2014年楼市如过山车般，经历年初成交低迷、年中开发商降价自救、以及众多利好政策刺激下的年底成交回暖，终于跌跌撞撞“熬过”低迷的2014，来到2015。 鉴于宏观经济下行压力，中央政府已经于去年年底重启积极财政政策，地方政府调控手段趋于多元化，2015年的楼市是否能够保持去年年底的爬升势头？岁末年初，《中国房地产金融》走访上海部分新开楼盘发现，尽管看房者寥寥，但开发商在定价上略显强势，对2015年上海楼市回暖抱有极好的期望。 售楼现场冷清 或许和靠近高压线有关，位于上海周康板块的锦绣华都售楼处显得有些冷清，笔者从信息登记簿上发现，自己是该楼盘当日的第一位看房者。锦绣华都距离11号线御桥路地铁站约1.3公里，售楼处门口挂有彩旗，内容大致为1月10号加推91平米的“2+1”户型和140平米的3房户型，可享8万抵18万优惠。 “'2+1’户型是卖得最好的户型，买两房得三方，房源在小区的中间位置，小区旁边马上就会建一个公立幼儿园。”该盘置业顾问推荐说道。笔者跟随置业顾问看房时发现，加推房源位置的确比之前的第一、二期位置要更好，离高压线相对较远，不远处有一空旷的绿化地带，即置业顾问所指的幼儿园建设用地。 在笔者跟随置业顾问看房的过程中，并没有其他看房者，但看到一家人正在拿着尺子丈量房间长宽。置业顾问告诉笔者，这家人已经定下一套“2+1”户型房，今天前来签合同。这户已经订房的购房者指着并无遮挡建筑的窗外说，“这边没有遮挡，视野很好”，并说“锦绣华都是周边地区价格最低的新盘”是他们购买此处的主要原因。 锦绣华都的售价的确比周边新盘价格略低。一位张姓中介称，周边新盘均价普遍在三万五到四万左右，但该小区均价在两万八九左右，主要原因是该小区离高压线较近，“房子从期房卖成了现房。” 锦绣华都置业顾问告诉笔者，91㎡的“2+1”户型售价为266万左右，而据他所知小区同户型二手房最低挂牌价格为255万。而中介小张则称，同户型二手房最低挂牌价格为240万。从二手房和新房价格差来看，尽管看房者寥寥，但锦绣华都售价依然坚挺。 价格仍然坚挺 离锦绣华都不远处的花园洋房旭辉亚瑟郡同样显得十分冷清，在笔者看房的40分钟里，只看到一位其他看房者。旭辉亚瑟郡距离迪斯尼约10公里，在周边建筑中显得鹤立鸡群，是周边建筑中唯一的精品住宅楼盘。旭辉亚瑟郡置业顾问小李介绍，正在销售的是二期尾盘，面积为90~30平的2~3房花园洋房，均价在32000元/平，项目精装交付，购房可享受5万抵12万的优惠。 在旭辉亚瑟郡的业主论坛里，曾掀起过一次业主维权事件。一位中介介绍，这次维权事件是由旭辉降价所引起的。该中介称，旭辉亚瑟郡一期均价在两万九每平左右，二期开盘在去年3月，均价在三万四五每平，二期尾盘在去年12月推出，均价在三万三左右。而在去年第三季度发生的业主维权事件，即是因为旭辉在楼市低迷期自救，骤然降价至三万每平所致。 但旭辉的售价在去年年底得到了回升，升至三万三左右，并将这一势头保持至今年1月。上述中介称，当前旭辉亚瑟郡并没有降低售价的动力了，“周边二手房均价去年一直稳定在两万四每平。” 根据上海中原地产提供的数据，最近一年旭辉亚瑟郡共成交了188套房源，成交面积为20060㎡，成交均价在30621元/㎡，回笼资金6.14亿；该盘在最近一月共销售了21套房源，成交面积为2197㎡，成交均价在30043元/㎡，回笼资金6601万。从数据看，旭辉亚瑟郡最近一月成交价格和最近一年成交价格基本一致。结合降价风波，可以看出去年旭辉对资金回笼需求显得颇为急切，但今年年初似乎淡出以价换量的策略。 开发商赌“明天” “从目前上海楼盘的具体定价策略来看，开始逐渐淡化降价的策略，进而在定价上略显强势。”上海易居房地产研究院研究员严跃进分析说，“许多开发商'熬’过2014年市场低迷期，去库存压力相对减少，同时随着一线城市各类利好政策效应的叠加，开发商对2015年上海楼市回暖抱有期望。” 一些数据可以看出楼市正在止跌反弹。根据国家统计局1月18日发布的“2014年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，新房价格降幅进一步收窄，并有一个城市出现环比上涨的情况，这是近4个月来首次出现。上海易居房地产研究院1月21日发布的《2014年一线楼市报告年终版》则指出，2014年12月份，一线城市新建商品住宅成交均价为24054元/平方米，环比增长2.4%，同比增长7.4%。 止跌反弹迹象背后，开发商也在新年伊始开始显现出“用价格赌明天”的心态，坚持守住销售价格，以期迎来新一轮价格上涨。 从政策面来看，开发商对2015楼市回暖的期待似乎不无道理。2015年年初，不少地方动作频频：北京大幅上调住房公积金贷款额度；浙江绍兴出台楼市新政，市民买房补贴0.8%；厦门全面取消限购；四川全面取消限购、限价；住建部支持商品房转安置房，拯救天量库存……这些地方性的楼市“微刺激”，或将刺激房价上涨。 在上海房地产市场，也曾几度传出将限购松绑。而在上海中原地产研究咨询部总监宋会雍看来，2015年上海限购松绑的可能性非常之大，这将拉动上海楼市销量的10%-20%。此外，央行降息降准、住建部支持商品房转安置房等政策在短期内虽然影响力有限，但也依然能够为楼市带来一缕暖意。 不过并非一切因素都向楼市回暖倾斜，开发商们是否能够赌对也未可知。宋会雍表示，近期正在能够给楼市带来较大影响的是地方限购松绑政策，但这种影响表现在短期内价格上涨，随后立刻回落。而在房企库存高企的背景下，2015年其重点仍是去库存，以价换量策略或将重现。他判断，2015年房价走势会是第一季度平平，第二季度上扬，三四季度走低。 若是宋会雍一言成谶，开发商们今天的坚守售价，或将难以换回美好的明天。 |
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