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最近身边很多朋友仍然急切的询问“到底买哪里啊？赶紧推荐套房子！”“这个盘要得不？”一问原因，十之八九都是【投资】“房价涨太快，得赶紧买套房子，要不钱贬值好快嘛”。
“你现在想起来了，房价要翻倍了，你跑起来【投资】，还真是投资哦，把资金投到水深火热里面”。北区高层单价动辄14000起步的行情，你还想年底卖个28000换辆梅赛德斯奔驰啊？？小心成了“没嗮得死笨死”。
当重庆稍微好点位置的普通住宅单价都超过15000挨边20000的时候，当一套两室一厅总价动不动100多万的时候，我真的语重心长的问一句，现在这行情，住宅首付利率都那么高了，如果想投资，为何不看看商铺？你对商铺还有那么多【误区】吗？？
投资商铺误区 误区1：不如投资住宅赚钱 误区2：投资门槛高 误区3：转手困难 误区4：好多地方门面都租不出去
商铺真的就没有住宅值得投资吗？我们就来看看两者的区别到底在哪里？ 一 产品属性 商铺的本质是“生产”资料，是投资性产品，用来经营 住宅的本质是“生活”资料，是消费类产品，用来居住。 为什么住宅现在都被拿来当投资性产品了？ 因为各方利益群体把住宅炒作成了“供不应求”的商品， 供不应求的状况决定了“一买一卖”差价可观， 但是这个供求关系会持续吗？ 我看不会！过去5年，重庆房价都在建面7000左右徘徊，难道就没有需求了？ 10年以后，住宅持有者高度集中，大学新毕业就能住上企业提供的有品质的租赁房，谁来接盘你几百万一套的老房子？ 二 投资理念 商铺是长线投资，主要获利方式是【租金】，细水能长流，越“老”越值钱。 住宅是短线投资，主要获利方式是【买卖差价】，一锤子买卖，越“新”越值钱。 商铺是时间越长租金越高，商铺价格也会跟着租金回报率水涨船高， 主流商铺前十年平均年租金都能达到8%-10%回报率。 观音桥临街商铺租金，普遍在400元/㎡/月以上， 成熟社区商铺租金普遍也在150以上， 一间100万的商铺，年租金就有8-10万。
住宅投资，往往都想着狠捞一笔，巴不得买了就立马上涨50%， 观音桥商圈中心品质小区，单平方租金只有不足30元/㎡/月，回报率只有2%， 一套100万的住房，年租金2万左右。现在入手，要50年回本。 （观音桥商铺，单方月租金至少在400元以上） （龙湖枫香庭，买过来要170万，租过来只要3000左右，静态来看，170万可以租42年） 三 政策风险 住宅：现在国家重拳调控住宅，目标是让住宅回归“住”的本质。今天限购，明天提高首付、上浮利率，再过几天，干脆限制你卖出。住宅受政策重点关照。 商铺：商铺本身就是商人用来经营赚钱的场所或工具，实体经济一直是国家大力倡导鼓励的，所以说商业经营是国家之本，只会变相的促进商业的发展。 （多年来，我国社会消费品零售总额不断上升，消费潜力巨大） 四 交易税费 新房住宅 新房合同价*契税3% +大修基金+少量杂费 二手住宅（合计≈评估价*4%） 买家：评估价*契税3%+少量杂费（契税根据买房面积和套数，有优惠） 卖家：评估价*“个人所得税1%+营业税5%（二年以上免收）” 新房商铺 新房合同价*“契税3% +转让手续费0.5%” +大修基金+少量杂费 二手商铺（合计≈评估价*17%） 买家：评估价*“契税3%+印花税0.05%” 卖家：个人所得税（差额的20%）+土地税（约6%）+评估价*营业税5% +杂费
商铺的交易税费高于住宅，但可以通过做低评估价，降低计税基数等手段合理降费，二手商铺交易税费也是要买卖双方协商分摊。 住宅的交易税费较低，但最大的风险来自于未来保有环节的房产税，以及空置房屋的惩罚性税收。按照发达国家情况来看，税率都是非常高的。 五 增值曲线 商铺会随着城市的发展，入住率的提升，租金逐年增长，会越来越值钱，成熟以后的商铺都是“金矿”，源源不断的产出，除非缺钱到慌，否则没有人会将“熟铺”拿出来卖。即使要卖，也不存在“二手商铺折旧”的说法，价格自然会比新商铺高很多，越老越值钱。 住宅非常容易受市场影响而波动，同时，升值达到一个最高值之后，随着房子年龄的增加，出现折损性贬值。“越老的二手房越不好卖，而且租金也比新房要便宜很多。” 六 投资门槛 住宅：“最低首付20%，利率85折。。”这是过去式，去年的！住宅投资门槛根据市场行情，受到政策“重点照顾”，就像现在，重庆首套住宅首付至少30%以上，利率上浮10%。那些更旺的城市，二套房首付居然要70-80%，更有地方，只让全款客户选房。 商铺：首付50%，利率上浮10%-30%。从总价来看，投资所需付出的成本差距很小了，现在主城核心位置两房轻松随便100多万，首付30多万，如果是二手房，首付起码50万，跟投资一套商铺几乎相同。如果是按揭购买，商铺现房竣工以后才需要开始支付月供。 七 投资趋势 投资是一个聪明人的游戏，投资趋势投资未来，才是投资，就像如果时间倒退到2015年，江北嘴寰宇天下促销单 价10000/平，御澜道10000/平，那就是黄金投资点位。所以，判断市场下一步的趋势，才能赚钱。 目前的住宅市场，投资机会充满了巨大的变数，价格已步入相对高位，短期难暴涨。 目前的商铺市场，开发商正头疼“去产能”“去库存”，千方百计搞促销，这难道不像2015年时候重庆的住宅市场吗？不像寰宇天下单价10000/平甩卖天悦组团超高层吗？？ 八 投资难度 商铺的投资选购难度要远远大于住宅，一条街同一栋楼，不同位置的商铺的区别可能天上地下。
怎么样？投资商铺还是可以吧？至少版主认为，以投资的角度来看，好的商铺【长期收益】【稳定】【回报率高】，是真投资！ 附送： 成功投资商铺三原则 地段原则，商铺投资第一个信条，地段很大程度决定了未来的商铺经营状况，火了你就发财了，火不起来，买的商铺就“殃起了”。 时机原则，商铺投资必须寻找价值洼地，再好的商铺，买贵了，投资收益也打折了。市场低迷，就是最好的出手时期。 趋势原则，商铺投资必须跟踪消费半径内的需求趋势，实现商铺的可持续收益。
不同的商铺种类选购原则 专业市场：比如机电市场、农贸市场，这类商铺选购核心就是看同类店铺聚集、消费人群聚集，和辐射的客群。 社区商铺：选择成熟大型社区，客群基础稳定，消费稳定，有方便快捷的交通优势。最应看重住宅商铺比，国内通常算法是人均0.8-1㎡配比，即平均每个居民配0.8-1㎡商铺，社区商铺最大的风险就是入住量低，支撑不了商铺经营。比方说一个4000户小区，入住率20%，基本就只有2000多号人住，20个100㎡的商铺就足够了。 商场内铺：地处商圈，消费流量大、符合消费升级趋势的商铺。商场持有者拥有强大的商业资源，运营能力强。它甚至不需要市场培育，就可以获得良好收益。这类商铺选购，最重要的就是距离开发商支持的主力店区的距离，以及购买价格。 三种商铺，社区商铺是投资风险小，回报最稳定的类型。
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