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我们从人性的角度也可以发现传统门店的中介人员，他们最看中的是什么，做过业务应该都知道，他们最看中是效率，就是他们带看成交的效率，大家都愿意花最小的代价来得到一个最好的结果。 他们这一群涉外中介基本上定期都有聚会，都会有party，我们无非就是借助原始的十几二十个涉外中介的朋友，把我们拉入他们的聚会，不断参加他们这些涉外从业人员的行业聚会也好，个人聚会也好，不断在聚会上跟他们结识，发名片也好，介绍自己房源也好，首先是去公关，打破这个渠道先要融入他们的圈子，不断去参加他们的行业聚会。
【菠菜】：各位大家晚上好，我是菠菜，我们菠菜团队主要从事涉外包租的业务，今天主要和大家分享的主题是《涉外出租渠道的开拓和维护》。 我是一直觉得有两个被世人或者社会妖魔化的行业。一个行业是中介，中介基本上被妖魔化得比较大，还有一个人人喊打被妖魔化的行业，就是我目前从事的包租行业，所谓的二房东。 所以说今天的主题是两个被妖魔化行业之间的合作,因为从事包租业务离不开我们的渠道，就是和中介打交道，无论是上游的环节，就是收房，还有下游的环节，销售的环节都脱离不了中介。
今天主题是如何与涉外渠道来打交道，有涉外相对应肯定是有涉内，所谓的涉内就是传统中介门店，大家跟传统中介门店打交道的频率比较多，也就是马路上看到的链家，中原等等传统门店。我先和大家从头开始分享下菠菜如何从开始做传统的包租到慢慢转型，做现在所从事的涉外包租。
同时，这几年和传统中介也好，包括现在主要跟涉外渠道来打交道会完全发现，两个虽然都是中介，但传统的渠道就是传统中介从业人员跟目前我们所接触的涉外从业人员完全是两个不一样的人群，很奇怪，而且是属于天差地别的。 所以我先跟大家分享一下我们菠菜公寓的发源地，发源地在哪里？N年前最早选定的一个区域是莘庄南广场，也就是地铁1号线的一个终点站，目前看来属于外环最牛逼的地方，为什么会选择南广场，南广场相对来说，看起来有点像浦东的联洋，基本上都是2000年以后的次新房小区，于是当时选择在莘庄南广场来开始我们的公寓。
选择了莘庄南广场这个区域以后，接下来整个团队花了差不多45天的时间来做整个市场上的调研，不断跟传统门店的中介看房子，整个区域的房子，差不多我们从月租金500元开始看，当时莘庄南广场最高看到一万元月租的房子，两千以内的房子当时在这个区域是群租房，群租房由500元到2000元不等，整租房的价格差不多在3500元到1万元的都有。
然后差不多看了将近两个月以后，我们自己内部也总结了一下，感觉我们可以在当时这个区域开发出一套从来没有过的精品单身公寓，我记得当时《爱情公寓》正在火热播放，爱情公寓第一部比较火，感觉能把这个概念引到当时莘庄这个区域，我们研发出一款类似爱情公寓的合租单身公寓，从此开始拿房，然后进行了一系列产品的研发。
确定好以后，我们就拿了一套距离地铁站步行七八分钟的大平层，面积有两百平米，正好有5个房子，客厅比较大，也比较符合我们对当时产品设计的要求，收房后就开始设计，紧接着就是改造，差不多花了45天的时间把这套房子做完，这套房子之前的二房东是拿来做群租的，我放一下我们的长租公寓照片跟大家分享一下。 这套原始户型将近两百平米的大平层，我们把它做成了5个房间，每个房间都带独立的厨房及卫生间，所谓的厨房相对来说是比较简易的，一个电磁炉加一个水槽的配置。这套产品设计了一个主题，当时客厅设置了专门的书吧区域，当时的理念主要是给租客晚上回来以后，周六周日有一个看书休闲的区域，是这么一个概念。 现在放的这张照片就是当时设置的比较简易的厨房区域，就是简单一个电磁炉加上了一个水槽。做完以后，我们遇到一个什么问题，就是价格如何来定？因为没有什么参考物，我们可参考的市面上要么是合租房的价格，或者是群租的价格，或者是参考正儿八经一房一厅的价格，所以当时这个问题还是比较困扰的。
