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目前天津已正式进入“七下八上”主汛期，随着降雨天气的频繁到来，导致部分房屋出现了漏雨等问题。通过“津云”平台的大数据监测显示，“房屋漏雨”和“房屋维修”成为近期网民反映的热点问题之一。作为“津云”平台的重要组成部分，《政民零距离》栏目近日收到了多位网民发来的此类留言。 家住滨海新区春港花园的网民朱先生说：“最近两天发现屋顶出现了漏雨现象，不知可不可以启用维修资金对房屋进行维修？”随后，小区物业及时对网民进行了回复，表示会使用“应急解危专项资金”尽快帮助朱先生维修房屋，待申请得到批复后将及时修缮受损部位。 还有一些网民表示购房时通常都会缴存“房屋专项维修资金”，那么当房屋出现问题时，可否用这部分资金来维修呢？网民朱先生家维修房屋时使用的“应急解危专项资金”又是个啥？  房屋专项维修资金和应急解危专项资金 它们之间有什么区别吗？ 今天，小编就来给您详细解释一下 有啥区别？ 其实，“房屋专项维修资金”和“应急解危专项资金”都属于修缮房屋的专项资金。 “房屋专项维修资金”是指业主或者公有住房售房单位缴存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后，物业服务合同约定以外设施的维修和更新、改造的资金，相当于房屋的“养老金”； “应急解危专项资金”主要用于共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全等紧急情况和无法界定受益人时的维修。 二者在资金来源、账户管理、使用范围、使用条件等方面都有区别。 可以申请“房屋专项维修资金”进行修缮 “房屋专项维修资金”由开发建设单位和购房人在商品房买卖合同备案时共同缴存。具有“按户归集，记账到套”的特点，资金需经三分之二以上业主确认同意后方可使用。使用范围主要用于房屋共用部位和共用设施设备的维修、更新与改造。 需要注意的是，“房屋专项维修资金”将以首尾各占一半的方式分两次拨款。而“应急解危专项资金”是对专项维修资金的补充，它以单个物业项目为单位设立明细账，覆盖了房屋共用部位、共用设施和设备无法正常使用、危及人身安全等紧急情况或无法界定受益人时的维修。该资金的申请需先由业主委员会签字同意，随后经区房管局查勘确认后一次性拨款。此举简化了资金使用程序，提高了资金使用效率，有效地发挥了资金的应急保障作用。 如果您家房屋出现了漏雨的情况，可申请使用“应急解危专项资金”进行维修。若“应急解危专项资金”余额不足，可以申请“房屋专项维修资金”进行修缮。 房屋专项维修资金 用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。房屋共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。 房屋的共用部位包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。房屋的共用设施设备包括电梯、消防设施、绿地、道路、下水管道、安全防护设施（小区围墙、大门、楼宇对讲门、安防监控系统）等。 专项维修资金的使用应当坚持业主决策、设立专户、专款专用、核算到套、安全透明的原则，使用专项维修资金需向区县房地产主管部门备案。那么申请使用的步骤，主要包括六步： 第一步，制定方案物业服务企业根据项目日常管理、查勘及业主报修情况，制定维修计划。根据维修内容，由物业服务企业和业主委员会初步确定工程预算费用。维修方案确定后，物业服务企业可登陆天津市房屋维修资金使用管理系统(www.tjwxzj.com.cn)进行注册登记，登记后在“使用管理系统”中填写、打印《维修和更新、改造方案》，并由业主委员会和物业服务企业双方签字盖章确认。如工程预算费用达到审价条件的(电梯维修工程1万元以上或其他维修工程5万元以上的)，业主委员会和物业服务企业还需在“使用管理系统”中随机抽取审价单位，并与审价单位确定审价费用，审价费用计入维修和更新、改造成本。如工程预算费用达到招标条件的(工程预算在50万元以上的)，业主委员会和物业服务企业还需选聘工程招标代理机构，并与招标代理机构确定招标费用，招标费用计入维修和更新、改造成本。 第二步，业主确认物业服务企业在“使用管理系统”中打印《维修和更新、改造方案书面确认明细表》后，业主委员会在物业服务企业的配合下，将《维修和更新、改造方案》、《维修和更新、改造方案书面确认明细表》和工程预算书以入户确认的方式征求相关业主书面意见。业主确认工作完毕后，物业服务企业将业主确认情况录入“使用系统管理系统”。业主确认同意比例超过“双三分之二“以上后，将《维修和更新、改造方案》、工程预算书以及业主签字表决结果在小区明显位置进行公示，公示期不少于7天。公示期满后，物业服务企业在“使用管理系统”中填写并打印《维修和更新、改造方案公示证明》，业主委员会和物业服务企业双方签字盖章确认。需审价的维修项目，物业服务企业与审价单位签订审价合同。审价单位对维修和更新、改造内容进行预算审价，并出具《维修工程预算审价报告》。审价结果情况应与《维修和更新、改造方案》和业主签字表决结果等一并在小区明显位置进行公示。需招标的维修项目，物业服务企业与招标代理机构签订招标合同。招标代理机构通过组织招投标确定施工单位，并出具《工程中标通知书》。中标情况一并在小区明显位置进行公示。 第三步，办理备案公示期满后，物业服务企业应持相关要件，到项目所在地的区县房地产管理局物业办办理专项维修资金使用备案手续。