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找好户型 指北针 户型库 中国地产10强6家在用 （点击文末“阅读原文”，查看指北针户型库免费下载方式） 俗话说：买套房子穷三代，选错户型悔一生。 商品房是我们大部分人一辈子购买的最贵的商品，户型的好坏很大影响了我们每天的居住品质。 欢迎地产建筑人加入户型库QQ群：311588975交流哦！买房户型咨询请加QQ群：292231175。 各位屏幕前的户友，大家好！ 今天库哥推荐学习下保利地产的干货：“保利盒墅”的诞生过程——从深挖客户需求到精细化设计管理之路。本文有点长，但是非常值得大家抽出时间来深度学习，适合反复阅读，请大家珍藏。 本文来自保利地产，由库哥编辑。 前言：城市“小”别墅重视用地效率与私密度/空间舒适度/体验丰富度的平衡，缺一不可。保利认为，人们需要在设计中回归生活的本质，深度挖掘客户需求，满足业主个性化的需求。
“保利盒墅”的由来 ”家“是我们退守休憩的场所，它会成长、可改变、可成长，就像居住在里面的人一样，我们希望在产品中提供一个空间，一个具有各种可能性的“盒子”，提供其中一种生活模式的场景，更重要的是，可以带来给人放松的感受，以及多种生活的可能性联想。
项目概况 保利星海小镇项目总用地面积120200平方米，容积率2.5，建筑密度28%，项目配套有小学、幼儿园，实际容积率接近2.9。项目主打首次置业及改善型产品，主要客群为番禺市桥、广州中心城区外溢客户，辅以本地及周边镇区客户。 我们需要打破地块苛刻的用地条件造成的只有高层产品的缺陷，用低密度的产品，进行量身定制的创新设计，用标准化的产品（高层洋房），保证适度舒适的情况下去平衡规划。 随着房屋单价越来越高，人们对一套房屋总的投入价值却有一个“价格天花板”。如何应对“价格天花板”？结论是产品面积必须做小，以低总价低购买门槛，提高产品的去化速度。 首先，保利从大规划入手，在既定的用地面积情况下，传统的多联排方式已无法满足要求。打破传统做法，尝试采用前后密拼、L型密拼等多种排布方式，其中合院式布局容积率最高，且端头附加值大，故将端头进行连接形成院落式组团。但“回”字型合院布局内部空间压抑，容易给客户带来封闭压抑的空间感受。 保利的策略是：将其中一侧的端头户打开，使得合院形成的内院压抑感有所化解，各户均能得到良好采光，并形成U型布局，建筑按整体组团进行规划布置。 其次，在总体长度不变情况下，减少端头户大套型面积，用更小户型更小面积减弱端头户对原北向连接户的影响，同时通过增加东西户用地面积，增加两组建筑的间距，减少压迫感。 然而，又面临同样的问题——“价格天花板”，L型户独享更大的用地面积，却难以突破价格上限。 如何破解？“破”——先破而后立，从最基本的功能空间入手，拆解，重新组合。 以满足基本生活使用要求的最小尺寸为基础，确定各主要功能空间的基本尺寸，形成功能空间模块，通过功能模块的排布组合，形成紧凑极致的平面——7米x7米方盒子。 以方盒子为基础，在保证整个组团基本模块面积不变下，将原有L型户“拆三为五”，同样的用地面积下，增加了户数。户型面积更小，总价更低。 如何在有限的空间挖掘方盒子更大价值，提高产品竞争力？ 案例分析： 日本—i住宅 西班牙—CasaDo Medio
效果图效果图
