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房产投资回报率是指房产投资所产生的收益与投入本金的比例。衡量房产投资回报的方法有多种，比如租金回报率，资产回报率, 现金回报率，内部收益率等，不同方法得出的数据差异也很大。我们分别看看各种回报率是怎样计算的。 先看租金回报率，指的是年租金收入与购房总价之间的比率。比如，多伦多市中心的一套公寓，售价40万，年租金$24,000，扣除相关的管理费，地税，维护费，房屋保险等费用后的净租金收入为$16,000，净租金回报率为4%。在有贷款的情况下计算净租金收入还要多扣除一项贷款利息, 分母就不是购房总价, 而是实际投入的本金。比如上面的例子, 假设本金为15万, 贷款为25万, 利息为$6, 000, 则净租金回报率为6.67%。 再看看房产的资产回报率，指的是投资净收益包括增值与房屋总价的比值。比如，投资一个$100万加元的房子，假设一年增值$6万加元，净租金收入$4万加元，则这一年的资产回报率为10%。 还有一个概念是房产的现金回报率，指的是投资净收益（扣除各种费用及贷款利息后）包括增值与所投入资金(不含贷款部分)的比值。比如同样投资一个$100万加元的房子，假设首付20万, 贷款80万，增值$6万元，由于有贷款利息，假设净租金为$6，000元，则回报率高达33%。 为什么房产的资产回报率和现金回报率差距这么大? 是因为利用了金融杠杆将有限的资本放大，使投资回报率倍增。既然金融杠杆能够让投资收益倍增，是不是借钱越多就越好呢? 从理论上来说，如果你的资产回报率高于你的融资成本的话，你就可以利用杠杆提升你的自有资金回报率，获得远超越市场平均收益率的回报, 但在实践中, 不管你投入的项目收益有多高，你必须得有偿债能力,因为杠杆是双向的，杠杆倍数越大，风险就越大。 前面所谈到的收益比率都是静态的, 没有考虑租金及房价预期增长的时间价值，没有全面反映一个出租物业投资增长的全貌，内部收益率法(IRR)是考虑初期投资及投资期内的所有投入与收益及最后卖出物业取得现金流，通过现金流折现使净现值为0的方式，所计算出来的的资金年复利增长率。上面的例子中, 我们进一步假设房屋持有期为10年, 不提取折旧，房租每年增长2%，地税等各项费用每年增长3%，空置率为8%，贷款利率为4%，购买成本为房价的2%，房价每年增长3%, 卖房时费用为房价的3.5%, 所得税边际税率为40%, 10年的净现金流(税前)如下: (158,000) (400) (300) (100) 100 200 400 500 700 1,000 322,952 用Excel可计算出该投资的内部收益率IRR为7.48%(税前),即你第一年投入的$158,000,加上每年投入或取得现金流的复利回报为7.48%, 若考虑税赋,税后IRR为6.23%。如果考虑可能出现的极端的情况, 比如贷款利率为5%, 房价10年不涨, 该投资的内部收益率IRR为0.58 %( 税前), 即你第一年投入的$158, 000, 加上每年投入或取得现金流的复利回报为0.58%, 若考虑税赋, 税后IRR为0.88%。 |
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