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尽管商业是勤行，但可能从来没有像今天这样辛苦。
有数字统计，今年上半年全国新开业大型商业项目167个，仅占年初预期开业项目总数的一半。整个行业将面对的，是更为严峻的高存量压力和商业竞争压力。
商业“不疯魔”，项目“不成活”。
竞争开始进入肉搏战，拼得是真刀真枪，绝不仅仅是讲讲概念那么轻松。为了练好每一块“肌肉”，调整的步伐越来越快，这深入到每一个环节和每一块面积效益的提升。
哈尔滨的凯德广场·学府，近日就完成了对B1层新一轮的封闭改造，4600多平米从撤场到重装亮相，历时52天严格按照预计的工期和效果完成。这是开业五年来，首次大规模的升级。
全新的场景设计与经营概念，连同27个首进哈尔滨的明星品牌，带来了哈尔滨学府地区首家文艺潮食主题街区——“天空之外 BEYOND THE SKY”。
在消费者“叫好”的同时，实现了租金收入增长23%，单平米租金甚至超过首层水平，成为全楼最高，在经营5年的情况下，还能有超过20%的租金增长，这在目前业界内也很难实现。B1开业至今，同期坪效提升52%，单层客流每天2万人以上，保证了租金在提升的同时有更多的收益。据了解，去掉自然因素的租金增长，此次投资成本可在两年半内回收。 #1
向客流黏性和沉浸度要收益 链接潮人，小而精的场景温暖人心
对于如今的购物中心来说，你是谁也许并不重要，你与消费者的关系如何才最重要。购物中心不遗余力地塑造各种场景，正是为空间赋予了能与消费者内心产生共鸣、激发情感联想的元素，实现与人关系的建立和维系。 “感觉在这儿真的可以窝小半天了”—顾客说 作为国内最早开创购物中心场景化再造的商业项目之一，凯德广场·学府用一座亚洲最大的亚马逊风情水陆两栖景观Dream Park，为冬季漫长的哈尔滨带来了与众不同的消费体验。 亚马逊风情水陆两栖景观Dream Park的狂欢夜 如今，随着7月15日“天空之外BEYOND THE SKY”主题街区在B1层的正式开业，消费者在凯德广场·学府可以感受到的新颖体验形式再次升级。繁星闪亮的星空、触手可及的云朵……更具生活美学感官体验的环境设计，创造出更多文艺、舒适的休闲空间。 熙熙攘攘的人流和触手可及的云朵
在原子化社会的洪流中，压力之下的孤独感已经成为普遍的情绪。 因此，在情景设计上主题街区通过小而精致的节点营造温暖人心，精心布置的各式小包厢、小坐椅散落在街区的各个角落，特别注重一种具有包裹感和安全感的氛围，深得年轻群体的的欢心。 “天空之外 BEYOND THE SKY”更高级安全感的独特空间 同时，这里还有哈尔滨购物中心最大的可人工潜水喂养海水鱼缸，畅游其中的鲨鱼及鱼群，令消费者赏心悦目、驻足停留。 你可以融合在这个世界里，也可以将自己隔离 可以说，在凯德广场·学府营造出的精致、休闲并富有包裹感的街区场景氛围中，聊天、拍照、亲子、休憩这些普通的生活需求可以被过成一种更具情怀感的文艺生活。而当越来越多的年轻人已经把逛街视为与亲朋好友的欢聚时光以及一种理想的社交活动，购物中心如果想要实现与消费者更好地互动，那么这些温暖人心的体验正是塑造差异的关键。 天空之外，日常讨好自己的方式
#2
向经营面积和店铺数量要效益 更多网红明星店，塑造更潮生活
场景之下，购物中心能留住人的内核，无疑是每一间品牌商户。一直以来，凯德广场·学府通过不断的自身调整，扮演着全市“时尚枢纽”的角色。
此次改造，通过将铺位和动线的重新规划，租赁面积增加了5%，店铺数则从57家增至71家。更多的经营面积和店铺数量，不仅提升了品牌丰富度，形成更强的品类氛围和可逛性，更是通过将单个店铺面积控制在更有效的范围之中，对单平米的坪效和租金收益的提升都有极大的帮助。
除了原有商户配合商场情景化主题进行重新装修外，“天空之外”主题街区再次引入了27个首次进入哈尔滨的明星品牌，从美食、彩妆、零售、精致超市等多个维度营造起全市独一无二的潮体验。
