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提起城中村，每个人都会有说不完的故事！这里是很多人梦开始的地方，也是伴随着青春努力奋斗的地方!
一、城中村——“畸形的繁华” 说到城中村，很多人都多多少少有一些记忆，熙熙攘攘、车水马龙、物价便宜、租金较低，但是当人口过多聚集，城中村承接不起的时候就会面临很多问题。 三年前，央视新闻1+1曾经做过《北京城中村外来人口倒挂严重》这么一期内容，节目中北京北五环外对的北四村，本地村民6000人，外来租户9万人，人口倒挂比1:15。
租客：在这里居住，信号不好，环境差，经常停电。如果发生火灾、地震，肯定跑都不好跑。 警察：在这里执勤，一个人可以扛48小时不吃饭、不合眼、不睡觉，两天共接警56个，成为北京市唯一一个需要两班倒的单位。 这是中国城中村的缩影，北京、上海、深圳甚至很多一二线城市都面临着这个问题。
城市的快速发展促进了人口向大城市的迅速聚拢，尤其是在北上广深以及重点二线城市，在人口不断积累的过程中原有的城中村逐渐承载不起过量的居住需求，进而导致出现一系列问题：私搭乱建现象严重、基础设施薄弱、环境卫生恶劣、安全隐患较多、治安形势严峻、就业和教育问题突出、管理体制转型不够彻底等。 城中村旧改的步伐从十几年前开始就不曾停歇......
二、城市更新下，城中村要如何改造？ 城市更新大方针下，对于城中村来说，有的是拆，有的是改。在深圳有这么一句话“能拆的先旧改，不拆的做长租公寓”，对于其它城市来说，也是如此。 1.破旧城中村，一个字“拆” 过于老旧的城中村会被推倒重建，政府招标，开发商参与到城中村改造中来，通过拆迁赔偿和拆迁安置的方式来实现，在这个过程中就顺势产生了很多的“富二代”、“拆二代”，也有很多一拆暴富的状况。 曾有报道指出，深圳岗厦村原住民中的亿万家族或有20多个，而个人资产过亿的或接近10个，这些都得益于城中村旧改。 经过推倒重建之后，城中村原有居民拿到的动迁安置房，除了自身居住之外，剩下大量的房子会用来出租。一般模式是，业主将房子出租给二房东，二房东重新装修、隔间、招租最后出租给租客，单间800-1300元/月。如此巨量的房屋出租，管理上在以前来讲肯定难度很高，在互联网发展迅猛的今天却不是什么大问题，因为房屋租赁管理行业也兴起了一大批智能软件，，房东利器就是其中的一个，可以线上实现租客管理、账单发送、收租交租、自动到账等。
业主获得租金收益，二房东赚取租金差，这种模式也是市面上普遍存在的分散式公寓的原型，也成了城中村过度为公寓的一种。 过去，在“综合整治、功能改变与拆除重建”三大城市更新模式当中，“一言不合”老旧建筑就遭遇“拆除重建”。但是城市更新除推倒重建的方式以外，长租公寓参与到城市更新是一种趋势，更是另外一种可能。 通过改造，一方面可以改善城中村的居住环境，提供安全舒适的租赁房源。 另一方面，有利于进一步完善和壮大住房租赁市场的规模，盘活存量房市场。 城中村农民房做公寓有两个明显优势： 第一，城中村一般占据城市中心寸土寸金的核心资源，有区位优势； 第二，改造成本大大低于重新建造的成本。 一般来说，一家100间客房规模的公寓总体投资在500万元左右，每间客房装修成本约4万元，相比之下，同规模经济型酒店的投入成本要高出50%。同时，一间公寓可能仅需2-3人进行日常管理，人力成本非常低。
2.政府出手改做人才公寓 2016年，深圳市福田区政府斥资1亿元改造水围村35栋约600余套住房为人才公寓，并且改造后的楼房不仅会配备电梯、连廊，室内也将一并翻新。拎包入住倍设置为改造的基本标准。 3.公寓运营商改城中村做品牌公寓 除了分散式的动迁房之外，一些品牌公寓会还收整栋的物业，改成集中式公寓。 深圳猫宁公寓，第一家店便是位于宝安区西乡片区的一栋农民房，投入100多万装修、改造，后期进行出租。 同为城中村改造而成的深圳18plus公寓现已有横岗、桥头、后亭三个项目。包括YOU+国际青年公寓、魔方公寓以及其它品牌公寓在内，城中村已经成为他们房源的重要来源之一。