后来我们商量一下感觉还是应该贴着这个区域一房整租的价格，差不多一房一厅的价格，当时区域市场上一房一厅的价格3000元出头，3000元到4000元左右，于是当时就给我们做的这个产品单间的租金价格定在3000到4000，具体看面积，看大小，看朝向，定价结束以后，就开始出租渠道的开拓，最终如何把它成功出租，这才是王道。
当时出租渠道的开拓，特别是传统这些门店的开拓，没有什么特别的捷径，我做的是一家一家门店来跑，比如跑到中原也好，链家也好，我爱我家也好，一个一个发广告，加微信。基本上第一个阶段就是不断被冷嘲热讽，被这些中介渠道，中介业务员不断的打压，感觉你这个房东基本上是属于疯掉了，一个合租房的价格要租到这么高的价格？ 所以一开始我们也是比较纠结的，特别是前一个礼拜基本上不断收到这些中介的打压，搞的我们也很没有信心，但是我们感觉再坚持一下，再看一下。所以接下来就是我们做了一个动作，想尽一切办法把这个区域里面所有中介拉到房间里面，让他们先来看一下，怎么把他们拉进来呢，没有特别的办法，只要他们来，就送一些礼品，送一些笔，送一些本子，发放一些交通卡，一开始采取利益的方式，先把这些中介渠道的人拉进来看。
前前后后差不多邀请了有将近一百个中介业务员到房子现场来感受，当时感受下来，他们还是比较认可的。因为他们从来没有看到过出租房能做成这个样子。所以基本上第一阶段算过了，就没有什么冷嘲热讽，但是对所谓的定价他们还是比较怀疑的，毕竟把合租房单间的价格租到整租的价格，他们对此表示置疑。
中介来了，起码整个市场上对你的房子有了概念，他们全知道了。第二步还是要有客户，客户的话，我们当时前前后后把莘庄整个区域里面可以接触到我们房子的所有中介都跑遍，前前后后加了有四五百个中介的微信，然后我们采用了一手房销售的模式，就是只要我们的中介带客户来，不管成与不成，我们都发放带看礼。
只要中介带客户来，我们就发放50块交通卡，只要带客户来，我们不管是真的客户还是假的客户，只要带客户我们就放渠道交通卡，来一个发一个。接下来一个礼拜，我们的客户量开始慢慢多了起来。差不多每天的话都有将近十几组的一个看房量。
然后我们前面发的第一套房，5个房间一套，差不多前前后后花了将近25天的时间，把所有房间全部销售出去，也就是全部出租掉。就是说从装修改造全部结束，从可以正式看房的状态到第五个客户入住，前前后后花了整整25天时间把5个房间这套房子把完整地销售了出去。 总体来说第一套的最后一间房间的租金最终达到了我们的预期，所有5个单间价格差不多按照我们当时定价走的，就是3000元到3800元的区间里面。现在回过头来看，我们的当时的定价还是蛮精准的。
有了第一套房子的成功以后，接下来就是所有的渠道，差不多将近几百个中介，对我们的房子，对我们的产品就比较认可了。所以相对来说接下来我们做的第二套，第三套，第四套，第五套，第六套就比较顺利了，整个市场也不会有人来置疑我们的价格，所以通过第一套把整个渠道的瓶颈给打开了。
我们用同样的概念就在莘庄锁定，就做一个类似精品公寓的产品，类似于爱情公寓的模式，我们不断复制，迭代。但每一套房子的设计理念都会不一样，稍后发另外几套样板间给大家看下，每一套都有不一样的主题和概念。
这是我们之后做的一套复式房，公共区域安放了一张美式桌球，成为大家娱乐的区域，也有5个房间，每个房间带独立的厨房以及卫生间。
这一套同样的5个房间做完以后，最早第一套花25天的时间全部销售掉。但这套的销售时间我记得是半个月，就是15天的时间就把5个房间按照我们的定价完全出租掉了，缩短了十天，同样的户型，同样的数量。
这也是我们做一套类似的精品公寓产品，这套户型是3间，楼下两间，楼上一间。公共区域客厅是做成家庭影院，供我们的租户平时可以看看电影。这套3间的话也很快，一个礼拜内全部消化掉，而且这套价格基本租在3500元以上，特别快的租掉。 我们在莘庄做这个精品公寓后，发现租客群90%都是女生，而且都是单独的一个女生，很少有男生来入住我们的房子。还有一个很有意思的地方，就是基本上我们的租客都不是在这个区域上班的，却是在一号线沿线上班的，有的可能在淮海路，有的在徐家汇，有的在火车站。 莘庄做长租公寓后我们得出一个结论，就是喜欢我们公寓的租客都会有一些共性。第一个共性是女性；第二个共性相对来说颜值较高；第三个共性基本上都是在地铁沿线上班的，而不是在这个区域里面工作，路程一个小时之内，基本上总结出三个共性。
