【征集】小区物业不到位？沪修订的新规今起征求你的意见！

业主大会组建难、决策难、执行难？物业服务质量与收费标准分歧大？小区停车难、专项维修资金续筹难？······你的小区有没有遇到这些问题？市人大常委会7月25日至8月10日对《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》公开征求意见。来看亮点↓

噔噔噔 敲黑板

先明确下“小区”里的事谁来管？

《修正案（草案）》首先理顺了“小区”里那些事的条块关系：

街镇：作为物业管理的第一线，赋予其指导、监督业主大会和业委会建设，监督日常物业服务，督促业主依法使用和维护物业设施等方面的职责。

房管部门：在监督物业服务企业及从业人员、归集使用专项维修资金、指导协助街镇依法履职等方面的职责。

房管办：作为街镇设立的房屋管理事务机构，代表街镇承担具体管理事务。

另外，《修正案（草案）》就社区党建引领作了原则性规定，明确“党建引领、三方参与”的治理架构，并对居（村）委会所承担的物业管理相关职责作了进一步细化。

走进小区里的关键部门

业委会

业委会是业主自治的关键，《修正案（草案）》细化了从业委会组建到换届的全过程运作规范，未来业委会或将这样发挥职能：

 解决小型小区业委会成立难问题，明确1万平方米以下的小区业委会人数下限从5人调整为3人；

 完善担任业委会委员的条件，增加了与物业服务企业存在利害关系的业主不得担任业委会委员的规定；

 建立业委会培训制度，将培训记录作为业委会备案要件；

 对业委会的换届改选、补选、会议制度等作了更为细化的规定，确保业委会能够正常运转；

 明确了业委会委员在违反任职条件、无法正常履职等情形下，其委员资格终止。

物业

现实中，有些住宅小区物业服务企业退出后，新的企业由于各种原因未能及时接替，导致物业服务“断档”，影响了小区居民的正常生活秩序。

因此，《修正案（草案）》作了临时物业服务保障的规定：要求区房管部门建立临时物业服务企业预选库，在发生上述情况时，由业委会报街镇选定企业提供临时服务。如业委会尚未成立，则规定经20%以上业主提请，由居（村）委会报街镇启动临时服务。

另外，考虑到选聘物业服务企业属于业主自我管理的重要方面，政府应当只提供基本的托底服务，因此《修正案（草案）》规定临时服务时间最长不超过六个月。

算好小区里的关键账目

物业服务费

国家发展改革委于2014年12月发文，放开了非保障性住宅小区的物业服务收费，实行市场调节价。但由于缺乏可供参考的物业服务标准和价格信息，导致业主和物业服务企业协商困难。

如何解决“物业服务质量和收费指导”的难题，《修正案（草案）》给出“解决方案”：

 市房管部门应当定期发布住宅小区物业服务标准和定额；同时要求物业管理行业协会定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商时参考。

 实行包干制的物业服务企业在调价前，应当将经审计的物业服务费用收支情况，向业主委员会或者全体业主报告，并在物业管理区域内公布。

公共收益

实践中，小区停车、广告等利用共用部分产生的公共收益，存在账目不透明、公布不及时、不按规定比例补充专项维修资金等情况。《修正案（草案）》进一步完善了公共收益相关管理制度：

 要求利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的，必须经业主大会或者相关业主同意。

 明确公共收益应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于50%，并单独列账。

 规定公共收益的收支应当审价、审计，按季度公布；同时对违法挪用的情形设定了罚则。

专项维修资金

住宅专项维修资金是物业保修期满后专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造所需储存的资金，是物业的“养老金”。随着住宅使用年限增长，动用专项维修资金维修、更新及改造房屋共用设施设备的需求也在上升，专项维修资金余额不足的问题逐渐暴露，续筹难的矛盾日益凸显。

《修正案（草案）》完善了专项维修资金续筹机制：

 对业主大会未在九十日内作出决定的，明确了采用分期交纳筹集方式，按建筑面积成本价千分之二的标准逐月交纳。

 针对业主经催告后仍不交纳专项维修资金的情形，规定业委会可以依法起诉业主。

 对外墙脱落、电梯故障等紧急维修情况下专项维修资金列支渠道不畅问题，在原有规定基础上作了完善：业委会未在七日内通过紧急维修更新方案的，由政府组织先行修缮；修缮费用经审价后，凭区房管部门出具的支取通知和中介机构的审价报告，在专项维修资金中列支。

解决小区里的

“老大难”停车问题

小区停车矛盾一方面是由于停车资源先天不足，导致供需紧张。另一方面是由于国家放开小区停车价格后，开发商大幅提高产权车位租赁价格。

从公平分配停车资源角度出发，《修正案（草案）》规定：

 停车位少于或者等于房屋套数的，一户只能购买一个车位；

 由街镇牵头，组织小区周边的商业、道路停车资源实现错时利用。

从价格源头入手，《修正案（草案）》规定：

 前期物业服务合同中应当对产权车位的租赁价格予以约定。

 业主大会成立前，收费标准不得擅自调整；业主大会成立后，需要调整的，应当向区房管部门备案。

 要求市物业管理行业协会发布停车收费标准的价格监测信息，供业主和开发商参考。

如何反映意见？

一、时间

2018年7月25日至8月10日

二、反映意见的方式

（一）来信地址：上海市人民大道200号，市人大常委会法制工作委员会立法一处；邮政编码：200003

（二）电子邮件：[e-mail] 

（三）传　真：63586499

资料：上海人大官方微信

编辑：景雯