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摘 要：离婚，不仅解除了夫妻之间的人身关系，也终止了夫妻之间的财产关系，财产分割是与夫妻人身关系的解除相应产生的，而房屋又是财产核心部分。随着我国人民物质生活水平的逐步提高，市场经济不断发展和完善，离婚案中夫妻共有房屋的内容越来越新，认定和处理也越来越困难，它所体现出来的地位也越来越重要，处理的好坏关系到人民法院处理离婚纠纷的质量，关系到社会的安定团结和经济建设的顺利进行。 关键词：离婚；共有房屋；分割 离婚是指在夫妻关系存续期间依照法定的条件和程序解除婚姻关系的法律行为。离婚，不仅解除了夫妻之间的人身关系，也终止了夫妻之间的财产关系，财产分割是与夫妻人身关系的解除相应产生的，而房屋又是财产核心部分。随着我国人民物质生活水平的逐步提高，市场经济不断发展和完善，离婚案中夫妻共有房屋的内容越来越新，认定和处理也越来越困难，它所体现出来的地位也越来越重要，处理的好坏关系到人民法院处理离婚纠纷的质量，关系到社会的安定团结和经济建设的顺利进行。因此，离婚时夫妻共有房屋的分割作为离婚的重点也倍受关注。 在法院审理的因离婚导致的财产分割案件中，对房屋的价值、房屋的归属等问题发生争议的，数量很多。各地对这个问题的处理和做法不一。笔者认为，对夫妻共同所有的房屋在离婚时如何分割进行研究，在理论上和实务上都非常有必要。 一、夫妻共有房屋的认定由我国住房制度的历史发展性和国情的特殊性所决定，当前我国房屋根据不同的标准，可划分为农村房屋和城市房屋，商品房和非商品房，公房和私房，廉租房和经济适用房等等。但从房屋所有权属来划分，所有的房屋可归结为公房和私房两种，这是对房屋的一种最基本分类。公房系指国有房屋和集体所有的房屋，其中国有公房包括国家投资建设由房产管理部门直接经营管理的房屋（直管公房）和机关团体、国有企业、事业单位投资建设自行管理的房屋（自管公房）。集体所有的房屋是集体企业投资建设自行管理的房屋。私房是指个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。 根据现行《婚姻法》及司法解释的规定，结合审判实践，笔者认为，属于夫妻共同所有的房屋主要有以下几种情形： ①婚后共同购买的公房、商品房、经济适用房、私有房屋，属夫妻共同所有；②由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，即使房屋权属证书登记在一方名下的，也属夫妻共同所有；③婚前以男女双方的积蓄购买的公房、商品房等房屋，属夫妻共同所有；④由一方婚前购买或自建的房屋，婚后以共同财产重建的，属夫妻共同所有；扩建的，扩建部分属夫妻共同所有。这种情形在农村比较常见，作为一方婚前财产的房屋，由于年久失修或家庭经济条件的提高等因素，婚后用共同财产重建、改建、扩建，新的房屋应当归夫妻共同所有；⑤当事人结婚前，父母出资为双方购置的房屋，明确表示赠与双方的，该房屋归夫妻共同所有；⑥当事人结婚后，父母出资为双方购置的房屋，未明确表示赠与一方的，该房屋归夫妻共同所有；⑦一方或双方继承的房屋归夫妻共同所有，但遗嘱中确定只归夫或妻一方的除外。 二、离婚时对夫妻共有房屋的分割根据法律和有关司法解释的规定，对夫妻共有房屋的分割应采取以下原则：①坚持男女平等原则；②照顾子女和女方权益原则；③坚持有利于生产、生活原则；④照顾无过错方原则；⑤不损害国家、集体，他人利益原则。 笔者认为；对夫妻共有房屋在离婚时的分割，可以按以下情形分别处理： ①双方对共有房屋的价值及归属达成协议的，只要协议不违反法律规定，不损害他人利益，人民法院应当准许；例如由双方对该房屋市场价进行确认，一方得房，一方获取补偿。②双方均主张房屋所有权的，房屋能够分割的对房屋进行分割；不能分割且双方同意竞价取得的，应当准许，由竞价高者取得房屋所有权，并补偿另一方竞价的一半。也可以通过房屋置换公司进行置换、调剂，将一套房屋置换成两套，夫妻各一套。③一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相当于房屋价值一半的补偿或相应的补偿。④双方均不主张房屋所有权的，应当根据当事人的申请拍卖房屋，并就所得价款扣除拍卖所需费用后，作为夫妻共同财产按照分割原则进行分割。⑤对离婚前房屋拆迁，离婚后取得的补偿应作为共同财产分割；一方回迁取得房屋的，应支付给另一方适当的住房经济补助款。⑥离婚时对尚未取得所有权或尚未取得完全所有权的房屋有争议或协商不成的，法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待当事人取得完全所有权后，有争议的，可以另行向法院提起诉讼。⑦用按揭方式购买的房屋，房款未全部付清的，处理方式一是采取转按揭的方法，由主张房屋所有权的一方将已交纳款项的一半支付给另一方；二是采取拍卖的方法，将房屋评估拍卖所得价款，扣除评估、拍卖所需费用后，由抵押权人优先受偿，余款再作为夫妻共同财产进行分割。 结合有关司法解释和审判实践经验，在处理住房时，应注意以下几点：①多方共有房屋的分割，先要确定夫妻双方占有的份额，夫妻共有的在所占份额中再进行分配；如夫妻各方所占份额都确定，则个人所占份额归个人所有。②一方婚前个人所有的房屋，由夫或妻个人所有。③对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾抚养子女方或无过错方等原则分给一方所有。④对双方居住房为一方婚前个人财产或婚后约定为一方所有的房屋，离婚时仍判归该方所有。⑤对已经房改的公房房产的认定。夫妻一方或双方以市场价或成本价购买商品住房，该住房产权属全部产权，分割财产时可以就该产权按照婚姻法的有关规定进行处理。在分割部分产权的住房时，应该明确个人和国家在全部产权中的比例，先析出个人产权部分，然后才进行分割。对夫妻共有房屋的分割，如房屋结构对称，可按对称方式一人一半实物分割；如无法进行实物分割，可由夫妻双方协商将房屋作价归一方所有，另一方得到价金的一半，或夫妻双方协商竞价，出价高的一方得到房屋。另一方得到价金的一半；如无法协商达成一致的分割方案，也可进行公开拍卖，所得价金再另行分配。总之，夫妻共有房屋分割应坚持争取调解和协商处理的原则。
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