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本案是笔者近期代理的一起案件，属于一个类型化的案件，尽管已有诸多法院对此类案件作出过裁判，而且裁判的标准已趋于一致，但笔者认为该案的处理还是有一些可供参考的意义，无论是对于律师还是对于购房者，都会有一些启发，所以笔者特将本案的大致处理过程做分享，望能给各位带来一些帮助。 一、案件概况 原告是一家施工单位，被告一为商铺购买方，被告二为正在破产程序中的商铺开发商，被告一在2011年左右购买了被告二开发的商铺，并委托给了统一的商业运营管理公司进行运营管理出租，2015年被告一因商铺迟迟不能过户，诉请法院解除了与被告二之间签署的商品房买卖合同，但被告二一直未能履行返还购房款的义务，2021年被告二进入破产程序，被告一的购房款债权被破产管理人认定为了优先债权，优先于施工单位的债权进行清偿，2021年施工的那位以破产管理人认定错误为由将被告一、被告二起诉至法院，要求确认被告一债权不具有优先性。 二、一审判决的情况 一审法院审理后，以被告一虽然购买的是商铺，但是有别于炒房投资获取暴利的人群，其为普通工薪阶层，为了更好的改善生活才花费了家庭大部分积蓄购买了小面积商铺，因此其具有生存保障功能，属于普通购房消费者为由，以及案涉房屋网签备案单没有撤销为由，认为将被告一返还购房款债权确认为优先债权并无错误，驳回了原告的起诉。 三、上诉理由 原告收到判决书后，结合相关法律规定对该案提起了上诉，为了能让大家更直观的了解，笔者将上诉状全文呈现如下： 民事上诉状 上诉人（原审原告）：XX建设有限公司 住所地：XXXX。 统一社会信用代码：XXXX。 法定代表人:XXX董事长，联系方式：XXX。 被上诉人（原审被告）：XX，男，XX生，汉族，住XXXX，身份证号码XXXXXXX，电话XXXXX 被上诉人（原审被告）：XXX置业有限责任公司 住所地：XXXX 统一社会信用代码：XXXXXX。 法定代表人：XXX董事长，联系方式：XXXX。 上诉人因与被上诉人破产债权确认纠纷一案，不服XX市XX人民法院（2021）皖XX民初XX号民事判决，现提出上诉。 上诉请求 一、请求依法撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求，或裁定发回原审法院重审。 二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由 一、原审法院认定被上诉人XX购买“商铺”的行为具有生存保障功能，属于普通消费购房范畴，事实不清，证据不足。 1、原审法院认定被上诉人XX为改善家庭生活而购买“商铺”，事实不清，证据不足。 原审法院认定案涉房屋为“商铺”，面积为16.73平方米，单价为14364元/㎡，被上诉人XX为一般工薪阶层，在购买后即将“商铺”委托给了独立第三方XX经营管理有限公司（以下简称XX管理公司）进行经营管理赚取租金。 根据上述认定事实，本案被上诉人XX所购置的是“商铺”，购买的目的不是为了居住，而是为了通过经营取得经营收益，其与日常购房消费者以购买“住宅”来改善家庭生活的购房逻辑严重不符，且被上诉人XX原审中也未提供任何证据证明其购买案涉“商铺”是为了改善家庭生活。 另外，“工薪阶层”身份及“商铺”面积大小仅能反映购买能力和出资、收益大小，并不能反映出其购买目的及收益的用途、作用，如仅以购买人为一般工薪阶层、购买投入资金少、购买面积小就认定其所购房屋的经营收益是为了改善家庭生活，那么将会造成消费购房与普通投资购房无法进行区分，进而导致大量以投资经营收益为目的的购房行为被认定为用于改善家庭生活，具有家庭保障功能，从而严重扰乱市场关于投资行为的认定。 因此，原审法院在被上诉人XX未提供任何证据证明的情况下，推断认定被上诉人购买行为系为改善家庭生活事实不清，证据不足。 2、原审法院认定被上诉人XX购房行为具有生存保障功能，事实不清，证据不足。 原审法院认定案涉房屋为“商铺”，被上诉人XX为一般工薪阶层，于2011年“花费家庭大部分积蓄”购买，购买后即将“商铺”委托给了独立第三方XX商业经营管理有限公司（以下简称XX管理公司）进行经营管理赚取租金。 根据上述认定事实，案涉房屋为“商铺”，本身不具有生存保障功能的“居住”属性，且被上诉人XX购买也不是为了生存“居住”，而是为了出租赚取租金收益。另外，作为一般工薪阶层，被上诉人xx在“花费家庭大部分积蓄”的情况下，优先考虑的不是购买具有“生存居住”功能的住宅，而是购买“商铺”经营收取租金，据此足以证明在被上诉人XX购买案涉“商铺”时“生存”居住无忧。因此原审法院在被上诉人XX未提供任何证据的情况下，推断认定被上诉人XX购房行为具有生存保障功能事实不清，证据不足。 3、原审法院认定被上诉人XX属于普通消费购房范畴，事实不清，证据不足。 