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大家好，我是Graham。今天跟大家分享一下关于美国购房常见问题的一些意见和资讯。 1如果没有美国身份的话，可不可以在美国买房？ 可以，大家拿一个护照，有一个地址证明就可以在美国投资买房，自住也可以。 2美国的租金回报率高吗？ 我一般说的回报率是实际回报率，就是扣除管理费、每年的房产税计算出来的数字。所以，大家会感觉不是很高。在曼哈顿，回报率一般在2.5%左右。在新泽西州，回报率一般是3%~3.2%。 接下来我举两个例子： 首先，我们看曼哈顿上东区在售的condo一房单位。它的主要卖点是地铁在那边开了三个新的站（下图有标注）。所以，现在基本上在那边卖的房，尤其是一百万以下的比较热门级的房是比较抢手的。
以这个房子为例，业主开价是75.5万，我估计最后会以78~79万成交。这套房目前有租客在租，他们付的租金是每月三千美元。如果再减掉每月管理费和房产税，实际回报率大概是在3%。在曼哈顿来说，这是不错的。
接下来，我们看新泽西州的回报率。之前也介绍过West New York这个新盘，它应该在明年4~5月份会落成。
拿一个一房在卖的单位来比较，它的价格是六十一万七千。它每月的管理费和房产税也是比较低的，加起来在一千块左右。这套房子每月估计出租的租金是三千块左右，所以它的租金回报率大概是3.6%，是一个不错的水平。
如果不减去管理费和房产税这些开销费用的话，回报率就是5.8%，但是这个回报率就是毛回报率，不是实际回报率。 如果想更精确一些的话，比如说会不会有经纪佣金，会不会有空置率，把半个月到一个月的空置率计算进去。你想保守一点也可以，回报率会降低0.1%~0.2%左右。 3在美国买房，要买新房还是旧房？ 我觉得如果是我们中国人买的话，还是新房比较受欢迎。而且实际来说，如果买新房，比方说是期房，要一段时间之后落成的话，你的供价就会更高。 比如说，一般买新房的话，是先付10%，交房的时候再交90%，所以它的供价比较好。因为一般你现在买新房，在交房的时候都会有10%~15%的涨幅。 以刚刚说的新泽西州（紧邻纽约曼哈顿）的楼盘为例，它是比较特别的，卖的特别好。我的客户在四月份买到现在，已经涨了10%，我估计到明年落成的时候，可能会涨到15%~20%。主要是因为它的税率比较低。 如果是买旧房的话，除非急着需要自住或者很想马上出租，不然从投资的角度来看，我觉得还是买新盘比较划算。 4在美国买房，需要准备哪些文件？ 如果你是全款买房的话，基本上你只需要准备护照、地址证明，就可以买房了。 如果你要贷款买房的话，美国有贷款机构可以做海外投资人士的贷款，成数大概是50%左右。贷款需要的文件比较标准：
如果你在国内有物业和资产的话，需要你提供一些这些物业的资料，比方说：地址、始价、有没有租金收入和银行贷款。如果你要做贷款的话，最起码预留大概2~3个月时间去办。 5在美国和中国买房，有什么区别？ 其实在美国，对于房地产的监管是非常厉害的。在这边买房子，第一个最明显的区别就是买房的佣金，卖方全数负担。第二个区别就是买房时，买卖双方各自由自己的经纪人代表，去保障双方的利益。 而且，双方也有各自的律师。当然，合同之类的全部都是英文。有些人为了安心的话，可以在美国找懂中文的律师来代表自己，他们可以把合同翻译了之后，给你解释得比较清楚。 6在美国买房，为什么要交房产税？ 其实房产税是当地政府的一个自给自足的概念，它收的房产税都会用于社区里的公共设施建设方面，以及教育方面。 有些人会特意地去找所谓的学区房，在一些全美排名比较高的学校的学区里买房子。其实你付了房产税，基本上也是付了学费。因为如果不是进西校的话，在社区公立学校，基本上可以免费受教育。所以有些人认为学区房不错，虽然它的房产税比较高，但是他们就当成是在付学费。 另外一点需要注意的是，虽然每个地区有自己的房产税税率，但是每一个大楼，比如说公寓，都有自己特别的税率。无论是在新泽西州的市中心还是曼哈顿的金融区或是其他地区，每一个大楼特别是新房，建的时候会跟政府谈税务优惠，所以他们的税率是比其他地方低的。 7为什么买房子要找经纪人？ 这个问题，我从买方的角度来讲。 第一个，经纪人接触的房源肯定是比较多的。因为基本上在市场上，所有人如果要卖房的话，都会把信息放到经纪人的系统里。除非个别自己售卖的情况，要用另外的方法去找。 第二个，如果你找到一个比较靠谱的经纪人，他可以比较快地拿到比较好的房源。以我的几个买了新房的客户为例，在新盘正式开始宣传前，他们就已经联系到了对方，抢先过去看了房。然后在过去一个半月里，房子已经加价好几次了。所以如果你比较晚买的话，可能只是差了两三个月，价格就已经差了很多了。 第三个，作为一个买方经纪人，他会帮你做一个分析。比方说买上东区也好、曼哈顿中城也好。经纪人会帮你做一个比较分析，在过去三个月或者过去六个月，这一个区或者这一栋楼，它的成交价大概是什么情况。所以你就可以知道卖家开价会不会特别贵或者特别便宜，这样你就有个概念。 8在美国买房产，佣金谁来支付？ 刚刚提到过，佣金是由卖方全数负担的。如果是期房的话，就是发展商付经纪人佣金，一般都不用买方付钱。除非是一种情况：你接触买方经纪人的时候，大家早就谈好也签了协议，约定买方会付买房经纪人一定比例的佣金，但是这个情况不常见。 9在美国买房的产权跟中国的产权有什么不同？ 在美国这边，产权是永久的。 10留学生可不可以买房子？ 这个问题跟第一个问题类似，是可以的，但是当然必须满足18岁。因为留学生是还没有收入的，拿不到贷款，所以基本上是需要全款买房的。除非你找家人或朋友做一个co-buyer，就是联名去买房。如果那个人有足够的收入的话，就可以两个人一起申请贷款。 你需要有更多人一起，抱团出海，寻找机会！ |
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