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之前了解到德国有60%左右的居民都选择了租房，其中77%左右的年轻人为租房一族。德国人为什么很少买房？当我带着这个疑惑，问我的德国朋友时，他大笑道：“国家有那么多公租房，条件又好，租金又低，我为什么要买房子？” 通过聊天和资料查询，我稍微整理了一下。文艺青年应该可以关闭页面了，文章内容已经尽量缩短，了解下异域的GJ情怀也是不错的。如果觉得不错的可以点点赞。 一、历史时期 战争过后的德国（从二战后到20世纪末），曾经面临过非常严重的房屋短缺问题，为了解决居民的居住问题，政府在大力推动低价住宅建设的同时，实施大规模福利性公共住宅建设，尤其是公租房。从上世纪末开始，福利房逐渐被淘汰，但政府仍然通过制定法律来控制房价、房租，以此来保障低收入者的住房。 1、初始时期：主要是政府来出资补贴投资人建造福利房。有趣的是，因为需求量过大（收入低、少数民族、信仰宗教者等），德国政府采取的并不是直接建设福利房，而是向住房建设投资者提供无息住房建设贷款，由投资者来开发建设。 福利房建成后，再以低于市场价格的租金出租这些房屋，租金与市价的差额再由政府补贴给投资者。而投资者还可以享有贷款偿还期长达30至35年的特例，在还贷期结束后，房屋所有人还可以按市场价格租售房子！ 2、后期：福利房逐渐被淘汰时，政府制定了多项法律，用来保障租房者的权益，这时候的低收入家庭的住房问题仍然能很好的解决。据了解，德国联邦住宅法对这类住宅的供应对象、租金及供应面积等方面都有很详细的管理措施。 3、近年来，在“社会住房”的资助框架内，政府还资助私人投资者和地方房地产公司，帮助他们为在市场上难以获得住房的家庭提供质优价廉的租用房。政府还资助房地产开发商对现有住房翻新改造，供低收入家庭居住。在德国许多地区，开发商如果提供适合老年人和残疾人居住的房屋，还可以得到政府的补贴。与此同时，还实施“住房金”制度，通过向低收入家庭提供补贴。 德国小镇 二、居者有其居 在德国，住房自有率很低，只有43%的人口自购自住，而57%的人口租房居住。在柏林、汉堡、法兰克福、斯图加特等大城市和周边地区，租房率更高达82%。目前在德国的房屋租赁市场中，约8%是政府支持下的保障性廉租房；其余92%都是租赁房。 在战后，德国政府出台租金管制或指导租金制度，控制飙升的价格！保证居者有其居。政府要求各地政府按照不同区位、不同房屋结构和房屋质量，制定相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。（当然，这是根据现实需求而定，虽然不利于出租市场的扩大，但是惠民。在1960年德国提出有条件的取消租金管制） 目前，德国对低收入居民住房保障的主要方式就是房租补贴制度。取消租金管制后价格上升，德国在1970年为此实行全国范围的住房补贴。规定居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担。（当然，这个可以承受有着一系列的界定，不一一赘述）目前德国约有11%的家庭，租金全部靠政府公共财政租金补贴。 德国出租楼房 三、住房保障服务 在德国，有专门帮助福利房承租家庭等社会保障对象的“社会福利协会”、保护住房承租人权利的“租房者协会”，以及与其对应的“土地和房屋拥有人协会”。 德国还对房租进行了严格限定。由各大官方机构领头，根据实际房租情况的统计资料来确定某地区的“租房价格表”，该表没两年更新一次，并公开发表。房租的具体价格应当在“合理房租”的上下波动。假如房东所定的房租超出“合理房租”的20%，则作为“房租超高”论，构成了违法行为。如果房东所定的房租超出“合理房租”的50%，则就作为“房租暴利”论，构成了犯罪行为。 德国的《租房法》规定房东只有且必须提出相应的理由才能提前9个月解除合同。《住房中介法》则是避免租房者被中间人乱收中介费。因为这项法律规定，如果中介商任意提高佣金，一经发现，将被处以高达2.5万欧元的罚金。 德国夜景 四、随着时代改变 近五六年，德国部分大城市和工业密集区租房价格出现20%、30%甚至是40%的涨幅。而且越来越多的人迁徙到大城市等人口密集地区，使得住房供应短缺。人口、环境、第三方佣金等因素，导致负担剧增。（有种似曾相识的感觉！） 为了控制房屋租金上涨，本着“住房不是商品，住房是人们的家，所以不能像股票那样在交易所进行交易。”这一理念，今年3月初，德国联邦议院以多数赞成票通过此前司法部长马斯提交的法律草案，出台了控制房租过快上涨的法令，直接干预房租价格的形成过程，希望在房东和房客的利益之间找到平衡点，控制房租过快上涨，使得正常收入者有能力在自己理想的城区居住。 据估算，用新法控制全国数百万套房屋的租金，每年将会有40万租房者因此受益。 德国建筑 德国政府在不同时期视其形势不断进行相应的改革的经验值得借鉴。虽然，住房保障制度的完善是一个长期的过程，不宜不顾国情差异的简单模仿，但反思和重塑中国的住房保障体制已成为一项十分紧迫的任务。希望可以看到向低收入家庭倾斜的住房政策，在中国实现“居者有其屋”！ |
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