小议房地产开发贷款“四证”核实方法！

近日，新闻报道某银行卷入涉案金额过亿的骗贷案件，该笔贷款评估材料中将容积率从1变造成2.6，导致报告虚估1.6倍的土地价值，涉案银行将面临巨额损失，项目申报过程中银行当事人员在调查过程中是否尽职也面临质疑。

随着房地产市场调控力度持续加大，部分中小房产开发商资金紧张局面加剧，由于银行信贷资金是其项目重要的资金来源，为提高持有土地估值或满足银行贷款发放条件，近年来采取变造或伪造“四证”手段骗取银行贷款的案件时有发生。因此审查“四证”的真实性是房地产开发贷款授信调查及审查的核心内容之一。

一、“四证”取得的顺序及内容理解

房地产项目开发整体流程涉及内容繁杂，涉及环节众多，通常梳理其开发流程主要涵盖项目前期、项目准备、项目施工及项目竣工四大阶段。对于一笔房地产开发贷款而言，银行介入时点多在项目准备阶段，“四证”办理一般按照下表顺序依次办理：

名称及顺序	签发单位	内容理解	备注
1、国有土地使用证（不动产权证书）	国土资源管理局	是土地使用者使用土地的权利证明	非招拍挂土地，一般先取得建设用地规划许可证。招拍挂方式，国有土地使用证可能先于建设用地规划许可证获得或基本同时获得。
2、建设用地规划许可证	规划局	是确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益的凭证。（即准许在土地上造房子）	某些城市的国土资源管理局和规划局合二为一，例如上海、北京等。
3、建设工程规划许可证	规划局	是确认建设工程符合城市规划的法定依据。（即准许造什么样的房子）	证中未载明的建筑工程均属于违章建筑。
4、建设工程施工许可证	住建委	是建设单位进行工程施工的法律凭证。	这个证主要是对合规性的要求，避免未批先建等逆程序违规

二、“四证”核实方法

（1）“内核基础资料”。对于项目的业务资料，除形式上核实复印件与原件一致性之外，对纸面记载内容的真实性也应进行实质性核查。在收到项目要件后，必须对“四证”的复印件进行充分审核。首先，通过项目其他的批复材料如项目核准批文、可研报告、投资备案表、土地出让合同与“四证”内容进行交叉比对，对于资料中的要素如项目名称、宗地范围、建设面积、容积率等是否一致；其次，参考当地公开证照的图片，对“四证”审批机构名称、签章、格式、字体大小、编号等文本格式仔细观察，研判是否符合发证机关规则以及是否存在明显错别字或粘贴的变造痕迹。

（2）“外部交叉验证”。目前而言，地方政府逐步推行政务公开，大部分项目行政许可及审批均有“网”可核。贷前调查及审查均可通过登录“四证”核发部门的网站进行查询、核对，此外个别地区房地产信息网中已将预售许可的房产项目“四证”扫描录入，对于滚动开发的房产项目，可尝试查询比对。

名称及顺序	查询网站	重点验证及审查内容
国有土地使用证（不动产权证书）	宁波地区可登陆国土资源局网站，查询出让结果公示。上海地区项目可登陆“上海市房地产权籍查询系统”进行查询。	主要看宗地图，与现场走访进行验证，结合土地出让公告、结果公示、出让合同及付款凭证进行交叉验证。重点关注土地出让合同中出让价格、是否存在限制转让等条款进行查核。
建设用地规划许可证	宁波地区可登陆宁波规划网查询证件号，具体内容可与国土资源局出让结果公示对比。上海地区项目可登陆上海市规划和国土资源管理局对许可证内容做详细查询，与纸质资料比对。	规划许可时决定土地价值的核心，主要包括容积率、用途等要素。此外《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》有效期的规定都出自各个省、市的地方法规，目前为止住建部还没有一个统一的规定，在对于项目审批时只有两证或者三证的情况，应该核实相关地区的法律法规是否存在限制性要求，或者核实是否存在许可证失效的情况。
建设工程规划许可证	与建设用地规划许可相同	工程规划主要对项目建筑性质、结构类型、层数、计容面积等进行披露，出于对项目预售前景的考虑，审查中主要注意对可研以及调查报告中的产品要素进行比对。
建设工程施工许可证	各地住建委网站。由于审批权限下放等原因，各地区的住建局网站的公示内容存在差异，所以部分地区无法在官网核实。	主要是对合规性的要求，避免未批先建等逆程序违规
其他	（1）预售许可证等可在各地“透明售房网”查询。（2）项目核准批文或项目备案表可登陆省、市、区发展改革委员会网站尝试查询，由于各地公示类型不统一，部分项目无法查询。	（1）查询该项目或同类地段项目的预售信息及销售进度、成交面积、单价等内容，可用于和可研报告中销售计划进行对比。（2）可以结合批文/备案表、可行性报告、项目四证、建设工程设计合同、总包合同等内容进行交叉验证。

   

（3）“访实地”。房地产开发是资本密集行业，对股东背景实力的要求高于普通企业，通常房地产企业开发出于成本核算、税务筹划等方面原因的考虑，会成立多个项目公司进行项目开发及融资。股东背景清晰、自身实力强的开发企业，其伪造、变造项目要件的动机较弱，相反，股东资本积累弱，对资金渴求程度高的中小开发企业则造假冲动更为突出。因此在调查及审查过程中，特别应当对房产开发经验少、股东实力相对较弱的房地产项目要件要给予充分警惕，必要时可通过现场走访进行验证。一方面可在贷前调查、平行作业阶段调阅“四证”原件，拍照留存查核。同时走访项目所在地，将四至范围与证载内容进行验证。此外项目现场如预备开工建设，相关公示牌亦将部分证件公示，现场走访时可拍照取证对比。另一方面，如项目要件疑虑较大，可与借款人协商，一同前往发证部门求证真伪。

 

三、结语

房地产开发贷款金额大、期限长，能为银行带来不菲的收益，于此同时，其伴随的信用风险、道德风险也高于中小企业贷款。在房地产开发贷款中，“四证”内容决定项目价值，是审查审批的基础，核查真实性的重要程度不言而喻。因此，房地产授信业务贷前调查、平行作业、贷中审查过程中，必须重视对项目要件真实性核查，建立前中后台信息资源共享的配合默契，才能更好的规避房地产开发贷款风险。