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随着城市的发展 如何管理好小区 成为一项重要议题 昨天，备受关注的 《北京市物业管理条例（草案）》正式出炉！ 面向社会公开征求意见 这份《草案》和你我有什么关系？ 一起来看~ 买新房时 销售员指着沙盘说得特美 这些配套将来只由这期业主享受 可等到交房时发现 前方的三栋楼原属于同一个物业区域 这种差别 在以后买房时可得提前注意了 《草案》明确，新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前，住房和城乡建设行政主管部门应当就物业管理区域的划分提出意见和建议，经商规划和自然资源行政主管部门，纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件，并向社会公布。建设单位应当在房屋买卖合同中明示核定的物业管理区域。 而对于已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府会同区住房和城乡建设或者房屋行政主管部门，结合物业管理实际需要，征求业主意见后确定物业管理区域并公告。 4.5元/平方米·月的物业费和5.5元/平方米·月的物业费 别看只差了1元 累积下来可不是个小数目 购买新房时 物业费究竟从何时计算？ 《草案》规定，建设单位承担前期物业服务责任。 建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业管理人，签订前期物业服务合同，但前期物业服务合同期限最长不超过2年。自前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由业主按照房屋销售合同的约定承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。 也就是说，从交房的第二个月起，就是业主自己交物业费了。如果碰上了月底交房的，基本上全部的物业费都是业主掏了。 目前 本市不少住宅小区 业主大会、业委会成立难 其中难题之一就是 要有足够的业主人数 《草案》中对业主的人数要求很“人性” 《草案》规定，一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，5%以上的业主、专有部分占建筑物总面积5%以上的业主或者建设单位可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请，居（村）民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。 有了业主大会后 下一步就是成立业委会 哪些人可以担任业委会委员？ 《草案》明确，除了必须遵纪守法、符合业委会委员候选人产生办法中关于居住期限的要求、本人、配偶及其直系亲属与物业管理人无直接的利益关系等规定外，有两条值得注意：
真的没有办法成立 业主大会、业委会的住宅小区 又该怎么办？ 《草案》也给出了解决办法 根据规定，有四种情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，组织业主共同决定物业管理事项：
物业管理委员会由居（村）民委员会组织居（村）民委员会、业主、其他物业使用人代表7人以上组成，人数应当为单数，其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。 假设 确定了2元/平方米·月的物业费标准 是不是一直就不能调整了呢？ 《草案》规定，物业服务收费实行市场调节价并动态调整。 市住建委会发布住宅小区物业服务项目清单，明确服务标准和服务内容。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业管理人在协商物业服务费用时参考。 也就是说，物业要提供哪些服务、什么标准的服务，住建委会公布；提供这些服务需要多少成本，协会会定期公布。业主们据此算出是物业费该收多少钱，然后和物业公司协商。 面对住户多、停车位少的现状 小区内的停车位如何用？ 也是大家伙儿关心的事情 《草案》明确提出，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当用于满足业主的需要。用于出售的，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人；尚未出售或者用于出租的，应当优先出租给本物业管理区域业主，不得以只售不租为由拒绝出租。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。 若将车位出租给业主以外的其他人的，根据《草案》的规定，区住房和城乡建设或者房屋行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，按每个违法出租车位处5000元以上1万元以下的罚款；拒不改正的，按每个违法出租车位处每月2000元的罚款。 还有一个大家关心的 就是小区的电梯广告等公共收益 业主们总担心会被物业侵吞 《草案》规定，物业管理人利用物业共用部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账。 公共收益归全体业主所有。专项维修资金余额不足首期应筹集金额30%的，50%以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。 住宅专项维修资金 也称为房屋的“养老金” 对维护小区的存续至关重要 关于住宅专项维修资金的使用和监管 《草案》也说得很明白
来源：劳动午报、北京日报、京房字
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