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可以商铺何必住宅,【必看】住宅商铺的投资差异

2017-07-19  任毅图书馆

 最近身边很多朋友仍然急切的询问“到底买哪里啊?赶紧推荐套房子!”“这个盘要得不?”一问原因,十之八九都是【投资】“房价涨太快,得赶紧买套房子,要不钱贬值好快嘛”。

 

“你现在想起来了,房价要翻倍了,你跑起来【投资】,还真是投资哦,把资金投到水深火热里面”。北区高层单价动辄14000起步的行情,你还想年底卖个28000换辆梅赛德斯奔驰啊??小心成了“没嗮得死笨死”。

 

当重庆稍微好点位置的普通住宅单价都超过15000挨边20000的时候,当一套两室一厅总价动不动100多万的时候,我真的语重心长的问一句,现在这行情,住宅首付利率都那么高了,如果想投资,为何不看看商铺?你对商铺还有那么多【误区】吗??

 

投资商铺误区

误区1:不如投资住宅赚钱

误区2:投资门槛高

误区3:转手困难

误区4:好多地方门面都租不出去

 

商铺真的就没有住宅值得投资吗?我们就来看看两者的区别到底在哪里?


一  产品属性


商铺的本质是“生产”资料,是投资性产品,用来经营

住宅的本质是“生活”资料,是消费类产品,用来居住。


为什么住宅现在都被拿来当投资性产品了?

因为各方利益群体把住宅炒作成了“供不应求”的商品,

供不应求的状况决定了“一买一卖”差价可观,

但是这个供求关系会持续吗?

我看不会!过去5年,重庆房价都在建面7000左右徘徊,难道就没有需求了?

10年以后,住宅持有者高度集中,大学新毕业就能住上企业提供的有品质的租赁房,谁来接盘你几百万一套的老房子?


二  投资理念


商铺是长线投资,主要获利方式是【租金】,细水能长流,越“老”越值钱。

住宅是短线投资,主要获利方式是【买卖差价】,一锤子买卖,越“新”越值钱。

商铺是时间越长租金越高,商铺价格也会跟着租金回报率水涨船高,

主流商铺前十年平均年租金都能达到8%-10%回报率

观音桥临街商铺租金,普遍在400元//月以上,

成熟社区商铺租金普遍也在150以上,

一间100万的商铺,年租金就有8-10万。

 

住宅投资,往往都想着狠捞一笔,巴不得买了就立马上涨50%,

观音桥商圈中心品质小区,单平方租金只有不足30元//月,回报率只有2%,

一套100万的住房,年租金2万左右。现在入手,要50年回本。

(观音桥商铺,单方月租金至少在400元以上)


(龙湖枫香庭,买过来要170万,租过来只要3000左右,静态来看,170万可以租42年


三  政策风险


住宅:现在国家重拳调控住宅,目标是让住宅回归“住”的本质。今天限购,明天提高首付、上浮利率,再过几天,干脆限制你卖出。住宅受政策重点关照。

商铺:商铺本身就是商人用来经营赚钱的场所或工具,实体经济一直是国家大力倡导鼓励的,所以说商业经营是国家之本,只会变相的促进商业的发展。

(多年来,我国社会消费品零售总额不断上升,消费潜力巨大)


四  交易税费


新房住宅

新房合同价*契税3% +大修基金+少量杂费

二手住宅(合计≈评估价*4%)

买家:评估价*契税3%+少量杂费(契税根据买房面积和套数,有优惠)

卖家:评估价*“个人所得税1%+营业税5%(二年以上免收)”

新房商铺

新房合同价*“契税3% +转让手续费0.5%” +大修基金+少量杂费

二手商铺(合计≈评估价*17%)

买家:评估价*“契税3%+印花税0.05%”

卖家:个人所得税(差额的20%)+土地税(约6%)+评估价*营业税5% +杂费

 

