收藏：一文读懂全国二手房个人之间交易需要缴纳哪些税费

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二手房个人之间交易有关税费

       今天话题有点敏感，各位将要买房子的以及各位想要卖房子的伙伴们看过来，我们说说个人之间买二手卖房屋需要缴纳哪些税？

举例：住在北京市某郊区的王先生（卖方）以105万的价格将自己购买的未满两年的住房出售给李先生（买方），王先生和李先生应如何纳税？（105万为含税合同价，与系统评估价对比，含税合同价为高）

首先看看卖方要缴纳什么税

一，增值税

（一）个人销售自建自用住房，免征增值税；

（二）非北上广深：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征增值税；个人将购买不足2年的住房对外销售，全额征收增值税；

应缴增值税为105万/(1+5%)*5%=5万元

（三）北上广深：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

（“北上广深”是指：北京、上海、广州、深圳，下同）

政策依据：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）

二，附加税

应交城建税5万*7%=0.35万元

应交教育费附加5万*3%=0.15万元

应交地方教育费附加5万*2%=0.1万元

附加税费小计0.6万元。

三，印花税

对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

政策依据：《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）

四，土地增值税

对个人销售住房暂免征收土地增值税。

政策依据：《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）

五，个人所得税

个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。

政策依据：《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕20号）

1、纳税人（卖方）能在地税系统中查到房屋原值，或能提供房屋原值等费用，个人所得税计算方法为：

个人所得税＝（计税价格－房屋原值－原契税－本次交易所缴纳税等合理费用）×20％。

举例：如果卖方出卖不满是“满五唯 一：的房子，计税价格为100万，原值、原契税以及相关税费合计70万元。那么，卖方需要缴纳的个人所得税为：（100－70）×20％＝6万元。

2、纳税人（卖方）不能在地税系统中查到房屋原值，也不能提供房屋原值等费用，个人所得税计算方法为：个人所得税＝计税价格×1％。

注意：核定征收的非住房在部分地区按2%征收，比如上海。

个人所得税缴纳及减免规定

1、如果卖方所售房屋同时满足家庭唯 一住宅、购买时间超过5年，个人所得税免交；任何一个条件不满足，卖方都必须缴纳个人所得税。

2、如果卖方所售房屋是非住宅类房产，不管什么情况都要按规定足额缴纳个人所得税。

如何确定房产是否满五年？

1、如果是按市场价格购买的住房，需要看《房屋产权证》上记载的日期和《契税完税证》的填发日期，哪个在前面，按哪个的日起开始计算；

2、如果是按房改政策购买的住房，需要以《房屋产权证》上记载的日期、《公有住房购买契约》的签定日期和付款收据时间为计算依据，同样以时间靠前者为计时依据；

3、如果是继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算；

4、如果是非直系亲属赠予取得的住房，购房时间就要从受赠产权时间开始计算。

继承房产是否需要缴纳个人所得税?

根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)规定：

1、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

2、除本通知第一条规定情形外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率20%。

买方应该缴纳什么税？

一，契税

首套房：

面积≤90平，契税税率为：房价×1％；面积＞90平，契税税率为：房价×1％

二套房：

面积≤90平，契税税率为：房价×1.5％；面积＞90平，契税税率为：房价×2％

三套房：

与面积无关，契税税率为：房价×3%

商业用房的契税税率统一为：房价×3%

政策依据：《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）

本文来自：共享财税实务

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