|
导 语
为更好的推进小公园保育活化工作，我区致力于该片区文化旅游业态规划研究，在征求有关部门的意见后，制订了《汕头经济特区小公园开埠区业态发展研究》。该业态规划2017年3月份在汕头市橄榄台、市城乡规划局网站、金平区政务网同步征询公众意见后，市民群众积极参与，建言献策，极大的提高了规划编制的科学性。我区根据市民群众意见建议对该业态规划进行修改完善。现就修改后成果再次公开征求意见，让更多的市民群众参与到小公园的建设。欢迎广大市民群众积极参与，提出宝贵意见，为小公园保育活动贡献一份力量。 公众可以通过以下途径和方式提出反馈意见： 联系电话：88081088 88288477 电子邮箱：jpqxcb@126.com 88438542@163.com
汕头市金平区旧城区改造指挥部办公室 2017年6月28日
汕头经济特区小公园开埠区业态发展研究 （公众咨询意见修改稿） 一、 编制背景 1. 项目背景 从1860年开埠以来，汕头逐渐形成了以小公园为核心的中心商业贸易城，历史文化氛围浓郁，商贸业发达，自然人文景点众多。近几年，随着城市发展战略的调整，老城区在商业发展中原有的优势地位渐显衰落，老城区商业布局不合理、建筑密度大、交通拥挤、公共配套设施不足等问题日益突出，业态发展规划的缺失影响了旧城区的复兴。 2014年4月24日，市人大颁布了《汕头经济特区小公园开埠区保护条例》 （以下简称《保护条例》） ，为开埠区的全面保护和活化提供了法律依据。同时，根据《保护条例》的要求编制了《汕头经济特区小公园开埠区保护规划》 （以下简称《保护规划》） 。 随着《保护条例》的颁布实施和《保护规划》的编制，小公园开埠区（以下简称开埠区）的保育活化工程正在加快推进中，而其中开埠区业态发展定位和布局也亟需明确。本次研究从开埠区历史沿革和发展特点出发，对开埠区现状业态布局进行解读和挖掘，并借鉴国内成功的历史文化街区业态发展改造案例，提出开埠区业态发展定位和布局建议，以期借助功能业态的调整来复兴和激活开埠区，从而推动开埠区的活化与利用。 2. 规划范围 本次规划主要以《保护规划》中确定的开埠区范围（含核心保护区和建设控制地带范围）作为研究对象，总面积73. 53公顷。 二、 规划目标 1. 通过业态的合理布局，保护和复兴小公园开埠区历史风貌 保护独具汕头特色的民国时期“百载商埠”的历史风貌和人文景观，发扬丰富多彩的华侨文化、潮汕商业文化、饮食文化、工艺文化、音乐文化和宗教文化等多元复合的潮汕地缘文化，充分展示和利用物质遗存与非物质文化遗产，协调保护与开发、保护与旅游的关系，满足经济增长、社会发展和提高人民生活水准的需要，将街区建设成为以生活居住、旅游观光、商业服务、文化经营为主，集中体现汕头开埠文化风貌的历史文化街区。 2.通过项目的实施，加快小公园开埠区商业发展环境的改造 重组区内商业资源，充分发挥旅游、文化等相关资源对商业发展的促进作用，增加新的商业发展亮点和增长点，最终使老城区焕发出青春，特色更加鲜明，竞争力更为强大且持久。 3.通过项目的实施，统筹安排全区的商业网点布局与发展 减少不合理布局，避免恶性竞争，高效优质地利用区内的空间资源、商业资源、旅游资源、文化资源、人力资源、资本资源等，并吸引更多的优质企业进入本区从事商务活动。 三、 业态定位 1. 总体发展定位 小公园开埠区业态总体发展定位:以发展旅游业为主导，以体验开埠文化、海洋文化、潮汕文化为核心，集聚文化体验、商业休闲、文博创意、旅游服务等功能业态，打造海内外潮人的精神家园。
（1） 发展思路 以打造鲜明历史文化特色和浓郁海洋特色的旅游休闲商贸形象为目标，大力推进以旅游商务建设和服务素质提升为主要内容的开埠区业态工作进程；积极发展人文旅游经济，以旅游的繁荣带动开埠区业态的发展和兴旺，以改善本地区居民生活质量和生活水平为着力点；积极梳理和引进新兴业态，打破原有不适合开埠区整体定位的业态，打造文化旅游产业。 （2） 发展理念 加快完善和拓展开埠区特色街区建设，积极提升现代商贸的经营模式，努力营造老街的商贸氛围；加快调整现有商业形态，扶持新型零售业态和旅游配套商业的发展，特别是要发展壮大旅游、娱乐、展览等新兴产业经济；在发展旅游经济的同时强化商贸服务功能，促使商贸产业升级，使开埠区成为汕头市乃至广东省比较发达的旅游商贸中心和休闲娱乐中心。 （3） 发展战略 战略一——错位发展：业态网点在市场细分、细化的前提下，依据业态的实力和发展特点，找准市场定位，瞄准和锁定各自的消费群体，从而在商品结构、经营策略、服务方式上加强针对性和适用性，满足消费群体不同需求。 战略二——特色发展：作为一个以文化和旅游为主导的历史街区，要突出地缘文化特点，营造一个富有汕头特色的业态环境。 战略三——综合发展：开埠区业态发展应融合文化体验、商业休闲、文博创意、旅游服务四大功能，体现小公园开埠区的综合性。集商业营销、文化休闲娱乐于一体的购物大氛围，让人们在感受浓郁的现代都市文化气息的同时，体验原汁原味的开埠区老城文化，轻松愉快的购物消费。 2.业态体系定位 开埠区未来业态发展应该以文化旅游产业为核心，围绕开埠文化、海洋文化、潮汕文化为主题，发展休闲体验产业，以传统配套产业为基础，结合发展新型衍生产业。 （1）传统配套产业 零售业：设立商业步行区，以彰显地域文化特色的商业街区，再现老城繁华的景象。 餐饮业：以潮汕美食为特色，形成主题餐厅集群，打造汕头美食餐饮圣地。 住宿业：打造地域风貌鲜明的民宿与主题酒店，营造舒适宜人的住宿环境。 （2）新型衍生产业 文化创意产业：打造文化创意工坊，吸引汕头具有创新特质的业态入驻。 休闲娱乐产业：修缮现有影剧院、戏曲院，恢复其历史使用功能，完善休闲娱乐场所的建设。 民俗文化产业：民俗文化的传播与发扬，民俗文化用品的生产、销售等衍生产业链。 四、 业态布局规划 1. 总体格局 规划结构：一轴、两核、六区。
图1 小公园开埠区业态布局结构图 （1） 一轴 潮人精神家园轴：以小公园中山纪念亭为核心、以安平路为轴线，通过标志性建筑的改造、公共空间的塑造、交通的梳理、文化的凸显等手法，将其打造为潮人精神家园轴。 （2） 两核 百载商埠文化体验核心：以中山亭、南生百货等形成体现百载商埠文化核心。 骑楼风情文化体验核心：展示传统骑楼建筑的文化核心。 （3） 六区 商业服务体验区：以复兴“百载商埠’为主题，发展特色零售业、商业服务业，设立商业步行区，以地域特色的商业街区再现老城休闲商业繁华丰富的人气地段。 特色美食体验区：以体验“潮汕美食”为主题，以发展特色潮汕小吃、特色餐饮业为重点，形成主题餐厅集群，打造潮汕美食餐饮圣地。 开埠文化体验区：以体验“开埠文化”为主题，开展文化博览，打造文化创意工坊，设置公共艺术展示区，吸引汕头具有创新特质的业态入驻。 休闲生活体验区：以体验“休闲生活”为主题，利用特色民居提供特色民宿类住宿体验，并配套特色休闲酒馆、茶馆、企业会所等休闲体验设施。 潮汕民俗体验区：以体验“潮汕民俗”为主题，通过民俗文化的传播与发扬，发展民俗文化用品的展示、销售等衍生产业链，设置专题博物馆和图书馆，让外来游客和市民领略潮汕民俗文化的风采。 现代居住生活区：以体验“现代生活”为主题，主要为已改造的现代居住区组成，配套相应的公共服务设施。 2. 慢行系统与业态空间规划 结合小公园开埠区特色街巷的保护和改造，构建设置尺度宜人，功能复合的慢行街区，创造以人为中心的高质量步行空间，营造一个安全、舒适的慢行休闲环境。规划在开埠区内划分慢行区，根据现有街道的等级、尺度、区位条件和历史风貌，结合街道两侧规划用地情况，对慢行街区道路按慢行街区外联道路、慢行街区主路、慢行街区支路等三种类型进行划分和控制，道路断面分别按其功能进行配置。 （1）慢行街区外联道路：为慢行街区外围的道路，主要承担慢行街区对外联系功能，同时解决部分已改造居住小区机动车出行，同时通过交通管制，限制外来机动车的通行。有升平路（西堤路—永平路）、永平路（中山西路—至平路）、至平路（永平路—外马路）等。 （2）慢行街区主路：为慢行街区步行、旅游电瓶车、人力黄包车等慢行交通主要道路。主要有安平路、国平路、升平路（永平路—民族路）、居平路、永平路（外马路—至平路）、商平路、德兴路、海平路、永泰路（西堤路—永平路）、镇邦路、海墘内街（镇邦路—至平路）等。
图2 小公园开埠区交通分析图
