作者:长颈鹿 来源:长颈鹿有钱途(ID:luckyko2016) 01. 其实关于商业公寓的问题,我在 “我为什么不买商业公寓”把优缺点阐述得非常清楚和全面。 但是无奈很多围观群众不爱翻旧文,喜欢一问再问,那我就再把它最致命的缺点阐述一遍,各位鹿粉可以结合自己的实际情况考虑一下。 再次强调一下,一套房子 到底是住宅还是商业公寓,主要看它的土地用途和性质,有的房子它只是名字叫xxx公寓,不代表它是商业公寓。 住宅用地是70年产权的,而商业用地一般只有40-50年产权,具体可以咨询开发商或者中介,这个他们没法骗你。 办理贷款的时候,商业公寓一般要求首付最低50%,贷款不超过10年,而且基准利率会上浮5-15%(看具体地区政策)。 住宅的话,首付最低到20-30%,贷款最长30年,首套房经常有利率优惠。 02. 选住宅呢?还是选公寓? 2016年7月,我打算买第二套房产,坐标广州,那时候广州还没有暴涨,也没有史上最强限购令。 我以前的公司有一块地,开发了一个商业公寓(A公寓),就在我的鹿大堡附近(走路5分钟)。我马上给前老板打了电话,要了一个9折的折扣。 我喜滋滋地去看房。公寓是真的很美,豪华装修,一平25000大洋。最小的单位是30平房,复式结构,相当于60平,又大又漂亮。算下来一套总价75万,一年后交房。 我又去看了附近的二手房,鹿二堡、10年楼龄、28平、带户口学位、每平方25000大洋,小区不错,但是房子装修很破旧, 总价70万大洋。 我回去研究了一下商业公寓,一盆冷水浇下来了: 首付5成,贷款10年,贷款利率上浮15%;而且没有户口学位,水电费还特别贵,最让人不能忍的是转手的税费特别高。。。 后来,我就果断买了28平的鹿二堡,过户后马上租了出去,月租金2300元。大概3个月后,广州房价暴涨,出了史上最强限购令。 现在过去了1年多的时间,在房价暴涨的情况下,我想跟大家分析一下买了住宅和公寓的收益情况差距到底能有多大。 住宅和公寓的收益情况对比 鹿二堡(28平),买入价70万,目前市值约125万,租金2300元。 A公寓(30平),买入价75万,目前市值约96万,租金2600元。 光市值,就差了29万。 其他租金的、利率、使用年限这些差别,我就不一一计算了。 但是,大家可以很明显地看到, 同地段、同等条件下,公寓的涨幅比住宅低的多! 但是,如果你以为商业公寓只是涨得慢一点,那你就太天真了!!! 商业公寓最致命的缺点是很难转手!!! 二手 住宅和公寓的税费对比 北京和广州的限购令 目前,北京和广州都对“商住楼”进行限购。以2017年3月30号广州出台的政策为例: (一)商服类项目未经批准不得改变为居住用途。 (二)商服类项目的规划建设及办理不动产证的最小单元建筑面积不低于300平方米。 (三)一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用,再次转让时也只能出售给法人单位。 简单来说, 就是如果你手头上有公寓要出售的话,你只能卖给公司不能卖给个人。政策一出,大部分的“接盘侠”都进不来了。 当然,如果你特别闲的话,可以注册一个公司再来购买公寓(住宅也适用)。这是逃避限购的一个有效方法(可以下次给大家八一八)。 但是这个方法有个致命的缺点,就是交易的税费特别高,交易成本又变高了。 事实上,很多真正的公司都不会以公司名义购买办公场地(也属于商业用地),而是用股东个人名义购买,之后再出租给公司,从而实现合理避税。 机智的你应该可以明白: 如果本鹿买了A公寓的话,目前已套在里面了。 其他非限购商住房的地区 那么假如没有这个严格的条款,我们能不能把A公寓顺利套现呢? 在其他非限购商住房的地区,这类公寓产品的交易税费又有多少呢? 如果我们 购买的是一手公寓,那么税费只有3个点的契税。 但是一旦买到手,再卖出去的话,就属于二手房交易了。 买卖双方需要交纳这几种税费:增值税、个人所得税、土地增值税、印花税以及契税。 以常见的50年产权公寓为例,其包含税种和计算方法如下: 1、营业税: (申报价-原值)*5.6% 2、个税: (申报价-原值)*5.6% 3、印花税:申报价*0.1% 4、契税:申报价全额*3% 5、土地增值税: 增值额*税率(税率:30%-60%) 增值额=申报价-扣除项目金 扣除项目金=原值+原契税+本次营业税+递加额 递加额=原值5%年数(3年零8个月按3年算) 税率=增值额/扣除项目金 测算结果 手工算起来比较复杂,所以我直接找了个网上的二手房交易税计算器测算一下: A 公寓(非普通住宅),面积30平方,购入价格70万,卖出价格100万,持有超过2年。 结果这套公寓转手的税费高达11万多元。 图1 二手商业公寓税费计算 而同样条件下, 普通住宅的税费,最多需要6万,最少只要1万。 (普通住宅如果满足卖家持有2 年且唯一住房,可以免收个人所得税) 图2. 二手住宅买卖税费。 目前二手住宅买卖,税费很多都是转嫁到买家身上,所以相比起住宅,购买二手公寓的买家的购房成本增加了5-10万。 我是不知道到底有多少人愿意多花这么多钱帮你接盘?就算 要注册公司、商住两用,我干吗不直接买个一手公寓,税费只要3%,多么经济实惠! 如果卖家自付税费,那么总共才涨了25万,还要给11.5万的税费,这到底是图啥子? 结语 因为个人进行二手公寓交易的税费真的很高的,要远远高于普通住宅的税费,这也是公寓市场平平的一个原因。 在可以购买普通住宅的情况下,我真的不建议大家买公寓。 如果你真的非常想要进行 投资公寓产品的话,需要做好长线投资的准备,以出租回报为主,地价升值回报为辅。 如果地段选择好的话,入手时机好的话、那么租金收益还算是比较可观的。
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