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1.建筑物及附属设施的维修资金属于业主共有，用于住宅共有部位、共用设施设备保修期满后的维修及更新，业主有权了解其使用情况 ——孙庆军诉南京市清江花苑小区业主委员会业主知情权纠纷案（载《最高人民法院公报》 2015年第12期） 南京市鼓楼区人民法院审理认为：建筑物及附属设施的维修资金属于业主共有，用于住宅共有部位、共用设施设备保修期满后的维修及更新，业主有权了解其使用情况。被告清江花苑业委会作为小区全体业主的代表对小区进行管理，对于维修资金的筹集及使用情况应当知晓，而且资金是否由其直接掌握不影响其对维修资金情况的公布。被告向法院提交的2013年清江花苑小区屋面、墙体防水工程等资金使用情况，仅为部分资金的使用情况，并非全部维修资金的筹集、使用情况。故对原告的该项诉请，予以支持。 2. 按份共有人依物权法分则行使物权，处分共有物，将损害其他共有人的，人民法院可依物权法总则的规定不予支持。 ——刘柯妤诉刘茂勇、周忠容共有房屋分割案（载《最高人民法院公报》 2016年第7期） 重庆市第五中级人民法院再审认为：现有新证据证明，本案讼争房屋系被申请人刘茂勇、周忠容及再审申请人刘柯妤按份共有。单从《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定看，刘柯妤占份额90％，有权决定本案讼争房屋的处分，但本案中刘茂勇、周忠容与刘柯妤系父母子女关系，双方以居住为目的购房，从购房的相关证据看，大部分房款由刘茂勇、周忠容出资，刘茂勇、周忠容购房时将大部分财产份额登记在刘柯妤名下，超出刘柯妤出资部分，具有赠与性质，系父母疼爱子女的具体表现。“百善孝为先”一直是中国社会各阶层所尊崇的基本伦理道德。孝敬父母乃“天之经、地之义、人之行、德之本”，是中国传统伦理道德的基石，是千百年来中国社会维系家庭关系的重要道德准则，是中华民族优秀的传统美德。亲子之爱是人世间最真诚、最深厚、最持久的爱，为人子女，不仅应在物质上赡养父母，满足父母日常生活的物质需要，也应在精神上慰藉父母，善待父母，努力让父母安宁、愉快地生活。从刘柯妤陈述及提交的《承诺书》看，刘柯妤仍存有赡养父母之念，值得肯定和发扬。 目前刘茂勇、周忠容与刘柯妤之间存在较深的误解与隔阂，双方生活习惯差距较大，刘茂勇、周忠容多年在本土生活，不愿去苏州与刘柯妤共同居住生活，刘茂勇、周忠容对居住地和居住方式的选择应予尊重，他人不应强求。刘柯妤虽然承诺财产份额转让后，可由刘茂勇、周忠容居住使用该房屋至去世时止，但双方目前缺乏基本的信任，刘茂勇、周忠容担心刘柯妤取得完全产权后变卖房屋而导致其无房居住，具有一定合理性。 刘茂勇、周忠容承诺有生之年不转让处分享有的份额，去世之后其份额归刘柯妤所有，刘茂勇、周忠容持有的财产份额价值较小，单独转让的可能性不大，刘柯妤担心父母将其财产份额转让他人，无事实根据，且刘柯妤承诺该房由其父母继续居住，目前要求其父母转让财产份额并无实际意义，徒增其父母的担忧，不符合精神上慰藉父母的伦理道德要求，并导致父母与子女之间的亲情关系继续恶化。《中华人民共和国物权法》第七条明确规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”综上，刘柯妤要求其父母转让财产份额的诉求与善良风俗、传统美德的要求不符，法院不予支持。 3.物业管理用房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款的规定，为业主共有。在建筑物竣工验收交付后，物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置，应当由业主共同或业主大会决定。 ——徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案（载《最高人民法院公报》 2014年第6期） 徐州市泉山区人民法院经审理认为：2001年8月 30日，徐州市建设局为原告该建设项目签发了徐建验证(27)号住宅竣工验收合格证书，原告随即通知业主上房后，该处物业管理用房依法应属西苑艺君花园(一期)全体业主共有。本案中被告在西苑艺君花园竣工验收交付后，既对西苑艺君花园物业管理用房无处分权，而其申请行政部门对物业管理用房变更，违反《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定，当属无效。从本案原规划定点图分析，规划的艺君花园小区的物业管理用房应为该小区8#楼东侧两层面积为 168平方米的部分。被告中川公司辩称其已经提供4#、7#楼各两间车库作为物业管理用房，满足了西苑艺君花园全体业主的需求。因物业管理用房在于促使管理人对居住环境进行管理，满足全体业主对居住环境安全、健康、便利、舒适需求所必需的场所，其分割、转移、调整或重新配置，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项规定，须经过业主大会决议。