②装配式建筑的开发管控
原创
2017-01-11
招商地产设计部
苏南设计招小地
苏南设计招小地
szdesign_cmpd 招商地产苏南设计分享平台 从开发模式入手统一管理口径，是开发企业了解装配式建筑的第一步。结合戴工与马工的介绍，本文将从PC项目的实施谈起，发于微声，投之以木桃。 现场实施 项目综合策划能力：从工厂PC→现场PC 指在项目决策阶段以后，从设计开始，经招标、委托一家工程公司对设计、采购、建造进行总承包。对项目终身负责且需落实于注册主体。 ★★总承包商更能发挥主观能动性，提高了工作效率，减少了协调工作量，设计变更少，工期较短，业主不能对工程进行全程控制。【感觉这是VankePC部门的目标……对我们而言实施性不强，但民营企业可以】 指在项目原则确定之后，业主选定一家公司负责项目的设计和施工（设计为主）。这种方式在投标和订立合同时以总价合同为基础。 ★★★避免了设计和施工的矛盾，可显著降低项目的成本和缩短工期，有利于进度控制。【不过现在明显缺少设计与施工集一体的单位。即使分属一个系统，也未必能做到一起去，难怪只是推荐了】但业主对最终设计和细节控制能力较低。 指由业主委托建筑师或咨询工程师进行前期的各项工作，待项目评估立项后再进行设计。在设计阶段编制施工招标文件，随后通过招标选择承包商；而有关单项工程的分包和设备、材料的采购都由承包商与分包商和供应商单独订立合同并组织实施。 ★管理方法较成熟，有利于合同管理、风险管理和减少投资。缺点为项目周期较长，设计的可施工性能差，工程师控制项目目标能力不强，不利于工程事故的责任划分。 感谢戴工演讲，这一万科关于PC的提纲挈领基本结束。结尾展望了PC在艺术及公共建筑、环境保护领域的前景【其中本人mark了一个重点：PC 光伏板，目前的工业技术使之比再生混凝土实际得多，且石材反打、面砖反打，光伏板反打应该也是个简单的事儿】。 接下来，结合本章主题——装配式建筑的开发管控，大致note一下马工从设计师角度出发的一体化设计管理。
鉴于目前PC设计前期介入的现状，总体设计显得尤为重要；这一块应充分考虑各项连接、预埋、及各专项设计体系； 应选取合适的施工图单位，后面的施工管理中列举多例因设计院对PC结构连接方式不熟悉，导致斜支撑支点无法使用连接的情况； 在前面，戴工强调了PC设计必须与方案并置的重要性。接下来马工的课题中，我们可以看到并置的具体实施方法，即设计前置的究竟是什么、及如何管控。 以实际实施的装配式项目为例，本人分别截取上海、无锡的土地出让要点各一：   先来解读一下名词。 装配率是指装配式建筑中预制构件、建筑部品的数量（或面积）占同类构件或部品总数量（或面积）的比率 【编者：现在一般按面积计算】 建筑单体装配率 ：建筑单体装配率=建筑单体预制率 部品装配率 其他 部品装配率=∑（部品权重×部品比例）×100% 其他：结构与保温一体化、墙体与窗框一体化、集成式墙体、集成式楼板、组合成型钢筋制品、定型模板 上面两个名词解释分别来自沪建管联【2015】417号文及沪建建材【2016】601号文。 来分别讲一下上面两条规定，两者都绕不开的其实是装配式建筑比例。 （即某地块要求建造装配式建筑的面积与总计容面积的比例）。 上海近期几块地的出让条件中，都明确要求装配式建筑面积比例达到100%。那么对于我们通常的配电房、门岗、独立的社区及物业用房该如何处理？ 经过咨询笔者了解到，目前上海土地出让合同中，对于单体建筑面积＜200㎡的建筑【咨询的中森陆工，数字可能上下浮动、对建筑功能可能亦有要求】，可以不计入装配式建筑比例。对于独立的社区及物业用房（尤其是苏州，经常拿来前期做售楼处），可由甲方向住建局提出申请，进行沟通，明确是否必须做装配式建筑。如果经过沟通仍然要求做PC，可在方案设计上采取设计手法将该独立用房与一栋住宅相连，成为一栋建筑，从而满足100%装配式建筑比例的要求。 