考虑开埠区慢行街区范围较大，未来以文化和旅游业态为主导产业的发展诉求，规划建议在小公园开埠区慢行街区引入旅游服务型的绿色交通模式（包括旅游人力黄包车、共享单车、旅游电瓶车等）。 3. 静态交通设施规划 小公园开埠区的停车需求主要包括居民的停车需求和游客的停车需求。 （1）居民的停车配套：已建小区内的新建或改建项目，鼓励超额增设配建停车位。对于原来没有配建停车场的建筑，鼓励充分挖掘单元内部的空间与资源，建设机械式立体停车库，使其达到配建标准。住宅商业、办公、学校，可以结合各自停车时段特征，分时段综合利用，实行错时停车。 （2）游客的停车配套：规划９处社会公共停车场，规划的社会公共停车场以地下为主、地面为辅的方式设置，其中西堤和外马路停车场分别设置旅游巴士集散点。停车场应按相关规定建设充电设施或预留安装充电设施接口。风貌协调区结合公园绿地规划３处机械地下停车场,解决公园停车问题，同时在西堤路北侧结合公园规划1处公交首末站。近期鼓励拆除旧厂房或建筑质量较差的建筑建设小型地面停车场，解决近期停车需求，待大型公共停车场建设完成后再予以取消。 （3）停车位新能源设施配置要求：规划停车场中停车充电设施配建标准按照汕头市人民政府《关于印发〈汕头市关于加快新能源汽车推广应用的工作方案〉的通知》（汕府办[2016]56号）执行。 （4）公交站规划：开埠区为以慢行为主的街区，规划对现有的公交站点布局进行了相应完善，本着能在合理舒适的步行范围内，方便快捷的到达主要人流集散点的原则，在片区规划9处公交站和3处公交首末站。
五、 开埠区业态发展负面清单 依据《保护条例》的相关要求， 开埠区在面对未来“商业化”发展的局面时，应做好充足的调查，制定科学合理的业态发展规划，建立政府引导的市场运作机制，处理好保护与活化利用的关系。 对于有利于开埠区发展的正面业态，必须支持鼓励，积极引入。一是建立部门联动机制，积极保障正面业态发展用地；二是要建立公共监督机制，严格执行与土地利用相关的业态发展要求；三是要引导正面业态集聚发展，形成联动效应；四是对于正面业态的开发，要加大优惠政策，鼓励民众积极参与；五是要采取招商投资的方式，吸引符合开埠区发展方向的商家入驻，突出品牌效应。 本次研究建议开埠区发展负面清单如下： 1. 加工、制造、生产类项目（例如：食品生产，药品生产，保健食品生产，酒类生产，危险化学品生产，烟花爆竹、易燃易爆物品的生产，化工产品生产，化妆品生产，纺织服务生产，印染，印刷等）。 2. 烟草批发，成品油销售，燃气经营，兽药经营，农药经营，活禽、生鲜肉、蔬菜、水产品的销售，危险化学品销售，烟花爆竹、易燃易爆物品的销售，殡葬用品，矿产品、建材、化工产品、五金、家具，汽车、摩托车、燃料及零配件销售。 3. 再生资源回收与批发。 4. 汽车租赁。 5. 居民服务业（例如：家庭服务，托儿所服务，洗染服务，，洗浴服务，殡葬服务，婚姻服务，其他居民服务业，家用电器维修，汽车，摩托车，单车的修理与维护，电子产品和日用品产品维修、汽车美容，洗车服务等）。 6. 搬运装卸，货物运输代理。 7. 仓储业（例如：仓储服务）。 8. 快递服务（例如：快递业务）。 9. 教育（例如：培训）。 10. 涉外婚姻介绍，棋牌室。 11. 疗养院、诊所。 12. 娱乐业（例如：网吧（互联网上网服务）、歌舞厅、电子游艺厅、网吧、游乐园等）。 另外，小公园开埠区范围内的老字号，原则上按其历史业态进行保留。 六、近期实施建议 1. 近期试点区域业态发展现状 本次近期业态实施建议范围含小公园“三环三线”保育活化范围，涉及13条主要道路，现状业态详见表1。 表1 小公园开埠区“三环三线”现状业态一览表
2. 近期试点区域功能定位和业态分布 近期试点区域业态建设的总体目标是打造鲜明历史文化特色和浓郁潮汕文化特色的旅游休闲商贸业形象。 结合小公园片区实际以及旅游业态项目规划，通过标志性建筑的改造、公共空间的塑造、交通的梳理、文化的凸显等手法，对涉及小公园开埠区“三环三线”保育活化范围内的十三条道路业态进行规划，具体内容详见表2及附图1~14。
表2 小公园开埠区“三环三线”业态规划一览 注：表中所示路段内老字号按其历史业态进行保留。 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