精致的品牌，就是我们的情怀
为了给崇尚时尚生活方式的消费者带来更好的休闲社交氛围，整个街区以文艺范儿的休闲餐饮为核心，用一系列网红餐厅、口碑美食品牌打造出了区域首家文艺潮食主题街区。例如来自香港的网红翘楚酥妃皇后、印有可爱熊猫图案的潘达芝士挞、Peter Bai牛排、继光香香鸡……更重要的是，人们可以不拘一格，在这个“潮食混搭实验室”里面自由搭配各种吃食，享受美食休闲的快乐时光。
我们的生活，是一个个精致的角落
在此之外，这里还有The Green Party、可多KODO、add studio等贩卖少女心的杂货铺与花店。而面对越发关注自我价值实现的年轻女性，凯德广场·学府还进一步丰富了化妆品业态，来自日韩的原装进口护肤品牌、分享健康愉悦的自然主义品牌、原创及潮流彩妆品牌，满足了女性客群对于自然、健康与美的追求。
用心打造小而精的角落 “有灵魂”、“高品质”、“够文艺”，因为与时尚年轻客群对生活方式的诉求相契合，这些新的品牌商户无论是自身的聚客能力，还是共同形成的聚合效应，都保证了后续的良性经营效果，而这正是购物中心实现收益增加的最重要部分。
#3
向正常营业外时间要效益 洞悉需求盲点，把早餐做成生活方式
除了有目共睹的强大的品牌资源整合能力，凯德在运营服务方面的创新也一直为行业所称赞。作为连接商户和消费者的平台，购物中心仅仅提供场地和物业服务已毫无竞争力，只有主动联合商户共同满足消费者需求、提升消费者体验才是实现经营价值最大化的方式。
为此，凯德广场·学府基于对地铁族和年轻消费者的需求洞察，在购物中心的通常营业时间之前，创新性地提出了“早餐街”的经营方案，打造共享经济早餐。
“早餐街”—我们渴望高效与融合的生活方式 即将开业的B1早餐街，早上6:30开始，B1层的大部分餐饮商户便开始营业，以早餐车的形式推出营养健康、个性美味的升级早餐。无论是从地面商场大门，还是直接从与B1层连通的地铁口，人们都可以快速到达这里，打包一份外卖早餐。20余家不同类型的早餐，极大丰富了人们的选择。
为顾客们提供丰富的选择 对于当下的年轻消费者来说，他们更加渴望“有目的性、有价值感的生活”，但却往往陷入迷茫。如果有一种文化导向能符合他们的内心需要，那么他们就会积极的跟随与支持。
“早餐街”所形成的早餐文化正是如此。一方面人们向往健康、“慢享受”的早餐时光，但却“疲于奔命”大多敷衍了事，品牌早餐街的出现无疑是给了人们改变的契机。另一方面，餐饮商户各自设计的特色早餐车、只在9:30之前售卖的“限量款”早餐食品，以及“早餐街”概念本身的独创性，这些独树一帜的亮点都极具话题性、潮流感，成为“爱分享”的消费者最值得“秀”的生活方式。
只为顾客准备最好的 在早餐之外，凯德广场·学府还与商户共同“造商”，联合肉店锅包肉、大工串等餐饮商户，推出了学府地区的独创美食，将品尝美食升级为体验一种特色城市文化。
每种独特，每种收获
从场景到内容，当消费者能够在购物中心里不断获得令他们幸福感提升、独特感加倍的内容，他们与项目的关系也得以长久维系。而这些人气，也成为购物中心经营效益再提升的基础。
#4 结语
向每一寸面积、每一个时段甚至每一个流程要效益，这是哈尔滨凯德广场·学府商业运营效率和收益提升的基本逻辑。
“天空之外 BEYOND THE SKY” 人人都是美食家
商业绝不是一个简单概念或定位的炒作，而是实实在在的深耕和挖潜。
不断寻找消费空白点，不断制造消费新热点，面向每一个细分的客群，打造更极致的生活方式和主题氛围，这正是精益化运营的起点，而这也恰恰是当下商业地产项目最为缺乏的关键理念。
回归到商业运营的本质，从点滴提升入手，“死磕自己，愉悦大众”，这或许才是商业地产下半场的应对之道。
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来自： liangzirzl > 《购物中心亮点》