故被告再辩称其重新调配物业管理用房，采取用部分车库充当相当面积物业管理用房方式供原告使用，已经满足了原告实际需求，仅能认定是被告自认为而已，这种减损原告停车需求等其他利益需求而填补原告此种物业管理必须用房的利益，实为侵害原告利益而不当。因被告无证据支持其确已满足原告利益，故其此辩称不予支持。 4.房屋拆迁安置权益属房屋所有权的综合性权能，一般包括被拆房屋补偿款、搬迁费用、新建房屋补贴、新建房屋土地使用权等在内。应以被拆迁房屋的所有权权属决定拆迁安置权益的归属，共有人之间有权通过协议予以分割。 ——胡田云诉汤锦勤、王剑峰所有权确认纠纷案（载《最高人民法院公报》 2011年第12期) 金华市中级人民法院二审认为： 根据不动产所有权的固有法律属性和房屋拆迁安置过程中普遍性的政策规定，安置权益属房屋所有权的综合性权能，一般包括被拆房屋补偿款、搬迁费用、新建房屋补贴、新建房屋土地使用权等在内。因被上诉人汤锦勤与王剑峰于1999年达成的离婚协议约定，坐落于兰溪市黄龙洞村曹家路13号二间三层房屋属两人共有，故源自该房屋所有权的拆迁安置权益属于汤锦勤与王剑峰共有，其两人有权就安置权益的具体落实和分配进行协商确定。分析有关安置权益分配协议的签订过程，王剑峰起先虽主张独立享有安置权益特别是新建房屋土地使用权，但在共同将安置后新建房屋作出了维护共同婚生子汤弘波利益的处分后，其同意由汤锦勤单独享有新建房屋土地使用权，安置权益中的其他部分则以三分之一为基本原则予以享有。故汤锦勤与王剑峰达成的有关安置权益分配的协议总体利益平衡，不存在显失公平之处。 5.根据《物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理(包括前期物业管理)期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。 ——无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案（载《最高人民法院公报》 2010年第5期） 无锡市锡山区人民法院一审认为：本案中争讼收益之产生，一方面得益于被告物业公司、无锡分公司的管理行为，另一方面也应注意到物管企业管理的物业属于全体业主共有。共有人对共有物享有收益权，这是一项法定权利。对该部分的收益分配，全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。本案中双方对该部分收益的分配没有合同根据，故应当按照法律规定进行分配。由于我国法律对此没有具体规定，故法院认为应当在不违反法律原则的前提下，公平合理分配共有部分物业的管理收益。物业管理有其特殊性，物管企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报，这对物管企业是不公平的。同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，显而易见，这有悖法律原则。据此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。综上，根据公平原则的要求，同时考虑到原被告双方自行协商确定的2008年上半年共有部分收益的分配方案，即业主得七成，物管企业得三成。法院认为本案对共有部分收益分配的比例，确定为原告业委会得70％、物业公司得30％较为合理。 6.夫妻双方共同出资设立公司的，应当以各自所有的财产作为注册资本，并各自承担相应的责任。因此，夫妻双方登记注册公司时应当提交财产分割证明。未进行财产分割的，应当认定为夫妻双方以共同共有财产出资设立公司，在夫妻关系存续期间，夫或妻名下的公司股份属于夫妻双方共同共有的财产，作为共同共有人，夫妻双方对该项财产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利。 夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信夫或妻一方做出的处理为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，夫或妻一方转让共同共有的公司股权的行为，属于对夫妻共同财产做出重要处理，应当由夫妻双方协商一致并共同在股权转让协议、股东会决议和公司章程修正案上签名。 夫妻双方共同共有公司股权的，夫或妻一方与他人订立股权转让协议的效力问题，应当根据案件事实，结合另一方对股权转让是否明知、受让人是否为善意等因素进行综合分析。如果能够认定另一方明知股权转让，且受让人是基于善意，则股权转让协议对于另一方具有约束力。 ——彭丽静与梁喜平、王保山、河北金海岸房地产开发有限公司股权转让侵权纠纷案（载《最高人民法院公报》 2009年第5期） 最高人民法院认为， 本案的上诉人彭丽静与被上诉人梁喜平系夫妻关系，金海岸公司是其夫妻二人共同开办的，丈夫梁喜平占80％的股份，妻子彭丽静占20％的股份。夫妻二人共同出资设立公司，应当以各自所有的财产作为注册资本，并各自承担相应的责任。因此，夫妻二人登记注册公司时应当提交财产分割证明。但是，本案当事人夫妻二人在设立公司时并未进行财产分割，应当认定是以夫妻共同共有财产出资设立公司。彭丽静和梁喜平用夫妻共同共有财产出资成立公司，在夫妻关系存续期间，丈夫或者妻子的公司股份是双方共同共有的财产，夫妻作为共同共有人，对共有财产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利。 根据本院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释(一)》第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”彭丽静与梁喜平转让金海岸公司股权的行为属于对夫妻共同财产做重要处理，二人均应在股权转让合同、股东会决议、公司章程修正案上签名。