要件齐全的，区县物业办在2个工作日内到项目现场查勘、确认，出具《专项维修资金使用备案证明》。取得区县物业办出具的《专项维修资金使用备案证明》后，物业服务企业可与施工、监理单位签订合同，并将合同电子扫描件上传至“使用管理系统”。 第四步，开户划款。物业服务企业持区县物业办出具的《专项维修资金使用备案证明》，到维修资金专户管理银行(天津银行)开立专项维修资金使用专户，并持相关要件到市房屋维修资金管理中心办理工程预算金额的50%首期款划拨手续。市房屋维修资金管理中心自受理之日起1个工作日内，将维修和更新改造预算资金的50%划拨到专项维修资金使用专户。首期款到帐后，工程可以开始施工。 第五步，竣工验收。物业服务企业组织、监督施工单位进行施工，并在工程竣工后，组织业主委员会、相关业主、施工单位及工程监理单位等对工程共同进行验收。验收合格后，物业服务企业在“使用管理系统”中填写、打印《维修和更新、改造工程验收报告》，并由物业服务企业、业主委员会、施工单位及工程监理单位等共同签字盖章确认。 第六步，决算核减。工程验收合格后，物业服务企业根据施工单位出具的工程决算书，在“使用管理系统”中填写工程决算金额后打印《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》，并在小区明显位置进行公示，公示期不少于7天。公示期满后，物业服务企业在“使用管理系统”中填写并打印《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册公示证明》。如达到审价条件的维修工程，在工程决算后，物业服务企业还需再次联系审价单位对维修工程进行决算审价，并出具《维修工程决算审价报告》。《维修工程决算审价报告》一并在小区明显位置进行公示。物业服务企业持经业主委员会签字盖章的相关要件，到项目所在地区县房地产管理局办理完工备案。要件齐全的，区县房地产管理局应当在3个工作日内到现场查勘，并出具《专项维修资金使用完工证明》。物业服务企业持相关要件，到市房屋维修资金管理中心办理工程决算尾款划拨手续。要件齐全的，中心在2个工作日内，将工程尾款划拨到专项维修资金使用专户。 1.共用部位和共用设施设备保修期内发生损坏的，由开发商承担维修费用； 2.属于有专业经营服务单位负责维修养护的：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等； 3.人为损坏的，应当由责任人及时恢复原状并承担维修费用； 4.属于物业服务合同约定的共用部位和共用设施设备的日常维修和养护，应由物业服务企业承担维修养护费用。 根据《天津市商品住宅维修基金管理办法》、《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》相关规定，商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,应当按照“谁受益谁分摊”的原则，由受益业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例共同分摊，具体分摊原则如下： (1)整幢商品住宅共用部位、共用设备维修的，由该幢业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例分摊。 (2)每个楼门共用部位、共用设备维修的，由该楼门内的业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例分摊。 (3)物业管理区域内共用设施设备维修的，由全体业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例共同分摊。 应急解危专项资金 房屋应急解危专项资金主要用于共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全等紧急情况和无法界定受益人时的维修。物业项目发生以下情形之一的，可以使用该项目的房屋应急解危专项资金： 1.房屋局部屋面渗漏，外檐脱落，道路破损、塌陷等受益范围、责任人无法界定的。 2.突发电梯故障、排水管道漏水等影响业主正常使用和住用安全的。 3.经业主大会同意的其他共用部位、共用设施设备紧急维修项目。 应急解危专项资金是以物业项目为单位统筹使用，具体申请程序如下： 第一步，提出申请。业主委员会或者其委托的物业服务企业根据业主意见，以书面形式向项目所在区、县房地产管理局提出申请； 第二步，现场查勘。区、县房地产管理局派人到项目现场查勘、确认后，出具核实意见，对属于房屋应急解危专项资金维修范围的予以备案； 第三步，组织维修。业主委员会委托物业服务企业或者相关管理单位自行组织维修；也可以委托区、县房地产管理局代修。 第四步，验收结算。工程验收合格后，物业服务企业或者相关施工单位到市房屋维修资金管理中心办理工程结算。工程费用经业主委员会确认后，从该项目的房屋应急解危专项资金明细账中列支。 区县房地产管理局在接到业主委员会或者其委托的物业服务企业使用申请后，当日内指派2名查勘人员到物业项目现场查勘，出具查勘意见，属于房屋应急解危专项资金使用范围的2个工作日内予以使用备案。如遇突发紧急情况的，区县房地产管理局当场根据查勘结果出具核实意见，属于房屋应急解危专项资金使用范围的当日予以备案。 |
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