现场实景图 规划与产品定位，决定了这是城市型“小”别墅，重视用地效率与私密度、空间舒适度、体验丰富度的平衡，且缺一不可。需要在单体优化及室内设计中回归生活本质、深度挖掘客户需求、满足客户个性化的需求。 在研究了别墅客户需求后，发现“有天有地”是别墅客户的入门需求，而有品质的生活体验感，是客户的深度需求。 7.9米X7米的边界限定，决定了这是个小别墅，需要对内部进行再规划与某种“外延”，挖掘出在有限空间内更多的亮点和打动力，才能令客户心动。保利将重点放在： 1.空间的灵活性令客户对多种复合功能的联想； 2.对地下室品质感、价值感的挖掘； 3.院落作为保利盒墅起居空间的延伸 4.做阳光的朋友。 空间的灵活性令客户对多种复合功能的联想 “保利盒墅”是一个从“家”的角度出发去打造的产品，家是一个容器，但它包含的不是风格，而是生活。最大限度的保证空间的留白，形成一个中性、耐看的背景，但对于部品、家具进行尽量的精简与整合，尽量避免令原来并不大的空间显得更加狭窄，而且可以令参观者与潜在客户在“白纸”上联想各种生活模式。 首层主要设置起居室、餐厨；二层为双套房卧室，三层主卧采取独特的岛式设计，形成卧室、茶室、卫浴及衣帽间的新型组合方式。二层次卧及三层主卧中，塌塌米式的床具及品茶区的设计，使居住者在空间使用中、身体感知上显得更为自由，同时又散发出现代东方的设计韵味，盒墅里的每一个元素之间交汇融通，转化为无尽的感人诗意。
一层客厅（左图为设计效果图，右图为现场实景图）
一层餐厅（左图为设计效果图，右图为现场实景图）
二层次卧（左图为设计效果图，右图为现场实景图）
三层主卧（左图为设计效果图，右图为现场实景图） 地下空间“面化”对待 为了给地下室带来更高的价值与使用感受，餐厅楼板局部上提0.3米，形成错层，为地下室夹层带来2.7米的净空高度；形成工作休闲空间地下室的公共空间，采用了错层式的空间排序，使空间之间相互穿插渗透；为了不让梁高影响负一层的净空高度及遮挡来自院子及上方采光井的光线，首层及负一层楼板均采用了厚板结构，将自然光引入地下室。 除此之外，将起居室部分楼板掏空，让来自院子的光线引入地下室，从而创造出一种更为灵动且自然的空间序列。由于定位文创社区，在展示上模拟了一个摄影家的工作室，一个有个性的人的爱好、展示、沉思的既独立又能与上方家人沟通的空间。
负一层阅读/休闲区
负二层工作室/摄影棚
负一层（左图为设计效果图，右图为现场实景图）
负二层（左图为设计效果图，右图为现场实景图）
将首层楼板局部掏空形成采光井，将院子内的自然光引入到地下室
厚板结构，令光线可以互相穿透
餐厅楼板抬高令光线可以穿过起居室到达夹层工作室
深挖地下室价值变成了保利盒墅的重要亮点，地下室品质提升带来的成本增加不多，但是品质提升后对销售带来的溢价却效果显著。通过引入下沉庭院、采光天井等将地下室由辅助功能空间转变为重要起居活动场所，转变为客户愿意埋单的功能、心动的功能。
院落作为“保利盒墅“起居空间的延伸 “家”是庇护之所，但也是一个适合培养情感的场所——与家人、与朋友，还有整个星海小镇社区的邻里，对院子的处理尤为重要。天井重采光与装饰，庭院重参与和使用，在“保利盒墅”中两者功能需要互相补充、互相融合。 由于起居室地面部分掏空作为地下室采光井，吃掉了1.2米的客厅开间，缩小了客厅面积，如何破局？
院子是延伸的起居室
从院子回望起居室 保利采用了精细化造院的策略，院落与起居室相连，与起居室、餐厨等空间直接发生联系，形成1 1＞2的效果，在立面上采用了全开启式折叠门，打开后令起居室区域延伸到户外，院落与起居室的墙身、地面均运用相同的水泥饰面，令两个空间无缝过渡交融。精细化造院——不代表把院落填满，而是更多的留白。在造景上只铺设了一方水池，业主可以基于个人喜好做决定，是在里面看书发呆？还是与朋友来一场户外酒会PARTY？随心所欲。