那为什么都是女性呢？因为相对来说租房子本身是一个很感性的消费行为，只要在她感觉到位了，看房的感觉到位了，就会愿意为感觉而买单，不会去考虑太多细化的东西，所以只要产品基本符合她的要求，她就会第一时间来买单。
我们也碰到几个男孩子来租房子，他们一进房子是找不到这个感觉，他们感觉这个灯可能花了多少钱，这幅画花了多少钱，这个家具多少钱来算这个，这个纯理性的消费行为，肯定不是我们的目标客户群。
我们可以进一步得出结论，你做的房子跟你的租客很多基因肯定是要匹配的。而且我发现就是颜值不高的租客也有，但是违约率特别高。
但是同样符合我们的房子要求的高颜值的女孩子，履约率都很高，乃至于有很多续约的，两三年的续约，颜值不太符合我们产品气质的，基本上中途都会违约，这个规律也是蛮奇怪的。 还有一个，我们在莘庄做产品的时候，跟传统业务员打交道，和传统的中介渠道磨合也是比较通常的，最后只要这些业务员发现他们的客户对房子品质有所要求，他们必然会第一时间想到我们，想到菠菜，这在他们大脑体系里面刻下了一个思维印记了。
我们从人性的角度也可以发现传统门店的中介人员，他们最看中的是什么，做过业务应该都知道，他们最看中是效率，就是他们带看成交的效率，大家都愿意花最小的代价来得到一个最好的结果。
其实这些中介人员他们每天就是一个客户来了以后，他们肯定会推房子，那他们推房子优选次序是哪里，无非是他们优选推给客户的房子，肯定是他们感觉最容易成交的房子，他们会放在第一个来进行推荐。
那同样做到后面，我们的这些渠道，我们的这些中介，他们感觉如果推了我们的房子基本上推一个可以成一个，他们肯定相当乐意来推荐我们的房子给他们客户。因为他们能花最小的代价得到成交，中介无非想的就是这个。
我们来测算过中介带看成交率，可以做到2比1的成交率，也就是说中介，他有50%的成功率，他们肯定是优选次序来推我们的房子。而且我们基本上给到中介渠道，因为正常的话是35%，就是正常的一个佣金是给到35%。我们每一套房子基本上会给红包的，成交了以后会给红包的。
你的房子既能给你的中介花最小的代价马上就可以成交，而且成交以后还有额外的奖赏可以拿，我相信这些渠道当然是乐意来推你的房子。既省时又省力，还可以拿钱。所以我们当时理念就是必须要让我们的渠道赚到钱，推你的房子，成交你的房子可以赚钱，而且最快速赚到钱，而且能赚到比正常的钱还多的钱，这个是我们当时比较简单的思维模式。
接下来还是跟大家分享一下，后来我们开始到市中心来做目前这些涉外公寓一些案例，包括经验跟大家分享一下，后来怎么会从那个外围做到市中心，因为正好机缘巧合有一套房子是老房东介绍给我们的房子，是在法租界的边缘，在番禺路的一套房子可以长租给我们，我们当时就拿下来了。
拿下以后我们就想设计改造，还是想突破一下，不要再做之前的这些所谓的合租，我们想针对涉外来做一款涉外公寓的一个产品。我接下来照片放一下，这个也是我们打入涉外圈第一套产品。
很有意思的是这套番禺路上的两房两厅两卫的房子，是一套外销房。之前一个租客也是二房东，做群租的。然后到期以后，老房东介绍，把这套房子包租给了我们。客厅很大，因为是原始一个外售房，建筑面积差不多88平方米，得房率很高。
我们踏入涉外公寓的第一个产品要比当时在莘庄做的要顺利很多，起点也要高得多，因为当时在莘庄做的第一套房子，销售期差不多25天。这套房子从做完到销售，到签合同只花了惊人的一天，当时也令我们感到很惊奇。
我记得当时这套房子我们在最后摆场的时候，就有一个涉外中介带了一个法国人来看房，我记得他是下午一点来看的，前前后后差不多看了将近半个多小时，因为法国人比较细。
然后看完以后，他就跟他的涉外中介走了，我们也没有太当回事，我们就继续没有完成的工作，在房子里面布置，挂画什么的。我记得两个小时以后，这个涉外中介就联系我了，说直接签合同，而且我记得价格也没有还，一分钱都没有还。只是提了两点，一个是租金包发票，还有能不能签两年，只是提了两点小小的要求。
