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税收大管家 2019-10-30 21:44:23
平常情况下，咱们老百姓很少直接接触税务部门，对于税收也没什么直观感受。但是交易二手房就免不了跟税务局打交道了。交易二手房涉及的税收问题是老百姓需要弄清楚的必备税收常识之一。那么，我们买卖二手房，需要交哪些税呢？今天和各位朋友谈谈交易二手房过程中涉及的税收那些事儿。 二手房交易，买卖方需要缴纳的税费主要有7大类。其中，卖方需要缴纳的是增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，个人所得税、印花税。购买方需要缴纳的税收主要是契税、印花税。 增值税（卖方缴纳）： 销售方又要区分是自然人还是其他类型的纳税人来确定是否缴纳增值税。 自然人销售住房，要分为从购进到出售是否满2年，且要区分是普通住宅还是非普通住宅 对于作为销售方的自然人来说，销售的住房是普通住宅还是非普通住宅，从购进到售出是否满2年，都是判断交不交增值税，交多少增值税的关键因素。当然，这也要看你的房子是在北上广深这些一线城市，还是其他地区。 对于自然人以外的非房地产企业，比如一般的工商企业、个体户等，不管是不是住宅，统一区分为自建的，还是非自建的（如购进的、投资者投入的）。 如果卖方是一般纳税人，销售的是非自建的不动产，且购进的不动产是在2016年5月1日之前，因为那个时点之前，购进房地产还是不能抵扣增值税进项税额的，那么售出时就可选择按照简易计税办法，即售出的全额扣除购进价之后的差额，除1.05，再乘5%，就可以算出应缴纳的增值税。 如果购进的不动产是在2016年5月1日之后，因为已经全面推进营改增了，购进时已经可以抵扣进项税额了，那么售出时只能按照一般计税方法计算增值税，现在适用的最新税率是9%。当然了，卖方必须是一般纳税人。 如果是小规模纳税人，则全部适用5%的征收率，即按照售价除1.05，再乘5%。 自然人以外的非房地产企业转让取得的不动产 增值税的附加税费（卖方缴纳）： 作为销售方的纳税人销售了不动产之后，如果缴纳了增值税，那么作为附加税费的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，就要按照实际缴纳的增值税计算。城建税的税率有城市市区7%、县城和建制镇5%、其他地区1%。教育费附加和地方教育附加一般是增值税税款的3%和2%。 个人所得税（卖方缴纳）： 作为销售方的自然人销售了不动产之后，还要缴纳个人所得税。按照个人所得税的税目“财产转让所得”缴税。转让不动产缴纳的个人所得税以转让财产取得的收入额减去财产原值和相关税费后的余额为应纳税所得额。 个人转让房产所得允许扣除项目：房产原值；转让过程中交纳的增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税（一般对自然人不征）和印花税等；合理费用如装修费（扣除限额为装修发票金额或房产原值的10%）、公证费、住房贷款利息等。 印花税（双方缴纳）： 转让房产过程中缴纳的印花税按照“产权转移书据”，适用税率为万分之五。 契税（买方缴纳）： 我国的契税是以所有权发生转移的不动产（国有土地使用权和房产）为征税对象，向产权受让人（买方）征收的一种财产税。特点：以产权发生转移的不动产为征税对象，契税由受让方承担。 契税的具体政策每个地方不同，3%-5%比例税率，具体幅度由省级政府确定。 以浙江省为例，契税的具体适用税率取决于买方购进的属于第几套房、是否属于普通住房、住宅还是非住宅。 卖方缴纳的税收：契税、印花税 在二手房交易过程中涉及的税费具有较强的地方特色，特别是个税、契税、印花税等原地方税种；而增值税则基本上是全国统一，没有什么差异性。 同时，很多实际成交案例中，由于市场行情等各种因素，名义上的纳税人和实际承担税款者可能会出现分离的现象。 |
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