做阳光的朋友，光线可以到达保利盒墅的每个角落
通过贯穿三层的采光井，将光线带入各楼
为什么不采用常规的楼梯形式？由于管线配置的原因，“保利盒墅”的楼梯不像常规的别墅户型放在户型的一侧，而在整个户型的正中央，对楼梯的形态从设计和使用上都带来了很大调整，如何做到“隔而不分”，让阳光能从起居室穿透至餐厅，能从采光天井自上而下的穿透下来，设计的策略是：以轻盈的方式塑造，令阳光可以左右穿透。
首层楼梯隔开起居室与餐厅，阳光穿透
三层楼梯分隔开主卧与衣帽间，阳光可以从天井撒落到整个三层与二层
悬吊钢板楼梯居于首层、二层、三层平面中心位置，如同一件轻盈的空间雕塑贯穿在“保利盒墅”的核心位置，形成强烈的视觉造型，同时连通上下层空间。 为实现其轻盈的效果，尽量将楼梯做得轻薄——采用厚度为20MM的实心钢板连续折叠形成梯步，并采用10MM的实心钢支取代传统楼梯扶手，沿梯步外侧从上至下、有序地形成空间界定。楼梯整体喷炭黑色氟碳漆，与混凝土风格的空间互相呼应，在温馨的居家环境中增添一丝冷酷的工业感。薄钢板与细钢支的结合，营造出轻盈而硬朗的楼梯印象，以通透的方式界定空间。
盒墅及核心交通剖面图
负一层通过悬吊钢板楼梯限定空间 悬吊钢板楼梯的施工难度为整体设计中最大的难度之一，稍有偏差，或效果不佳，或使用不稳。作为垂直交通，无论什么形式的楼梯，均需保证的稳固性。为保证悬吊钢板楼梯实际使用的稳固性，同时坚持薄钢板与细钢支的轻盈感，在钢板的厚度与钢支的粗细上反复推敲和试验，在保证采用悬吊结构的同时预判钢结构预埋件的位置与大小，使室内墙体与结构预埋件精准的配合。
左图为二层钢梯预埋结构现场施工图右图为二层钢梯完成后现场实景图
”保利盒墅“的专业整合 为达到“盒”的简洁而精致的效果，针对室内设计效果提出了“室内完成面不见梁柱结构”的建议。基于这个建议，室内与结构专业需进行大量的配合。 通过SU全模型模拟设计实际效果，其精细度包括结构、楼板、楼梯、天花、幕墙分隔及节点，并标注各个位置的改动、尺寸及设计要求等，更直观地呈现设计效果及预判潜在问题
针对卧室的转角落地玻璃窗而提出优化分隔等细部实际操作问题
在满足所有结构受力的要求前提下，结构专业根据各层空间的不同情况，重新计算及调整了建筑结构系统，满足室内界面需求：地下室局部楼板因层高不足以加吊天花，因此该部分楼板从梁柱结构改为厚板形式；一层天花及二层天花采用吊顶方式隐藏圈梁，形成厚板效果；顶层楼板采用上反梁结构消隐其对室内视觉效果的影响。室内设计单位在调整后结构图纸的基础上，确定各层天花的具体做法，以至天花下方无梁下垂的完整空间界面，力求达到室内完成面不见梁柱结构，构成“盒”的设计效果。
二层卧室采光效果
同时提前考虑建筑圈梁、幕墙结构与室内设计的窗帘盒关系，并根据提资预判天花与窗帘盒的高度。 由于前期就对首层室内净高、空调设备占用高度、门窗高度、窗帘安装位置作出了要求，在作为主要公共空间的一层，大面积顶天立地的落地玻璃门的使用，打破了客厅、餐厅与户外庭院之间的界限，使处于室内的人们在视觉与身体感知上向外得到极大的延展，将起居室和户外下沉庭院无割裂地连接在了一起。空间的延伸模糊了室内外的界面，形成别样的居室与庭院关系。
“保利盒墅”首层现场实景图