我记得我当时抑制不住的兴奋，然后很爽快答应了第一次谋面的涉外中介。我记得晚上，当天晚上7点钟，他带法国人下班后又来看一下，我们直接把合同给签了。这个效率完全超出我们的当时想象。但是更加神奇的事情在第二天发生了，怎么样更加神奇？ 第二天又来了一个涉外中介，也是之前跟我们约好的，来看这套房子，但是我跟他说这套房子昨天已经订掉了。这个人很惊讶，说你订掉也让客户看一下，因为已经跟客户说好了，如果直接给客户否掉的话，很难交代。我说看吧，既然约好了，就来看一下。
第二天这个涉外中介就来了一个老外，是一个德国人，一个德国帅哥到房子里面看了一下。第一个法国客户看了差不多30分钟，但是这个德国佬前后看了七八分钟，连十分钟都没有了。看完了以后跟涉外中介就走了，我感觉看了就看了，没有什么特别的腔调，因为法国人在屋子里面一看就觉得是很有腔调的。
但是出乎我的意料是什么？出乎我的意料是过了半个小时，带德国人来看的涉外中介也打了一个电话给我，说客户看中了。这个房子还有没有可能签给他的客户。我肯定说肯定是没有的，因为合同昨天已经签掉了。 但是这个中介又跟我说，这个德国客户不是很着急，他是可以等的。那个涉外中介跟我说这个德国客户现在是有房子住的，可能差不多在50天以后到期，他说可以等。我就当时跟这个中介约定好，我说等可以，我在这个小区给你做一套差不多户型的房子，反正风格他是可以接受的。我们就来帮德国客户打造一套量身定制的公寓房。
有了这个定单以后，我就开始找房子，我开始在小区找相同户型，这个小区很小。前前后后也就两栋楼，我问了保安，问了物业，包括问了周边的中介他们都说没有。我怎么办呢？这个时候我就想到当时在莘庄跟这些传统门店的业务员打交道学到的一招，当时这些传统门店业务员如何开发房源的呢？ 他们开发房源有几个途径，一个是打电话，如果他们有相对比较准的客户，比如说这个客户指定要某一个楼盘，他们电话就没有用，就一家一家敲门，直接问房东，这个房子卖不卖，租不租，面对面进行一个交流。 所以接下来我差不多花了3天的时间我把整个两幢楼的小区挨家挨户的敲门，特别是相同的户型，我问他们这间房子有没有可能出租。然后在第三天真被我敲出一套房子，同样的小区，同样的楼层，但是面积不一样。之前看上的那套是两房的，将近90平。我敲出这套房子是3房的，107平米，3房2厅2卫的，我跟房东聊了一下。
这个房东很有意思，这个房东是刚刚把房子作为投资买下来的，产证刚刚出来，然后当时是准备签给自如的，我在房子都看到自如设计图稿，就是做成合租房。当时已经准备租给自如，我把房东带到第一套成品里面，给他看了一下，看完了以后，很顺利，给他谈了一个价格，一个年限，一个递增，当天晚上就把合同签了。活生生从自如手上抢到了一套房源。
拿到这套房子以后，第二天做了一件事情，立马打电话给德国佬的涉外中介，我跟他说房子找到了，马上进行改造了，你让这个德国人过来看一下，有一个问题是房子变大了，价格肯定要重新谈一下。第二天德国人跟中介来看房，房型非常满意，户型也满意，户型肯定满意，因为比之前还要大。 我们重新约定了一个租金的价格，我们记得很清楚，刚刚拿下来的毛坯房里面，我们三方把定金合同签了，所有起租日也好，租金也好，也是签了两年，价格全部已经约定好了，接下来就进行45天的一个改造。
接下来我放一下我们这套改造完以后的成品，3房2厅2卫，107平米。
上面的这些照片就是为我第二个德国客户量身定制的一套同样一个小区3房2厅2卫，107平米的一个产品，正好改造周期花了45天，一天不多一天不少，起租日完全按照合同要求准时地交房，交付入住。
所以我们逐步由两套房子起步，开始慢慢地跟不一样的渠道开始打交道，因为之前一直跟传统业务员打交道，出房也通过他们。但是通过这两套房子以后，我们开始渐渐意识到，接下来的房子跟传统业务员没有太大关联了，我们更需要的是另外一个特别的渠道，就是涉外租赁中介。
