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售后返租又称售后包租、售后承租，是一种所有权和经营权分离的房地产销售形式。开发商常以超长租期、超高回报为噱头，大肆招揽甚至诓骗购房者。 2015年9月，唐先生被成都西大街金融房产项目--“打造民间金融服务超市，售后10年包租”的宣传吸引，倾全家所有购买该项目的商铺。本指望坐收高额租金，哪想数月后开发商竟以资金链中断为由，停止支付租金并拒退房款。眼看上亿元投资没了着落，数百名购房者只得到公安机关报案。同年12月，成都金牛公安分局才正式立案，但至今仍未侦查终结。 2016年1月，宋先生与某商业广场开发商签订合同购买商铺，并开发商签订为期6年的租赁合同，约定开发商应付的6年租金总额不低于该商铺总价款的30%。然，仅领取两年租金后，商业广场突然停营，宋先生及所有购房者均再未领到租金。 近几年，“售后返租变空头支票”的事件屡有发生，浙江桐乡“红星美凯龙”事件、成都“美国城”事件均在当地引发较大震动。 售后返租合同系购房者与开发商或第三方签订的房屋销售及租赁合同。《商品房销售管理办法》（下称：《管理办法》）第十一条[1]规定：房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。 就未竣工商品房所签订的售后返租合同是否有效呢？《中华人民共和国合同法》第五十二条[2]规定：违反法律、行政法规等强制性规定的合同无效。因《管理办法》系部委规章，不在法律、行政法规之列，故不能据此认定该售后返租合同无效。开发商违反《管理办法》，仅引起其相应的行政责任。就已竣工的商品房签订的售后返租合同，则不为法律法规及相关规定所禁止。 售后返租最大的卖点就是开发商承诺的超长期的高额租金回报。开发商在售房广告中诸如“10%返租回报率，五年即可回本一半”的承诺，对其是否产生约束力呢？ 一般而言，售房广告属要约邀请，广告发布者违反的，并不承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条[3]虽将商品房的销售广告和宣传资料视为要约邀请，但对于“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”归为要约。“该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容”，对出卖人有约束力。据此分析，开发商在售房广告中关于投资回报的许诺具体明确，对订立购房合同和确定房价有重大影响，故应视为合同内容。若开发商未兑现其承诺的投资回报，则应依法承担违约责任。 售后返租作为舶来品，刚传入我国内陆时，主要模式为购房者向开发商购买房产，开发商向购房者承租该房产，再由开发商转租给管理公司。此种模式下，开发商既是该房产的出卖人，也是承租人。一旦商铺经营不善、无法履约的，开发商需按租赁合同承担相关责任。 ☞ 2.0升级版 开发商与购房者建立房屋买卖和委托租赁双重法律关系，开发商受购房者委托，代购房者出租房产。此模式下，开发商只是受托人，其基于委托关系产生的法律后果归于委托人。管理公司因经营不善，致购房者投资收益落空的，该苦果则由购房者品尝。 ☞ 3.0升级版 开发商与购房者签订房屋买卖合同，开发商指定的经营管理公司与购房者签订房屋租赁合同。经营管理公司以租赁方式，从购房者处获得经营权和使用权，向购房者支付租金。该版本系现今最常见的售后返租模式。 若遇市场风险或经营不善，致购房者租金收益无法实现时，因为管理公司多数为有限责任公司，注册资金均不高，其承担债务的能力有限，即便诉诸法律，购房者的权益也很难全部实现。在3.0升级版模式下，开发商常常是事不关己，溜之大吉。 对购房者而言，选择售后返租实好似参与一场信息不对称的赌博，将面临较大风险： 1.开发商融资或变相融资、收取购房者房款后，将资金挪作他用，一旦某一环节出问题，会导致资金链断裂，甚至出现卷款逃逸的极端情况。 2.或因所购商铺位置不确定，无法办理房屋所有权证。《上海市房地产登记条例》第八条[4]规定，房产登记的最小单位是房屋的基本单位。房屋的基本单元，是指有固定维护结构、具有确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。若开发商违反房产登记最小单位的规定，分割商铺销售将难以办理房产证。 3.项目交付后，因管理公司经营不善或市场风险等因素，无法实现售房时承诺的租金收益水平。 购买售后返租房产时，购房者一定要慎之又慎。 1.要了解城市规划，理性判断项目所处地段的发展升值空间。 2.理性判断开发商的资信状况、专业能力及经营业绩。 3.明确购房者的产权界限，确认房产登记。若打算购买分割式商铺的，首先应先向房产主管部门了解是否允许销售分割式商铺；其次，要判断分割式商铺是否能从实体上分割并获得建设、消防、卫生等管理部门批准等等。 4.明确签约主体，尤其是租赁合同的承租人，一定要选择有雄厚经济实力、丰富营运经验及优秀经营业绩的公司签订。若开发商要求与其指定的管理公司签订租赁合同，则应千方百计让开发商承担连带保证责任。 5.明确违约责任，对开发商不能履行所承诺的租金收益时，应明确其违约责任，并约定购房者可解除合同的情形。对违约责任的赔偿范围，如实际损失、可预见的收益、诉讼费、调查取证费、差旅费、律师费等合理费用，应尽可能约定得详尽。 6.若遇此类纠纷，购房者可与开发商以及管理公司协商，变更租赁合同相关内容，争取以和平方式解决争议。若协商不成，可通过“行政 民事”双管齐下的方式解决纠纷。 注解： [1]《商品房销售管理办法》【于2001年3月14日经建设部通过并发布，自2001年6月1日起施行。】 第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。 房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 [2]《中华人民共和国合同法》 第五十二 有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定 [3]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 [4]《上海市房地产登记条例》 第八条 房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。土地的基本单元，是指土地权属界线封闭的地块或者空间；房屋的基本单元，是指有固定维护结构、具有规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。 |
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