但是，对于梁喜平代彭丽静订约、签名的效力问题应当综合本案事实，根据彭丽静对于股权转让是否明知、王保山是否为善意等因素予以分析认定。本案查明的事实是，彭丽静与梁喜平夫妻二人由中间人尹广宗介绍认识了王保山，共同协商股权转让事宜；王保山在签订股权转让协议前，通过上诉人夫妇提供的部队账户，以金海岸公司的名义向预备役师支付土地出让金200万元；在签订股权转让协议时，夫妇共同开办的石家庄市远大市政工程有限公司(以下简称远大公司)提供保证；在股权转让协议签订后，向夫妇共同开办的远大公司和河北海岸房地产开发有限公司(以下简称海岸公司)交付股权转让款；王保山持有彭丽静的身份证复印件，办理股权变更的工商登记；王保山持有金海岸公司的全部证照、印章、资料原件，金海岸公司的住所地进行变更；王保山已经支付了 4944万元的股权转让款，变更了金海岸公司的股东手续，股权转让合同履行后实际控制了金海岸公司。 上述事实证明上诉人彭丽静参与股权转让的签订和履行，转让股权是夫妻二人的真实意思表示。王保山有理由相信梁喜平能够代表妻子彭丽静签订股权转让合同、股东会决议、公司章程修正案。梁喜平陈述彭丽静曾中途停止谈判，股权不再转让。但是，彭丽静不能举证证明其是否通知王保山终止股权转让。彭丽静知道股权转让的事实，并未提出异议和阻止其丈夫梁喜平转让其股份，应当视为同意转让，梁喜平代彭丽静订约、签名转让股权，对于彭丽静有约束力。彭丽静上诉主张股权转让合同的当事人梁喜平和王保山恶意串通，侵犯了其优先购买权，但是，彭丽静并没有提供证据证明王保山与梁喜平恶意串通构成侵权的事实。因此，上诉人彭丽静以其没有在股权转让合同、股东会决议上签名，请求确认转让合同无效，被上诉人梁喜平和王保山恶意串通侵犯其优先购买权，没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。 7.专项维修资金是专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，属于全体业主共有。缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。业主拒绝缴纳专项维修资金，并以诉讼时效提出抗辩的，人民法院不予支持。 ——指导案例65号：上海市虹口区久乐大厦小区业主大会诉上海环亚实业总公司业主共有权纠纷案 法院生效裁判认为：《物权法》第七十九条规定，“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”《物业管理条例》第五十四条第二款规定，“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”。《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)（以下简称《办法》）第二条第二款规定，“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”依据上述规定，维修资金性质上属于专项基金，系为特定目的，即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金。它在购房款、税费、物业费之外，单独筹集、专户存储、单独核算。由其专用性所决定，专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易或法律关系，而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的维护关乎全体业主的共同或公共利益，所以维修资金具有公共性、公益性。 《物业管理条例》第七条第四项规定，业主在物业管理活动中，应当履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。第五十四条第一款规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”依据上述规定，缴纳专项维修资金是为特定范围的公共利益，即建筑物的全体业主共同利益而特别确立的一项法定义务，这种义务的产生与存在仅仅取决于义务人是否属于区分所有建筑物范围内的住宅或非住宅所有权人。因此，缴纳专项维修资金的义务是一种旨在维护共同或公共利益的法定义务，其只存在补缴问题，不存在因时间经过而可以不缴的问题。 