涉外渠道的从业的人员跟传统门店的业务员相差太大，他们基本上隐蔽在不为人知的地方，不像传统门店的业务员，到处可以找到门店。涉外的从业人员他们基本上没有门店的。要么是在办公室里面，要么是独立的涉外从业人员。 是一群非常小众的群体，而且本身涉外租赁也是比较小众的一个行业。所以当时我们感觉如何找到这群涉外的从业人员，是我们面临一个比较大的难题，也是比较困扰我们的。
通过做了两套房子以后，我们接触了差不多二十多个涉外中介，就是两套房子做下来，我自己接触了前前后后20个左右的涉外中介。两套做完以后，我们肯定是要不断复制，20个肯定不够，最早我们在莘庄做的一下子有四五百个，这四五百个传统门店业务员开拓很简单，只要你去跑就可以了，自己一个一个去区域里的门店去跑，肉眼都可以看到。
但是这群涉外你是看不到，也是找不到的，所以我们只能利用当时来看房的20个涉外中介，跟他们聊如何才能进入这个涉外的圈子，如何能接触到其他类似的涉外租赁从业人员。
后来我们发现整个上海的涉外租赁圈子是很小的。传统中介从业人员在整个上海差不多有将近十几万人，但涉外的从业人员放眼到整个上海，也不会超过两千个。基本上总的量也就在一千出头一点，所以量很小。 我发现他们这一群涉外基本上定期都有聚会，都会有party，我们无非就是借助原始的十几二十个涉外中介的朋友，把我们拉入他们的聚会，不断参加他们这些涉外从业人员的行业聚会也好，个人聚会也好，不断在聚会上跟他们结识，发名片也好，介绍自己房源也好，首先是去公关，打破这个渠道先要融入他们的圈子，不断去参加他们的行业聚会。
比较早期我们做合租房的时候，这些渠道基本上是跑出来的，一家一家跑出来的。后来转做涉外的话，基本上所有的渠道都是不断参加他们小型的也好，大型的也好，他们的行业聚会，一家一家跑出来。 所以大家可以关注下这些涉外从业人员，他们定期都会有一些自己圈内的行业聚会，有些是可以对外的，还有一些的朋友可以引荐过来的，都是可以参加的。我前面说了，涉外圈子本身在上海就不大。 所以基本上每一次行业聚会都可以结识到少说的话有十几个涉外从业人员，大一些的活动差不多可以结识到三四十个，关键是想办法打入他们的圈子，最好的途径参加他们的行业聚会，各种各样的聚会。只要你保持关注应该都可以找到的。
而且很有意思的是什么？同样是中介，你会发现传统的中介业务员，就是门店这些中介业务员，第一他们基本上男性居多，第二整体从业人员门槛相对来说比较低。还有一个他们的作业的话，以理性思考模式居多，但你会发现涉外从业人员基本上全部都是反着来的。
就是什么是叫做反着来的？这样一群涉外从业人员，我接触下来80%都是女孩子，男孩子有，但是很少。而且整体来说素质比较高的，最好玩是他们的作业模式基本上都比较感性的，非常之感性。 这个东西怎么说呢？传统的这群中介人员主要是他们看，之前也总结，是不是可以快速成交为第一要素，他们不会太在乎他们本身对你房子，就是对你产品认可程度，就是他们会第一优先考虑客户预算也好，什么也好，能不能看中，主要是这样来进行思考的，但是涉外的这群中介他们首先必须对你的产品做到一个充分的认可。
简单地说如果他们对你产品本身没有丝毫的好感，没有认可的话，他们是不会来推荐你房子给他的客户。哪怕这个客户预算也好，什么也好跟你的房子很匹配，但是他本身并不认可，他们也不会进行推荐，更不会进行带看。他们的思路我感觉就是他们没有认可，就不会客户，也不会有合作的一个机会。
所以后来我们菠菜做涉外长租公寓以后，基本上每一个房子全部做完以后，会做一个开放日，开放日的话基本上放在周六，周六这个开放日完全就是针对我们所有渠道里面的涉外中介，先让中介来完整进行一次看房，不带任何客户。就是只要我们房子产品做完以后，在最近的周六先开放给所有涉外渠道。
先让这群特殊的涉外人员在开放日、在我们的产品里面找到感觉，而且后来发现每一次的开放日他们都会带朋友，都是从业人员，每次开放日都在不断增加我们的涉外渠道。
