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陈仁科老师文旅小镇系列文章连载? 上一篇文章提到“文化和游乐是商业街不变的主题”，这一篇我们将重点介绍文旅小镇商业怎么做。 无论是哪一种类型的文旅开发，商业做不活，就甭想赚钱。关于这一点我们没有必要羞羞答答的遮掩。 但文旅小镇定位不一样，其商业的开发模式、盈利模式、运营模式则不同。 先谈城郊的观光文旅项目。至少在8年前我就说过，中国商业地产的无序开发将成为一个巨大的灾难。现在到处都是商业综合体、步行街，真正存活的有几个？城市中心商业尚且如此，那城郊的文旅商业更不用说。为什么这么多的商业都成了陷阱呢？我认为对商业的研究不够、开发商过于自以为是是其主因。 一是对终端消费者研究不够。我在很多场合讲过，做住宅首先研究的是地块，而做商业首先研究的是终端消费者。过去我们做常态型商业是如此，现在做文旅商业同样如此。只是，终端消费群体不一样，消费需求和消费特征不一样。 那么，我们首先要明确的是：消费者是谁？他们在哪里？城郊小镇主力消费群体，我们可以以年龄划分，一类是年轻人，包括高中生、大学生、刚开始工作的小白领，年龄大概在18岁至35岁之间。另一类则是家庭，年龄跨度较大，从25到55之间，他们往往以家庭为单位，更多是考虑儿童、小孩的出游愿望。所以，儿童消费可以带来三代消费，这一点已被很多开发商认识。 二是城郊文旅消费的业态以玩、吃、乐、购为主，这里次序很重要，玩是第一位的。城郊商业要想活起来，首先就是让游客有的玩、玩的嗨，否则，你无论是布局国际一线品牌，还是走民族风，从购入手一样死的快。 所以现在有很多类似项目先做游乐园，再做其他开发。但是，这里有一个问题，我们到底是做文旅小镇开发还是做游乐园？在项目顶层设计阶段我们可能很明确，单做着做着，可能就不由自主的加大了游乐部分的投入和规模，因为我们总是担心人气不够，而最能吸引人气的无疑就是游乐园，所以，我们不断修改图纸，不断加大游乐设施和场地的投入，不断提升游乐项目的档次和难度，最后与我们的开发初衷相去甚远。 说到商业研究，离不开商业环境的打造。 文旅小镇的商业环境不同于城市中心的购物Mall和步行街，这一类商业的环境更多依靠色彩、音乐来营造，鲜明、活泼、热闹。但文旅小镇的商业环境却必须根据小镇的整体定位来确定，不仅仅表现在色彩、音乐方面，更多是整个建筑的风格、景观、墙体、步道、灯饰、门头、休闲设施、小品、广场，甚至是楼梯、停车场、洗手间等等，都必须在统一的定位指导下，按照不同的主题进行营造。 它不一定要热闹，但一定要有特色。如小镇的定位是浪漫，那么所有的环节都必须统一在这个主题上。如果定位是温馨，那么，不仅色彩、音乐要和缓，其整个风格包括上面所说的一切环节和细节都必须围绕舒适、柔缓、不疾不徐做文章。阳朔的西街为什么出名？丽江的酒吧街为什么让人流连忘返？乌镇为什么享誉世界？无不都是尊重了这一原则。 我们必须时刻牢记：我们实在做文旅小镇或者直白的说是文旅地产开发，最大的盈利是商铺的销售和租赁，靠游乐园的观光门票什么时候才能收回投资？ 三是业态组合。城郊小镇商业不同于城市商圈的商业，购被弱化，但这不代表就没有购的功能，否则那么多商铺、大卖场难道都去做餐饮？ 那么，到这里来游玩的人又有什么购物需求呢？ 这还是要回到项目的消费主体，既然年轻人是主体，那么时尚、潮流的东西就是他们最爱，游乐园一样可以卖服装、化妆品、小精品、时尚包等，这在国外很多游乐园并不鲜见，关键是把握住他们的需求，做好业态的组合。 相关内容： |
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