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上周，闵行马桥禹洲府开盘，在热销宣传之余，不仅挑衅了一把闵行的其他开发商，还把自己奉为了“引领2017上海楼市的风向标”。 事实上，闵行马桥禹洲府的真实销售情况的确让闵行的开发商们紧张了。 综合多方消息，本次闵行马桥禹洲府盛大首开只卖出约50套房子，占推盘总数的20%，创造了上海2017最差开盘记录，荣膺上海2017最滞销楼盘。 事实上，闵行马桥禹洲府地块获取于2016年1月，是当时的地王，本次开盘的售价几乎没有一分钱利润。 在不为公司创造任何利润的情况下，闵行马桥禹洲府进一步实现了全上海无人能及的“50套、20%”去化，被业内笑称为“营销事故”。 为什么禹洲府能够卖得这么差？ 首先，售价与成本深陷恶性循环。 作为闵行的地王楼盘，周边居民、市场期待的是优质的产品。然而，禹洲府不仅房型设计、小区环境远不如周边几年前开发的万科、绿地楼盘，更为削减成本而采取了上海市场已经十分罕见的毛坯交付。 上海的买房人不是傻子，这种不赚钱还卖不掉的楼盘只会想方设法进一步削减成本、偷工减料，谁买谁倒霉。 越卖不掉越偷工减料 越偷工减料越卖不掉 恶性循环 已经不知情错买了这种楼盘的50个家庭，付出几百万血汗钱、宝贵的购房资格和贷款资格，换来的却是严重滞销、偷工减料的房子，开发商为防止滞销败露后客户集体退房严格要求客户马上付首付签合同，卑鄙伎俩驾轻就熟。 其次，操盘团队能力不行。 禹洲地产（01628.HK）今年大张旗鼓把总部搬到了上海，但是人心不齐，公司竟推出了“不搬到上海就辞职”的措施，凝聚力之低可见一斑。 此外，禹洲地产（01628.HK）上海公司营销总黄万松虽然是上海人，但数年前便离开上海去了苏州“发展”。 谁都明白一个上海人在什么样的情况下才会去苏州工作。 上海的房地产市场日新月异，一个已经被上海淘汰去了苏州的失败者，突然回到上海负责一整家公司的营销工作，其个人自身能力、记忆中上海多年前的早已过时的经验、过去几年在苏州养成的完全不适合上海市场的工作思路与方式方法，都决定了其工作的结果只能是继续失败。 如果这样的人都能够胜任营销总的岗位，那么上海的各位营销总们真的可以集体下岗了。 站在公司管理的角度，一家立志把上海做成总部市场的开发商，竟然选择了一个被上海淘汰去了苏州的人从苏州回上海做营销总，幻想用二线城市的那一套来对付一线城市、幻想用多年前上海的那一套来对付今天的上海，如此荒谬的人事安排实在匪夷所思。 事实上，不仅仅是闵行马桥禹洲府项目，禹洲地产在上海的另外两个项目也都实现了“傲人”的业绩，可谓三战三败，营销团队难辞其咎。 禹洲嘉定项目2017上半年网签180套，而同期嘉定区销冠的网签高达800套，能够被竞争对手碾压式地歼灭到这个境地、被代理公司戏称为今年卖得最苦最累最没钱赚的楼盘，这首先是一种上海罕见的工作能力，营销总能够不引咎辞职也是一种异于常人的羞耻心和毫无问责机制的糟糕的企业管理。 禹洲奉贤项目销售情况较好，但实际上，这个位于前滩南热点板块的区域唯一在售新盘，其售价竟然和已经逼近江苏省的嘉定项目一模一样，卖得越好越说明定价实在是太低了，严重损害了公司和股东的利益。 据知情人士透露，随着低价房源的去化完毕，禹洲奉贤项目已经和嘉定项目、闵行项目一样陷入了滞销，三战三败的光荣业绩把禹洲送上了上海2017最失败开发商的宝座。 结语 上海是全世界最大的房地产市场，公开透明公平公正。 只要认真做产品、认真管公司，就能够在上海清清白白地做大做强，这是上海最吸引人的地方，也是上海的核心竞争力。 但是，如果做事、做人都不行，滞销、亏损甚至公司分崩离析都是很正常的事情，市场会奖励做的好的人，当然也会惩罚做的差的人。 对开发商来说，能者上、劣者汰是毫无疑问的企业管理常识，任由一班完全不适应上海市场的失败者用错误的工作思路与方式方法操盘一次又一次、失败一次又一次，只会把企业带向深渊。 如果禹洲不想成为第一家在上海把自己做死掉的开发商成为福建老乡们的笑料，换人只是毫无疑问的第一步，管理层转变思路、认认真真地把上海当成自己的家、敬畏上海市场、善待上海客户才是更重要的。 |
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