商铺的交易税费高于住宅,但可以通过做低评估价,降低计税基数等手段合理降费,二手商铺交易税费也是要买卖双方协商分摊。

住宅的交易税费较低,但最大的风险来自于未来保有环节的房产税,以及空置房屋的惩罚性税收。按照发达国家情况来看,税率都是非常高的。


五  增值曲线


商铺会随着城市的发展,入住率的提升,租金逐年增长,会越来越值钱,成熟以后的商铺都是“金矿”,源源不断的产出,除非缺钱到慌,否则没有人会将“熟铺”拿出来卖。即使要卖,也不存在“二手商铺折旧”的说法,价格自然会比新商铺高很多,越老越值钱。

住宅非常容易受市场影响而波动,同时,升值达到一个最高值之后,随着房子年龄的增加,出现折损性贬值。“越老的二手房越不好卖,而且租金也比新房要便宜很多。”


六  投资门槛


住宅:“最低首付20%,利率85折。。”这是过去式,去年的!住宅投资门槛根据市场行情,受到政策“重点照顾”,就像现在,重庆首套住宅首付至少30%以上,利率上浮10%。那些更旺的城市,二套房首付居然要70-80%,更有地方,只让全款客户选房。

商铺:首付50%,利率上浮10%-30%。从总价来看,投资所需付出的成本差距很小了,现在主城核心位置两房轻松随便100多万,首付30多万,如果是二手房,首付起码50万,跟投资一套商铺几乎相同。如果是按揭购买,商铺现房竣工以后才需要开始支付月供。


七 投资趋势


投资是一个聪明人的游戏,投资趋势投资未来,才是投资,就像如果时间倒退到2015年,江北嘴寰宇天下促销单

价10000/平,御澜道10000/平,那就是黄金投资点位。所以,判断市场下一步的趋势,才能赚钱。

目前的住宅市场,投资机会充满了巨大的变数,价格已步入相对高位,短期难暴涨。

目前的商铺市场,开发商正头疼“去产能”“去库存”,千方百计搞促销,这难道不像2015年时候重庆的住宅市场吗?不像寰宇天下单价10000/平甩卖天悦组团超高层吗??


八 投资难度


商铺的投资选购难度要远远大于住宅,一条街同一栋楼,不同位置的商铺的区别可能天上地下。
  商铺的投资,拥有高回报率的同时,也蕴含着高风险。如果一味贪便宜,买一些价格便宜,位置不好,未来周边人流量不足的商铺,可能会真的租不出去。所以,买铺是一项非常考验专业眼光的事,从项目所处的区位、人流量、交通、周边的配套等方面,才能综合评估投资的回报。

 


怎么样?投资商铺还是可以吧?至少版主认为,以投资的角度来看,好的商铺【长期收益】【稳定】【回报率高】,是真投资!


附送:

成功投资商铺三原则

地段原则,商铺投资第一个信条,地段很大程度决定了未来的商铺经营状况,火了你就发财了,火不起来,买的商铺就“殃起了”。

时机原则,商铺投资必须寻找价值洼地,再好的商铺,买贵了,投资收益也打折了。市场低迷,就是最好的出手时期。

趋势原则,商铺投资必须跟踪消费半径内的需求趋势,实现商铺的可持续收益。

 

不同的商铺种类选购原则

专业市场:比如机电市场、农贸市场,这类商铺选购核心就是看同类店铺聚集、消费人群聚集,和辐射的客群。
社区商铺:选择成熟大型社区,客群基础稳定,消费稳定,有方便快捷的交通优势。最应看重住宅商铺比,国内通常算法是人均0.8-1配比,即平均每个居民配0.8-1商铺,社区商铺最大的风险就是入住量低,支撑不了商铺经营。比方说一个4000户小区,入住率20%,基本就只有2000多号人住,20个100的商铺就足够了。
商场内铺:地处商圈,消费流量大、符合消费升级趋势的商铺。商场持有者拥有强大的商业资源,运营能力强。它甚至不需要市场培育,就可以获得良好收益。这类商铺选购,最重要的就是距离开发商支持的主力店区的距离,以及购买价格。

三种商铺,社区商铺是投资风险小,回报最稳定的类型。

 

 

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