本案原审法院将被上诉人XX的购房行为与“具有炒房性质的纯粹投资购房人”进行了比较，认为其不属于“具有炒房性质的纯粹投资购房人”，但是日常生活中还存在大量以房屋作为固定资产投资，或通过获取房屋经营收益而投资购买房屋的普通投资购房者，被上诉人XX购买“商铺”，并通过“商铺”经营收取租金的行为与上述普通投资购房者并无明显区别，且在原审法院已认定了被上诉人XX购买“商铺”不是为了生存居住，而是通过经营获取租金的事实，因此，原审法院以其不应列为“炒房性质的投资购房人”，未将其与日常购房投资者进行区分的情况下，认定其属于普通消费购房范畴事实不清，证据不足。 二、原审法院认定XX解除《商品房买卖合同》时，根本不具备交付条件，也不具备办理产权过户的条件，事实不清，证据不足，认定错误。 根据XX民一初字第XX号《民事判决书》，XX解除《商品房买卖合同》系因XX管理有限公司未按约足额支付租金，XX公司未按合同约定办理房屋产权登记手续所致。同时结合XX人民法院（20XX）XX民一初字第XX号《民事判决书》法院查明及认定事实，20XX年中商管理公司开始支付租金，20XX年2月1日XX公司就案涉工程已取得XX市城乡规划局颁发的核实合格证，符合办理房产证的条件，因此，原审法院认定XX解除《商品房买卖合同》的原因系根本不具备交付条件，也不具备办理产权过户的条件，事实不清，证据不足，认定错误。 三、原审法院认定XX债权享有优先受偿权适用法律错误。 1、被上诉人XX不属于法定的购房消费者，且已丧失房屋买受人身份，原审法院认定其债权享有优先受偿权于法无据，违反法律规定。 根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》【（2005）执他字第16号】“批复第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释”。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法【2019】254号）（简称“会议纪要”）第126条“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定，购房消费者享有优先权除应具有法律规定各项具体要素外，其应当享有“买受人”身份，购买目的是为了“生存权”或“生存居住”，不应当是“经营”。 本案被上诉人XX远在20XX年时就已经通过诉讼自愿与XX公司解除了《商品房买卖合同》，已不再享有“买受人”的法定身份，同时被上诉人购买行为也不具有保障“生存权”或“生存居住”目的，因此，原审法院认定被上诉人XX债权享有优先受偿权于法无据，明显违背上述法律及司法解释规定。 2、原审法院认定XX仍对案涉房屋具有特定物权期待利益，应予特别保护缺乏法律依据。 现行法律法规关于购房消费者物权期待利益的规定主要见《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八和第二十九条规定，根据该规定，购房消费者享有物权期待利益的前提是购买人“已签订合法有效的书面买卖合同”。 本案被上诉人XX已于20XX年通过诉讼以XX公司违约为与XX公司解除了《商品房买卖合同》，双方已无合法有效的书面买卖合同，商品房买卖合同关系已消灭。尽管网签备案单尚未撤销，但网签备案单是基于合法有效的商品房买卖合同而产生，在商品房买卖合同已经依法解除的情况下，网签备案单作为基于有效的商品房买卖合同而产生的附属行为，网签备案单也应随之撤销并丧失法律效果；同时，网签备案作为政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，是为规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理行为所施行的网上备案登记的行政管理行为，并不具有民事法律关系上的法律效果，被上诉人也不可能依据网签备案单而获得如同“预告登记”一样期待案涉房屋发生物权变动的权利。因此，原审法院认定XX仍对案涉房屋具有特定物权期待利益，应予特别保护缺乏法律依据。 综上，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，导致判决错误，请求二审法院依法改判支持上诉人诉请或发回原审法院重审。 此 致 XXXXXX人民法院 上诉人：XXXXX有限公司 2022年1月4日 四、二审裁判情况 后经二审法院审理，二审法院以消费者购房人优先保护的目的是保护消费者的生存权，对于消费者购房人的认定应着重把握是否为居住需要为由，认为本案没有查清被告一是否属于法律规定的消费者购房人，同时购房合同已解除，被告一在此种情况下是否仍享有物权期待权一审法院未查清，故最终裁定撤销了一审判决，发回一审法院重新审理。 至此，该案由重新回到了原点，尽管发回重审后的结果还未有定论，但二审法院的裁判对我们后续处理本案以及类似的事件具有重大意义。 合肥律师 微信号zk553744706 |
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