业主大会要求补缴维修资金的权利，是业主大会代表全体业主行使维护小区共同或公共利益之职责的管理权。如果允许某些业主不缴纳维修资金而可享有以其他业主的维修资金维护共有部分而带来的利益，其他业主就有可能在维护共有部分上支付超出自己份额的金钱，这违背了公平原则，并将对建筑物的长期安全使用，对全体业主的共有或公共利益造成损害。 基于专项维修资金的性质和业主缴纳专项维修资金义务的性质，被告环亚公司作为久乐大厦的业主，不依法自觉缴纳专项维修资金，并以业主大会起诉追讨专项维修资金已超过诉讼时效进行抗辩，该抗辩理由不能成立。原告根据被告所有的物业面积，按照同期其他业主缴纳专项维修资金的计算标准算出的被告应缴纳的数额合理，据此判决被告应当按照原告诉请支付专项维修资金。 8.婚姻关系存续期间，夫妻双方签订协议，将一方的婚前房产约定为双方共同共有，但未办理不动产权属变更登记，该财产处分行为系夫妻财产约定，属于附随身份的财产法律行为，应优先适用婚姻法第十九条的规定，直接产生物权变动效果。离婚时赠与方主张任意撤销权，人民法院不予支持。 ——马某与张某离婚纠纷案（载《人民司法·案例》2016年第17期） 山东省青岛市城阳区人民法院一审认为，涉案房屋系被告张某婚前购买且登记在张某个人名下，应视为其婚前个人财产，双方签订的协议书应视为房屋赠与合同。最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（三）》第6条规定：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。合同法第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”本案中，原、被告在签订协议书后，并没有办理房地产权利转移登记手续，被告张某依法享有撤销赠与的权利，故对原告马某要求享有涉案房屋50%份额的主张，一审法院不予支持。 青岛市中级人民法院二审认为，婚姻法解释三第6条的主旨是夫妻之间赠与房产可以适用合同法的相关规定。相对于物权法及合同法的相关规定，婚姻法对夫妻财产的规定属于特别规定，应当优先适用。本案中双方在婚姻关系存续期间对房产作出了约定，按照约定，该房产应为双方的共同共有财产。判决如下：变更原判决第二项为位于青岛市城阳区诉争房屋一处归被上诉人张某所有并对马某折价，被上诉人于本判决生效后10日内支付上诉人马某折价款。 9.夫妻一方未经另一方同意，擅自处理夫妻共同房产，与第三人订立房屋买卖合同，该行为为无权处分。处分包括负担行为与处分行为，对于负担行为的买卖合同来说，若不违反合同法第五十二条规定的无效情形，则合同的成立不以出卖人对于买卖标的物享有所有权为要件，合同自签订之日生效；而物权变动的处分行为则处于效力待定状态，除了需要房屋共同共有人的同意，还需满足物权法第十四条规定的过户登记要件，否则第三人不能取得房屋所有权。 ——张林与雷秉欧等房屋买卖合同纠纷上诉案（载《人民司法·案例》2015年第22期） 北京市第二中级人民法院认为：处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。涉案房屋系雷秉欧与李术宝的夫妻共同财产，所有权登记在雷秉欧名下，雷秉欧未经李术宝同意擅自处分共有房屋，侵犯了李术宝的共有权利，构成无权处分。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故张林与雷秉欧签订的房屋买卖合同为有效合同。然而，依据我国物权法之规定，合同有效不一定能够引起物权发生变动。本案中，张林要求雷秉欧依据合同约定协助办理涉案房屋的过户手续，因雷秉欧欠缺处分权，其需征得共有人李术宝的同意，方有权处分共有财产。而李术宝现明确表示不同意将涉案房屋所有权转让给张林，故张林的诉请缺乏法律依据，原审法院对于张林要求雷秉欧协助办理产权变更登记的诉讼请求予以支持，依据不足。 10. 夫妻关系存续期间，一方对属于夫妻共同财产的巨额款项进行控制，并一次性大量取现使用，又不能说明合理用途，该行为属于严重侵犯配偶享有的共同财产权益，构成隐藏、转移、挥霍夫妻共同财产。 ——薛某诉陈某分割夫妻共同财产纠纷案（载《人民司法·案例》2012年第4期） 江苏省无锡市崇安区人民法院认为，婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有重大理由且不损害债权人利益的除外。无锡市新民路22号房屋系薛某在夫妻关系存续期间通过继承、归并取得，该房屋及该房屋因拆迁取得的71万元补偿款均属于夫妻共同财产。但双方对71万元拆迁补偿款的保管、支配无法达成一致。对陈某保管的26.4万元，陈某称其一次性取出该款后短时间内已全部用完，因该款数额巨大，陈某对该款去向多次陈述不一，又未提供证据证明该款的合理用途，故对陈某的辩称本院不予采信。陈某的行为已构成转移夫妻共同财产，侵害了薛某对该26.4万元所享有的平等支配权，考虑到双方目前处于分居状态，故对薛某要求分割71万元拆迁补偿款的诉讼请求，本院予以支持。 （画作者：吴冠中） |
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