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目前各地的二手房交易不少，有些城市如成都，重庆，也是一万套一个月，广州从几千套到一万套，深圳基本是7000套，这些数字都反映，买一套二手房需要花钱，少则几百万，多则几千万，因此你得掌握二手房常见的几个最常见的九个坑，千万别再栽跟头了。买二手房小心坑惨你的几个要素一般包括会有，产权，合同问题，反价问题，贷款问题，收楼问题等。 买二手房最常见的九个坑，小心坑惨了你买房白花花的几百万！ 1、不查清楚产权小心栽跟头 一般而言，业主会说不方便，千万不能让这个为理由阻止你查看产权，要想交易，必须看产权。根据房天下深圳二手房统计，因为产权纠纷的问题一年在深圳也有过100宗呢。 产权有分单人和多人产权，这个要弄情况，其二，房产本身的贷款情况，要用心了解所购房产是否存在被抵押、查封的信息，以及是否有债务纠纷等。一般是这些点，审查房屋是否具有合法的产权，审查房屋产权的真正归属，审查房屋产权转移是否受到限制，审查房屋是否存在租赁关系。 2、房屋质量要明确责任 二手房是住过人的房子，一般这么理解，那么肯定或多或少有质量方面的问题，买二手房一定要仔细咨询并且验证房屋是否存在翻修史，或者比较严重的质量维修情况。为了避免权益受损，双方可以在合同中明确相关责任。 3、小区环境要仔细排查 环境分内部和外部，内部的配套环境，外部的商业环境都是值得关注的。 4、购房合同内容要全面 合同中一要提防反价赔偿的问题，二，要提防是否业主本人的责任；三，交楼时间的确定，四，房子的现状等。一般而言，卖主卖房后，发现房价暴涨，结果反悔的新闻不绝于耳，许多买房者也自认倒霉。 5、买房过户最好要彻底 什么是彻底过户？一方面要确定过户的日期，督促卖主在合同期内尽量搬离，防止给双方制造不愉快。另一方面，物业费和水电费等各种生活杂费，确保卖主已经完全结清，免得引发不必要的经济纠纷。 6、税费谁来缴纳？ 在实际交易中，卖家经常将税费转嫁到买家身上。实践中，一定要提前对各项税费的承担做出明确约定。这个点要谈，二手房的税费一般如果没有红本，基本都涉及个税，增值税，契税，一般都几万到几十万，所以要注意。 7、防止贷款赎楼不出来 二手房赎楼基本是普遍的，一些房产并非很容易赎楼，如果没有赎楼红本房产出来，后面的过户都是空话。 为了避免纠纷，二手房购买的违约责任各方务必提前明确清楚。如采取按揭贷款的方式购房，对没有获得银行贷款审批的后续处理方式也要约定。 8、小心办理阴阳合同的不妥 小心办理阴阳合同的不妥。所谓二手房“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也预示着风险。 9、贷款时间 有些人会将旧的房子便宜卖，这个时候你要注意贷款的问题了。竣工年代与贷款年限。为了规避一定的风险，银行在对个人发放二手房贷款时对房龄有要求，且房龄不一样所能贷款的额度也不一样。房龄在10年以内的，最高贷款为七成；房龄在10年~20年的，最高贷款为6成。 二手房交易常见陷阱 1、当心产权的真实性 房屋买卖前，验证产权证是买房人一般都不会忽略的环节，但产权证的真实性并不是所有人都会考虑的。最直接、有效的防范方法，是到房地产产权登记部门进行查询，核实产权的真实性。 2、出卖人是否具有合法处分权？ 出卖人具有合法处分权，是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件，否则可能导 致买卖合同无效，这是二手房买卖中常见的“陷阱”。要想避开这个陷阱，买房人应注意以下几个方面的问题：出卖人必须是产权证上登记的产权人;如果房屋有多个共有人需要全体共有人 共同签订房屋买卖合同;如果出卖人为已婚，买卖行为需要取得其配偶的确认，购买二手公有住房， 应取得共同居住人同意。 3、最好做预告登记 在签订买卖合同后，如果卖房人又将该房屋卖给他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同 无法履行。“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段，但买房人要注意，必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。 4、要当心房屋居住人拒不交付房屋 购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下，在买房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 买房人仍会无房可住。为避免这一陷阱，在购买这类房屋时，买房人应在房屋腾空，具备交付条件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。 5、看有没有办理产权证的房屋？ 一些没有办理产权证的房屋，是因为存在难以解决的问题(如开发商欠缴政府费用、设计变更未经 批准)，可能在长时间内无法取得产权证。如购买此类房屋，先要把未办理产权证的原因弄清楚，对未来风险有充分预期，再决定是否购买。 6、当心查封房 如果房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况存在，买房人在购买房屋后，将无法顺 利取得所有权，甚至可能造成经济损失。买房人应事先到房地产管理部门进行查询，如存在上述情况 ，不要购买。 7、当心虚假信息和承诺 为卖出房屋，卖房人经常会向买房人提供虚假信息和承诺，但有些内容并未写进合同中。事后，当 买房人发现问题时，有苦难言。为避免这个“陷阱”，买房人应就关心的问题询问卖房人后，尽可能去核实情况的真实性，同时要求将这些内容写进合同里。 8、当心原来业主欠缴暖气、水、电、有线电视等费用 原房主如果欠缴暖气、水、电、有线电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。买房 人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中来约束卖房人。 买二手房如何绕过坑 六个签约细节必看 细节一：写清时间点 写清楚交易中每个程序办理阶段的时间点，如**年**月**日前办完赎契、**年**月**日前办完贷款、**年**月**日前完成过户手续，这样才能避免交易被无限期拖长。 细节二：写清付款时间点 二手房交易一般都是分阶段付款，例如首期付一部分、过户付一部分、收楼时再付尾款。需要注意的是，尾款要等到顺利收楼之后付清，避免收楼出现不愉快状况。另外，中介费也较好要预留一部分，待顺利收楼之后再交。 细节三：违约金 为了避免卖方坐地涨价，在违约赔偿一栏，购房者可以要求违约一方赔偿房屋总价的10%。 细节四：户口问题 买教育地产要特别注意户口问题要在合同约定清楚。购房者可以在过户前要求卖方携带身份证和房产证原件，到户口所在地的公安局户籍管理核心，查询户口及学位是否占用。 细节五：物业维修基金 如果房屋维修基金缴存人与产权人不一致，可能会导致在维修资金使用过程中出现不必要的麻烦，因此在房屋买卖交易时，买卖双方应约定好办理房屋维修基金过户（更名）。 细节六：带租房子确定租约交接 如果房屋带租约，购房者要和卖方协商好怎么交接租约，哪个时间点之前房租归谁收、租客的押金如何处理等相关问题。另外，建议购房者和租客提前联系，多方面了解房屋的问题。 |
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