房东，多数都是想置换；

他要先买到房子之后，才会把房源挂出来；

房东抢不到房子，他是不会卖掉自己的房子。

这段话，道出了上海改善市场的真相—

上海楼市的改善市场，一个内生闭环。

新上海刚需客，买老破小或外环外；

改善客，置换外环外或老破小，到外环内的改善版块；

中产客，置换改善板块的小户型，买改善板块的更大户型。

现在这个闭环，形成了死结。

死结的原因是，需求大爆发，而房源很有限。

在上篇文章（原文链接）里，我们讲过——

等着换房的改善，急着上学的家长，嗷嗷待哺的刚需和没有房子的拆迁户，用了三年时间把上海楼市买空了。

供应，在短时间内补不上来。

所有的需求，堆积在上海内生闭环链条的最后一公里上。

所有的需求，堆积在了上海仅有的几个改善板块里。

这些改善板块，无论是二手市场还是新房市场，用一句话形容就是：

不卖，贵贱不卖！

4

上海楼市里，最悲哀的就是改善中产。

比悲哀中产更悲哀的是——

已经卖掉手里房子，却抢不到新房，也买不到二手的那批人。

我身边就有这样的朋友，房价上涨，让他误以为置换的好时机终于来了。

卖掉了仅有的一套住房，手执900多万的现金，跑到了中环线上的改善板块，却发现真的真的真的很难买，真的真的真的很难抢。

如今，他的一家老小挤在一个出租房里。

一边等待下一批新房入市，一边等待傲娇房东的回复。

用他自己的话讲——

置换、置换、我特么这是换了个寂寞。

像这样的朋友，他是炒房客么？

他不过就是个想住到大房子里，让家人过得更好的普通人。

他招谁惹谁了？

最后的最后，我知道下面两句话一定会被人骂，但还是要坚持要说。

第一、置换者，还是要置换。

上面的市场，就是我所看到的真实市场。

每天早上8点出门，晚上11点返回酒店，所看到的一切，都是如此真实且残酷。

万不可等待，也万不可听唱空者瞎逼逼。

手握键盘，站在道德高地上的白莲花们，他们永远正义正确，但也永远不用为后果负责。

第二、牛市里的置换，一定要先买后卖。

必要时，可以用抵押和过桥等融资手段，可能要付出一定的资金成本。

但没办法，你已经错过了最好的时机，这都是错过之后的代价。

这两句话，不是为无脑唱空者，而是为每一个在上海楼市里的普通人。