所以我们规律基本上是产品做完，在周六针对整个渠道做一次房屋开放日，周日对整个市场开放出租，基本上是这么一个节奏。最近我们有两套老房子，基本上按照这个节奏来进行秒租，也就是周六给中介开放，开放完了以后，周日中介带客户当场看，当场就定了。
我来放一下两套老房子的照片吧。
上面这套是最近改造的静安寺附近的老房子，一楼的，独门独园，面积差不多20平米，卧室改造成榻榻米，拍照片的时候，榻榻米还没有拍。这套也是就像前面说的，基本上周六开放，周日就被定掉了，基本上是按照我们的节奏走的。
上面这套也是老法租界的老公房，面积差不多在65平米的小两房一厅，也是最近做了一套房子，周六开放，周日也是一个德国人定的，而且这个是我们遇到的第一个年付的老外，老外前后看了大概只有5分钟，然后就定了。 因为之前我们遇到的老外基本上要么公司付钱，哪怕是个人付钱，涉外的规矩都是押二付一，这个客户很奇怪，当场愿意年付的，只是我们稍微让了一下价格，德国人还是蛮爽气的。 我们做下来的客户德国人比较多的，而且德国人的素质我们接触下来通常比较高的。今天主要是稀稀拉拉跟大家分享一下我们自己这块，这几年做长租公寓的一些案例，包括跟渠道打交道的小小心得，以后具体有什么问题，大家都可以加我微信，私聊也可以，包括不定期有工地游学，这些都是免费的，都是公益的。 大家加了我微信后可以关注我的朋友圈。工地游学的话，可以带大家去看一下我们最近期做的一些产品，包括有不同阶段的房子，改造中，或者改造前都有，基本上会安排在礼拜四，大家如果有时间有兴趣到时候可以来参加。
有问题的话，大家可以现在问？我记得前面有一个人问他是房东，涉外的租客可能需要办哪些手续？这个问题我来回答一下。你不需要办手续，因为作为房东也好，作为出租方也好，涉外出租的话，基本上都是付给涉外中介一个月的佣金，这个是行规，包括整个租期内的服务。你前面说的这些要提供租客的服务，到时候这群涉外中介人员都会代替房东帮租客去完成的。所以你只需要付钱即可，不需要做别的事情，只要买单。
【提问】：请问莘庄房子你每间房带的卫生间都是明卫吗？面积多大？下水如何处理的？
【提问】：我看到你们每套房子都会进行改造，那改造的成本一般怎么控制呢？多长时间可以收回这个成本？谢谢。
【提问】：菠菜，一般合同的样本方便透露吗？
【菠菜】：基本上我们自己算下来，每一套房子的投入成本在两年之内回收，这个也是我们做项目的预算，24个月回收成本。如果大家谁要合同样本部可以加我的微信，我会电子版发给你们。
我们当时莘庄做的公寓都是带明卫的，所以房源获取比较困难，基本都是大平层，或者复式房，而且要求原始卫生间3个到4个，我们是做合规的，不会去增加卫生间。
【提问】：三年内的包租可以接受吗？
【菠菜】目前我们做的房子对价格不是太敏感，基本上价格只要按照市场价就可以。我们是有能力做出溢价，主要是年限，年限的话我们目前都是八年以上，低于八年我们是不做的。
【提问】：两年回本是指装修成本收回吧？
【菠菜】：两年收回成本就是指装修改造的成本以及所付出的一些销售成本。
【提问】：一般多大面积的市场比较受欢迎？
【菠菜】：性价比相对比较高的是75平到100平左右的两房。
【提问】：法租界老公寓市场价多少？今年法租界租金好象普遍不景气？
【菠菜】：法租界太复杂了，一房一价具体房子具体分析的，没有专门的价格。对了，相对来说法租界今年整个租赁一个行情比往年要差很多，你可以注意到空置的房子蛮多，但是我感觉关键还是看产品。
【提问】：上海市场上是本地市场好做？还是涉外市场相对好做？
【菠菜】：我能回答都好做吗？现在国人消费力惊人。
【提问】：如果买房投资的话，建议收哪些种类？大标小标都可以？容易改造出租，出租回报也高的。
【菠菜】：买到即是赚到。
【提问】：你说的出租回报高是怎么理解？对房龄有要求是吗？
【嘉宾】：最好是100年的文物。
【嘉宾】：之前基本靠涉外中介出房，但是这个夏天，基本60%的房子都是门店中介成交的。中国客户起租快，要求还少，也挺好的。
【提问】：1到4房都有市场是吧？
【菠菜】：肯定啊。
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