二手商铺，涨了100万，交易税费高达80﹪，增值有啥用？

都知道商业地产市场，是一个完全市场化的一个主体，不像住宅一样，受到政策的影响越来越多，商铺很少受到影响；

那么二手商铺在市场上，不是一个完全的成熟的市场，为什么呢？

二手商铺的交易费用稍微高一些；

投资商铺，一般会在主导思维下，认为租金才是投资商铺的唯一指标，至于增值很少人顾及；

还有就是，买卖商铺的难度，要高于住宅很多；

最主要的一点，就是商铺不具有任何附加功能，户口，学区等等这类附加值能力；

有的地区，开始在这一块开发起来了，武汉买商住公寓或者酒店公寓，就可以带户口，有的人就会曲线救国，先买商铺，再买住宅；

这里面的背后因素，虽不值得研究，但是对老百姓来讲，是一个好消息；

那么，买商铺的人多了，最后就会形成一个二手市场，那么二手商铺的交易费用到底有哪些呢？

一是契税，3%收取；

只要是商业性质的房产，不限底商，酒店，写字楼等形式的商业性质的二手商铺，均是3%的契税；

当然这个是双方的税，一般情况下，也可以由买方支出；

二是评估费0.5%左右；

这个是惯例，有的地区也会收0.4%的评估费用，所有二手房产交易，都会有一个评估价格；

而且所有的税费，都和评估价有关系，特别是商业用房；

契税，评估费，差额税，增值税，个税等等，都要和评估税费挂钩，这个非常重要；

这个费用，买方出的多，当然也可以商量执行；

三是个人所得税，差额的20%收取；

什么意思呢，就是评估价，减去原价，乘以20%就是个税，不像住宅可以收取1%，或者差额，而且还有满五唯一的要求；

商业商铺，必须缴纳，逃脱不掉；

四是增值税，一般在5.5%左右；

这个有一个算法，大概是在5-5.5%之间的一个范围，也是增值部分收取的税金；

计算公式，增值税=总价÷(1 5%)x 5%=税额金额；

当然，还有附加税，附加税是增值税额度的12%左右，合起来总额度，就是增值税总额度了；

五是土地增值税，30-60%之间，差额越大税率越高；

这个税额怎么计算呢，评估价减去原价，乘以税额，就是土地增值税；

注意：如果是划拨土地，还有一个基础地价乘以30%的土地出让金，出让性质的就没有了；

六是其他税率；

印花税0.1%，测量费2块每平米，交易费8-16块，都有可能，得咨询当地房管交易部门，制证费，贷款还有5%贷款额保险费等等；

值得注意的是，必须由原发票，没有原发票需要到房管部门调档案，复印发票；

当然还有一些贷款手续费之类的，要看清楚销售员给计算的，不合理的要问清楚，但是一般写出来的都是要缴纳的；

杂费也需要1万左右，都有可能的；

阿永哥点评：

一是二手商铺过户费用，税金和交易费用在10%左右，差额税在50-80之间，也就是说涨的越多，都是给国家的，你得到的很少；

假如说一间商铺，涨了100万，其中有50-80%是要交给国家的税金，你得到的只有20-50万之间，还有交易税卖家的就接近10%了；

商铺的增值，就是一个无稽之谈的事情；

这也是为什么都说，商铺看的就是租金回报率，哪怕原价卖出去，就这个水平了；

二是小面积的商住公寓，商住酒店，带了户口或者学区这样的负载条件后，不知道是不是好事；

但是值得一提的就是，一定会创造税收；

这次知道，买卖二手商铺的代价，有多大了吧，哪怕没有增值也需要接近10%多的交易费；

买房卖房，怎么增值，怎么识破买卖花招？