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满二和满五界定及如何节省税费 原作：龚蕾 有朋友持有多套房屋，正在出售闲置二手房。最近，看到朋友圈说二手房税费大幅降低，东莞、合肥、上海、南京多城二手房税费可降低约30万，欢欣鼓舞。 （一）东莞多处中介，从3月11日起东莞二手房个税看按照全额2%或差额20%。北京个人买卖二手房减税，上海增值税附加率降低，深圳，广州，合肥等也有二手房税费下调消息。北京税务局显示，对增值税小规模纳税人减50%资源税，城建税，房产税，土地使用税，印花税，教育附加等。深圳，广州，南京等城市也执行了个人交易房屋增值税及附加税率减半政策。 假若一套二手房屋，2005年购买100万，目前以300万出售，按照差额20%计算个税，约40万。如果总额2%计算，约6万。节省个税至少30多万。 （二）举四个例子： 1、朋友甲，多个不同省份持有四套房屋，现在出售家乡一套房屋，30万买，预期60万出售。为了避税，等着房屋满2年或5年。为了避税，非唯一住房搞成唯一住房，房屋名字一套写夫的，一套写妻的。以往，满五是指房产证出证，满五年，唯一是省内。因此，朋友甲投资不同省的房屋为避税。 根据税法：住宅类房屋，满2年免征增值税，不足2年全额5.6%缴纳增值税。个人所得税，满5唯一免征，未满5年或非家庭唯一住房，缴纳差价20%个税。不能提供原值凭证总价1%。买方缴纳契税，一般以首套，90平米以下以上，二套，三套分别界定，其中三套以上契税为4%。 2、朋友乙，投资一套商住两用房屋，100万买，预期350万出售。为了避税，没有选择中介，而是通过亲朋同事私下介绍。 根据税法规定，非住房二手房出售，卖方缴纳增值税差额5.6%，个税差额20%，土地增值税约30%至50%不等。 3、朋友丙，持有多套房屋，目前出售旧的小面积商品房，按揭还款大面积商品房中，每月按揭是用父母养老退休金，期望高价出售小旧房套现。税费降低，卖小买大可能是个好消息。 4、朋友丁，两个一线城市持有房屋，现在预期出售一套，高价套现500万，用在另一套新房的分次支付购买上。税费降低，有助于房屋出售，50万买，预期500万套现。 （三）二手房交易税费降低，有助于推动二手房市场流动。降低闲置房屋率，提高房屋使用率。增值税降低，个税可选择，降低房屋出售交易成本。 |
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