关于装配率，上海目前一般要求40%；其余处于起步阶段的城市要求20~40%不等。 这种情况下，PC部件的选择马工给出如下建议： 根据装配率的不同，装配部件的选择范围为 外墙＞楼梯＞空调板【现在精装居多，这个也可以是设备平台吧】＞叠合楼板＞内部剪力墙 ＞：优先选择范畴 摸清楚要点，根据装配率要求选择装配部件后，就是装配体系的选择。 上一篇中罗列了万科10年跨度的三大体系、2个发展，马工讲的不再赘述，上个图吧 最后了解一下含PC建筑的报批流程。 1、原则上与传统项目报批流程一致，仅各阶段增加装配式设计内容。 2、如涉及面积奖励，需在方案报批前进行项目装配式方案专项评审。 1）土地出让合同无装配式实施要求，业主主动采用； 2）规划面积奖励：采用夹心保温外墙或预制外墙（其预制夹心保温墙体或预制外墙面积可不计入容积率，但其建筑面积不应超过总建筑面积的3%) 3、总体设计阶段，如涉及采用新体系、新型连接材料、新型连接工艺、结构超限及其他不确定因素的，需在总体阶段进行专项评审。 4、装配式建筑预制构件详图可不送审图公司审查，但需主体设计单位技术核定并盖章方有效。
装配式项目与PC构件息息相关，构件、材料及现场实际情况均应纳入设计考虑范畴，招投标模式应根据装配式建筑的需要因事制宜。 招投标相关 1、材料供应商前置招标 1）套筒、灌浆料（套筒直径 钢筋排布） 2）精装设计（点位、布线、留槽、留洞） 3）门窗、栏杆提资 4）外饰面（幕墙、干挂石材）的预埋件 2、构件加工厂前置招标 1）产能、工期【编者按：重中之重，好的构建厂（质量价格综合考虑）手里同时承接多个项目的构件生产，构件生产速度无法满足工程进度是常有的事儿】 2）构件运输：距离、路线、限制（重量、长度、高度、时间【就像戴工说的，必须考察路程沿线高架下道路限高】） 3、总包单位需要前置考虑的因素【马工建议将其方案纳入招标范畴要求提供】 1）场地（堆放、地下室加固） 2）塔吊选型和布置（构件重量、起吊半径） 3）现场模板选择 4）是否免外脚手架 5）人货梯、塔吊附墙、卸货平台等在预制构件上的留洞、预埋件（建议尽量避开预制构件，因为留洞、预埋件等会影响PC构件的标准化，增加模具成本） 【总包报价核算对成本要求很高啊，加加减减的】 放个案例
结构平面拆分原则 1、没记 2、没记 3、叠合楼板的拆分：单向板和双向板不同，按需选取 4、构件标准化 5、构件重量控制 6、构件拆分时现浇段的选取 7、公共区域楼板尽量现浇
连接技术 一字墙及预制墙端部竖向钢筋采用双排套筒灌浆连接； 一般剪力墙采用单排套筒连接。
保温防水 内保温：在楼板与外墙转角处，为避免热桥，将内保温层从墙角向内延伸500mm，厚度一般为15~20mm，可采用无机保温砂浆作为延伸保温段以控制厚度。在内装上采取一定的处理方式弱化延伸段保温的影响。
防水：预制装配式外墙的防水重点在于板与板之间的拼缝处的止水处理，目前常规的处理办法是采用材料防水和构造 材料组合防水的方式。 材料防水 预制外墙板平缝或企口缝，以平缝居多，辅以防水性能可靠的嵌缝材料； 构造 材料组合防水 预制外墙平缝，采用无机材料灌浆的方法进行防水构造 其他举了具体项目、具体构造的案例，根据实际实施项目各有不同 石材反打 立面造型宜简单，不宜双向（横竖）凸出，凸出较大时只能组合处理：二次预制、干挂 窗框预埋 可采用窗框后装、预埋附框、预埋窗框 构件管线集成
实践的过程永远是解决问题的过程 钢筋变化 不利于标准化生产 PC构件遗漏锁横孔 浇筑时漏浆 遗漏梁钢筋接驳器 需要植筋 楼顶开关出管方向错误
总之，在要求建造装配式建筑的项目中，应指定一家经验丰富的设计院、尽量减少成本损耗，剩下的问题不再一一列举。 在查阅资料的过程中，从知网下了些资料，聊为分享。
需要讲座文字版的可以找我要，限于我整理的微信内容。 整理&编辑：Alice
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