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淘金二手商铺“六步走”
淘铺可分"六步走"
投资二手商铺是一项非常专业的投资。专家表示，投资二手商铺，需要在商铺价值评估、商铺性质、商铺租赁状况调查等方面做好扎实的准备工作。下面结合具体案例来一一分析。
【第一步】价值评估要精确
有别于一手商铺，二手商铺的价值可以评估，而对于投资者来说，如何精确地确定商铺的价值，这对投资的成败有着密切的关系。
钟先生手中有一笔闲钱，股市风险加大，他想投资商铺，沪上一家房产中介公司的经纪人向他推荐了一套街铺，对方报价45000元/平方米，钟先生在专业人士的建议下，决定先对商铺进行考察，以便确定其价值。
【专家点评】廖楚涛表示，投资二手商铺是一项非常专业的投资，为了控制风险，首先要做的就是对商铺价值进行评估。有些投资者根据人流量的多少来决定商铺价值的大小，这是不可取的，因为人流量并不一定能够转变为有效购买力，而这会影响到商铺的经营状况，进而影响到商铺的投资收益。
廖楚涛表示，投资者在考察商铺价值时，可以根据商铺的租金，结合市场整体投资回报率来测算其价格，公式可简单表述为：（月租金×11）/单价＝收益回报率（其中11表示一年内出租11个月）。比如当前市场公认的商铺投资回报率在5%左右，如钟先生所考察的商铺月租金能达到7元/平方米?天的话，则适合投资。
在此需要提醒的是，投资者在考察商铺的租金价格时，并不要只看卖家提供的租赁合同，而是要到市场上多取一些点进行调查，以免因卖家提供虚假合同而上当受骗。不过，为了能够更加精确地评估商铺价值，专业人士建议聘请专业的评估公司进行评估，投资可以根据专业公司提供的风险评估报告，再来决定是否投资。
【第二步】规划变更要当心
商铺所在区域是否会面临规划方面的变更，这也关系到投资成败，需要小心谨慎。
钟先生突然想到一件事，自己的一个朋友从开发商手里购买了一套商铺，由于面临规划变更而左右为难。他不知道投资二手商铺是否也面临此类问题？
【专家点评】娄锋表示，对于一个商铺而言，其整体商圈的商业规划很重要。商铺的价值受到周边环境、商业规划的影响特别大。"我曾经碰到过有投资者购买了街铺之后，却面临着被拆迁的尴尬局面，这对投资者来说就要承担不小的损失了。"他说。因此娄锋认为钟先生了解规划变更信息是十分必要的，他建议投资者在不妨到规划部门了解一下，商铺所在位置是否存在新的规划方面的变更，或者也可以向周边的租客打听。
【第三步】商铺性质要了解
商铺土地用途要了解清楚，以免留下后患。
通过前两个步骤调查之后，钟先生在专家的建议下，决定再了解一下商铺的土地用途。因为他了解到，目前市场上有一些商铺原来是住宅，后来是通过"居改非"，改变土地的使用性质，他想要了解清楚，以免日后与邻居发生矛盾。
【专家点评】上海联业律师事务所主任律师王展表示，目前有些地段的商铺是通过"居改非"改造而成的，但土地使用证上注明的仍然是"住宅用地"。但房东出售时很可能按"商铺"出售，投资者购买的时候就要特别注意了。对于一些不是通过正规渠道批准的"居改非"，日后可能面临被取消的风险。
因此他建议在签订合同时还是要对房产证专门拟立一个条款，注明双方的约定和违约赔偿的方式。而如果是私自"居改非"的，投资这样的商铺存在很大的风险，有可能无法办理营业执照，没有经营资格，所以不建议购买此类商铺。
【第四步】租赁状况要摸清
租客是否准备购买商铺？租期还有多长？室内装修部分如何处理等等，这些都是投资者需要提前了解清楚的。
卖家告诉钟先生，租客放弃优先购买权，请他放心。但钟先生觉得还是应该多了解一些情况，于是他跟租客进行了交流，租客告诉他租期还没有到期，因此告诉他如果要提前解除租赁合同，需要在装修方面进行补偿。
【专家点评】王展表示，钟先生这么做很有必要，因为对于正在租赁过程中的商铺而言，面临的问题有不少，需要提前处理。
首先要处理的是优先购买权。如果卖家已出租给别人，那么在转让时，业主通常需提前三个月告知租客出售事宜，因为租客享有优先购买权。如果合同在有效期之内的，对买家有约束力的，因此对于自用目的的买家来说，要提前协商这个问题。提前把租约解除掉。如果卖家表示租客放弃了优先购买权，那么也必须由卖家提供相应的书面证据，作为合同中附生效条件的条款。
对房屋设备装修装饰的约定要详细。二手商铺都是经过装修的，可能带有各种设备，在买卖合同中要单独做个附件，列出《房屋设备装修装饰清单》。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明，如果不包括，折价是多少也要说清楚。
【第五步】税费问题先厘清
税费如何承担，要提前了解。
钟先生很担心税费问题，因为他了解到卖家需要承担营业税等诸多税费，这是一笔不小的费用，所以他还是想了解一下，税费是不是全部包括在房价里面？
【专家点评】娄锋表示，钟先生的做法看似多余，但实际上并不多余。进行商铺交易，需要交纳的税费主要有：营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税。这些费用大概能够占到售房利润的一半。因此对于卖家来说，他可能不愿意承担如此大的开支。如果商铺报价中不包括税费，因此税费如何承担，需要双方共同协商来决定，否则会因为税费分担问题而导致交易无法完成。
有专业人士建议，对于公司出售商铺的情形，可以采用股权转让的形式来合理规避部分税费，因为这两者转让方式所缴纳的税费大不相同。
【第六步】资金准备要充裕
如果想要从商业银行办理按揭贷款，则需要了解一些贷款方面的问题。
最后，钟先生到商业银行咨询了一下商铺按揭贷款方面的问题，他想了解一下当前对于商铺贷款有什么限制。
【专家点评】工商银行上海分行漕河泾支行信贷部有关人士表示，目前对商铺贷款审核比较严格，最低标准是面积超过50平方米、总价超过40万元，大多为临街具有独立产权的商铺，而对于分割型的商铺，则属于控制范围内。此外，商铺按揭贷款的成数也不高，商业银行会根据评估公司给出的具体评估价格来确定，最高不会超过评估价的5成，如果评估价低于实际成交价，那么实际贷款成数要少于五成。
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