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昨天有个粉丝私信房太子，说想买套公寓，我告诉他不要买公寓、写字楼、商铺、这类房产，要买就买70年产权的住宅。他一脸懵逼的问我，为什么？我告诉他缺点太多了，其中税费是一方面。 那么各种二手房产的税费到底怎么算呢？一篇总结送给你们，以后买二手房就心中有数了！ 图片来源于网络 首先，我们先搞清楚，税费到底是你出，还是对方出？ 一般来说，个税、增值税是卖家承担；评估费、中介费、契税是买家承担。 但是约定俗成来说，业主想卖一套房子，标价100w，这100w就是净得款。意思就是业主肯定到手100w，其余费用都是买家承担的。如果你希望业主负责税费，也可以，那他就会把房子总价提高一些，反正羊毛出在羊身上嘛。 所以，不管大家有没有达成共识，事关金钱，交易的时候一定要在合同上标注清楚，房子款项多少，谁负责什么税费，以免过后出现争执。 图片来源于网络 其次，我们来看看各种税费怎么算。 （满XX年：从房产证、契税的完税证明上，注明的时间算起，这两个日期，谁在前就从谁算起） 契税：（也叫买方税，只要房屋发生交易就要缴纳） 一套房：面积90以下，1%；面积90以上，1.5%。 二套房：面积90以下，1%；面积90以上，2%。 三套房（及以上）：不论面积，都是3%。 增值税： 不满2年：约5.3% 满2年：免增值税。 个税： 不满2年：1%。 满2年：1%。 满五唯一（只有一套房子，且满5年）：免个税。 土地出让金：（在土地证上看） 出让性质土地：免出让金。 划拨土地：约1%。 图片来源于网络 关于很多博主说的“省个税”方法，其实是这样的： 个税有两种算法，哪种便宜就用哪种。 如果是按差额计算的算法，在一定情况下是可以实现0个税的。 这个算法是：个税=（过户价-购入价-上次契税-利息成本-装修成本）*20% 比如，某房子从16年买入~19年卖出期间，3年利息约20万元。要想把个税做成0，就需要卖家到银行打印利息清单，并且加印公章。很多卖家不愿意去做这个事情，因为这件事是买家收益，卖家一分钱都拿不到，还花了时间。但是我们买家和中介可以自己去跑呀！到房管局过户的时候，把盖了章的利息清单交上去，个税变为0，实打实地省了几万块。 图片来源于网络 其它房产—— 以上咱们总结的都是二手普通住宅的税费，下面我们来分析二手公寓、商铺、写字楼、别墅的税费。 二手公寓、商铺、写字楼： 契税：成交价*4%左右 增值税：差额*5.6%左右 个税：差额*20%左右 印花税：1% 转移登记费：550元左右 土地增值税：增值额*（30%~60%） 土地增值税，可以说是税费里面最大的部分 记住这条公式：土地增值税=增值额*（30%~60%） 图片来源于网络 怎么算增值额呢？ 增值额=成交价（约实际成交价的85折）-原值（看原值购房发票、契税发票）-合理税费（原购买税费+银行利息） 增值额的多少，就可以决定税率是30%~60%中的哪一段。 增值额/原值≤50%，税率30% 增值额/原值在50%~100%，税率40% 增值额/原值在100%~200%，税率50% 增值额/原值＞200%，税率60% 图片来源于网络 因为这类产品的税费特别高，房太子这里给大家几个小建议： 1. 先弄清楚原值。 2. 小心房产证超五年的公寓、商铺、写字楼，因为原值会很低。 3. 如果非要买优先选择二手房东的公寓、商铺、写字楼，因为原值高。 4. 这几种产品，能不买，建议就不要买，一是增值太慢，二是出手太难，抵押都难，变现难。 图片来源于网络 别墅： 以前购买别墅，需要交20%的土地增值税，现在的别墅就是放大版的普通住宅，不管是独栋别墅还是联排别墅，都不需要交这个费用了。 因此，别墅的税费，我们可以参考文章开头的普通住宅税费。 图片来源于网络 在国家发布了限墅令后，新建的别墅越来越少，很多有经济条件的朋友，开始把购买别墅提上日程了。职业的房产投资人是不投资别墅的，别墅是有钱人消费品。为什么？ 1. 别墅总价比较高，流动性不好。 2. 除了核心城市，核心地段的豪宅别墅，其他的涨幅都跑不赢住宅。 3. 别墅面积大，出手的税费也比较高，下家也很难接手。 |
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