在某次会议上，一位负责建筑设计的同事笑道：“这是从业以来，建筑设计配合室内设计调整最多的一次合作。” 为了呈现“保利盒墅”的概念，各专业均贡献了不为他人所见的努力。为了使玄关与餐厅呈现更开阳的视觉效果以及便利的空间使用，一层的卫生间从南面入口位置调整至北面，而这个改动，需要优化内部卫生间给排水设备管线的走向布置，以及整合管线布置，因为负一层净空需求不能采取降板方式，为此各专业经过充分讨论，从沉箱下沉的深度与宽度、到排水位置、再到室内如何利用设计隐藏管井与沉箱等。最后达到的结果是在没有降板的情况下，管线消失在室内墙身的造型里。
“保利盒墅”负一层给排水图
“保利盒墅”负一层现场实景图-消失的管线
“保利盒墅”的部品设计 “保利盒墅”创新的生活方式除了体现在错层空间上，还体现在各种非常规部品的设计，包括预制无缝拼接的混凝土沙发、餐桌、洗手台、窗台，各种家具等，所有部件都精密地无缝拼接到室内中。 为统一整体的混凝土风格，保利盒墅摒弃了传统居家印象的家具，大胆地采用预制无缝拼接的混凝土方式设计沙发、餐桌、洗手台、窗台等。
预制水泥餐桌设计图纸
左图为餐桌设计效果图右图为餐桌现场实景图
为实现家具与硬装的完美搭配，多次走访厂家，针对技术与设计效果反复交流，为达到预制家具与墙面的整体性，反复要求厂家与施工单位调色以拉近两者之间的色差。同时考虑消除混凝土的笨重感，家具设计均采用局部悬挑的方式，巧妙并精准地布置支撑结构。经多方共同工作，最终达成高完成度的产品。
水泥桌案大样图
地下室定制水泥家具：一体式条案
三层主卫定制水泥家具：一体式洗手台 室内设计单位除了运用预制无缝拼接的混凝土方式设计家具，同时利用黑钢板与钢支设计了一系列家具，如书桌、衣柜与构架等，如同悬吊钢梯的分支，形成统一的搭配元素，丰富内部设计亮点。
负一层黑钢外挑书桌图纸
负一层黑钢外挑书桌设计效果图
在家具及艺术品选型上，由于相当数量的家具是固装制作嵌入到空间里，为了尊重方盒子和混凝土这种中性、耐看的背景，做了最大限度的减法设计，运用最基本的点线面，营造一种机能性美感空间。“钢筋”里分解了黑铁线条与水泥，分别应用到家具、灯具的造型和材质。而皮质、原木则是为了在整体元素上去做软化有度的设计搭配。所有的部品选型都不显山不露水，但都地嵌入到“保利盒墅”里面。
客厅艺术品设计方案
三层主卧艺术品设计方案
作为产品打造者，开发商要从规划到单体到样板房全过程判断产品能不能做，哪些是产品的切入点，哪些做法能打动客户，从而形成出发点、目标和思路，对价值点进行发掘、取舍、梳理、提升，将建筑、室内、园林、结构、设备、幕墙、艺术品等专业设计单位统筹起来围绕着目标努力。 “保利盒墅”的出发点是客户需求与情怀的结合，为了打造一个有意思的“家”，是大量精密工作的结果。在设计精细化程度越来越高，专业分支越来越细，输出端口越来越多的趋势下，每个端口每个人都有义务和责任对自己的成果产生和衍生服务负责，从不忽略任何一个细节出发，保证产品体验的完整性。 杀鸡用牛刀，小项目输出大管理，才能保证项目落地的整合度，打造能深度挖掘客户需求甚至引领市场的产品。 开发商：广东保利房地产开发有限公司 设计单位：上海霍普建筑设计事务所股份有限公司\澳大利亚IAPA设计顾问公司\广州市华誉景观工程设计有限公司\广州市罗艳装饰工程设计有限公司 摄影：黄晞、冯建 文：保利地产 |
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