三、城中村改公寓面临哪些问题？ 冰冷破旧的城中村经过公寓从业者的一番加工，变成了温暖、舒适的新形态。完成了城市更新的目标，同时也解决了居住问题，但是城中村改公寓也存在一系列问题。 1.政策：城中村改造成政策灰色地带 城中村的施工涉及改造违建等问题，如何通过报批手续，怎么做才能合法化一直是众多公寓从业者的心头病。 2016年11月初，深圳宝安区政府相关部门发布了《关于在全区开展“厂房改公寓”、“私宅房中房”专项整治、消除安全隐患的督办通知》。通知要求，区消防监管大队及各街道办全面排查已建成的“厂房改公寓”和“私宅房中房”，“对不符合消防安全的，要立即查封”。 但是，在年前，广东省人民政府办公厅发布《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。明确房中房可以解禁，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。
深圳某集中式公寓品牌负责人对于城中村改公寓的注意事项提供了自己的见解，首先在物业选择上要严格注意。“拿房要慎重，房子的使用途径，有没有违建，是否可以做出租房都要先确定好。像厂房这样的物业现在就完全不要考虑，其次还要注意物业本身的资质认证问题，消防问题等。” 改造的公寓不达标，主要还是消防问题。对于城中村改公寓过消防检测这块，提了以下注意点： ①首先是到当地消防局消防图纸建设审核，设计图纸审核通过再开工。 ②其次严格按照消防法规进行施工，请检测中心对已完成的消防产品进行检测，出具检测报告。 ③最后准备好所有资料到消防局进行报验，请他们来验收，多沟通，及时整改。
2.产品：“长租公寓”有名无实 租客不买账 一位公寓从业者表示“如果项目本身质量一般，改造后的效果也不会太理想。”城中村改造的公寓，有一些二房东为了节省成本只做简单装修，并且隔出很多间，租客租住体验极差。 隔音成“心病”，“停电”很烦人；出租多提前，甲醛频超标；运作缺标准，管理欠专业；社群活动难出现；水电费异常…… 上海一公寓从业者表示现在对于公寓市场最大的挑战是，公寓市场不规范，入局者参差不齐，很多人抢占市场，一味模仿，到最后服务和产品不能保障，导致往往做不好却又打乱市场。
3.收益：公寓运营者成本收益难调和 改造一整栋公寓，上百个房间，前期如何控制成本，后期怎么去运营赢得收益 都是公寓运营者前期需要慎重考虑的问题，如何收物业，做多少最赚钱？ 对于一些品牌公寓而言，在前期设计和装修上一味追求精品，忽略市场定位和客户需求，造成成本过高，收益周期过长，盈利难以为继的状况。 四、城中村旧改路在何方？ 2016年11月21日晚，《深圳市城市更新“十三五”规划》定稿发布，其中明确支持城中村改造、盘活旧工业厂房和农民房等存量物业。完成100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。完成约20个城中村住宅改造项目，满足50万人的现代化住房需求。 规划建议以综合整治为主、拆除重建为辅，具体表现为： 1.原特区内建筑质量较好、建设年代较新的城中村，原则上以综合整治为主； 2.原特区外龙华中心、龙岗中心、空港中心（副中心）；观澜中心、布吉中心、平湖中心（组团中心），以及已建、在建轨道站点500米范围内的城中村，适度考虑拆除重建、加大保障性住房配建力度； 3.原特区外一般区位且建筑老化、隐患严重的城中村，鼓励拆除重建； 4.经市、区主管部门认定，具有历史文化特色的城中村，原则上以综合整治为主； 5.其他类型城中村以综合整治为主，推行现代居住区物业管理模式。
五、旧住宅区还会拆吗？ 文件规定旧住宅区更新以综合整治为主的更新方式，审慎开展拆除重建。工商住混合的旧城区以实现多元化商业、居住等复合功能为目标，鼓励综合整治。 建筑质量存在重大安全隐患、具备重大基础设施和公共设施建设需要以及保障性安居工程等公共利益建设需求的旧住宅区，可在政府主导下拆除重建；其他情形的旧住宅区，建议通过政府主导、社区参与等方式开展综合整治。 广东现在已经拿到了安全证书，房间改造也有了保障，但还有很多城市正在不断摸索。 城市更新这个主题已经提出来十几年，包括城中村改造的问题到现在也为时已久，在这个改造过程中长租公寓顺势而生，之所以被打压是因为现在市场还不够规范，如果能做到安全、有序、合法，作为去库存利器，缓解租房压力的重要一环，相信长租公寓市场未来可期。
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